5月房地产投资数据分析：房地产投资继续得到边际改善

研发报告 / 宏观专题 房地产投资继续得到边际改善 ——5月房地产投资数据分析 内容提要： 5月房地产投资继续得到边际改善，下跌幅度出现收敛明显，相比较其他固定投资，如制造业、基本建设等表现出一定的韧性。房地产受到疫情影响相对较轻，房地产在经济复兴中的作用非常明显，住房不炒不是不要发展房地产市场，房地产在减缓经济下行压力、促进就业和保障民生方面是可以发挥一定作用的。 国家统计局今天公布了5月固定资产投资和房地产等一系列数据。 数据显示，房地产投资累计同比继续回落，但仅下跌了0.3%，明显小于固定资产累计同比6.3%的跌幅，更小于制造业和基本建设的14.8%与6.3%的跌幅。房地产投资占固定资产投资比重今年以来持续回落，但是依旧处于比较高的比率，达到23.05%。 图1：房地产投资与其他固定资产投资比较 研发报告 / 宏观专题 从影响土地购置费的两因素土地成交价款和土地购置面积的累计同比看，土地成交价款持续回升，但回升放缓。累计同比为从6.9%回升到7.1%。而土地购置面积的累计同比为继续下跌，但下跌幅度较4月继续收敛，下跌了8.1%。前值为-12%。 图2：分化的土地成交价款和土地购置面积累计同比 5月的100个城市的土地溢价率出现了回落，报10.17%。低去年同期的数据来源：Wind房地产投资与其他固定资产投资比较固定资产投资完成额:累计同比固定资产投资完成额:基础设施建设投资(不含电力):累计同比房地产开发投资完成额:累计同比固定资产投资完成额:制造业:累计同比占固定资产投资完成额比重:房地产开发19-0419-0619-0819-1019-1220-0220-0419-04-24-24-20-20-16-16-12-12-8-8-4-40044%%%%-30-30-24-24-18-18-12-12-6-600661212%%%%2121222223232424252526262727282829293030%%%%数据来源：Wind分化的土地成交价款和土地购置面积累计同比本年土地成交价款:累计同比本年购置土地面积:累计同比(右轴)19-0419-0619-0819-1019-1220-0220-0419-04-36-30-24-18-12-606%%-32-28-24-20-16-12-8%% 研发报告 / 宏观专题 17.16%，也低于前值的15.94%。 图3：百城成交土地溢价率 资料来源：银河期货研究所 国家统计局 WIND WIND提供的数据显示，40大城市5月土地供应面积上升1.6%，1到5月的土地供应面积累计同比为8.6%，低于前值的10.93%，达到28979.59万平米，高于去年同期的26684.96万平米。5月的成交土地楼面均价达到4227元/平方米，较4月的3698元/平方米上涨明显，也高于去年同期的3408.52元/平方米。从1-4月的土地购置费看，上涨4.1%，高于前值的1%。 从新开工面积的累计同比数看，下跌12.8%，前值为-18.4%，继续出现收敛。从施工面积看，累计同比2.3%，低于前值的2.5%，大大低于去年同期的8.8%。但新开工面积占施工面积之比继续有所回升，报9%，高于前值的6%，但低于去年同期的11%。 从竣工面积累计同比看，下跌11.3%，前值为-14.5%；新开工面积累计同数据来源：Wind百城成交土地溢价率100大中城市:成交土地溢价率:当周值:月19-0419-0619-0819-1019-1220-0220-0419-04669912121515181821212424%%%% 研发报告 / 宏观专题 比回落收敛快于竣工面积累计同比回落，新开工面积累计同比与竣工面积累计同比差值从-3.9%缩小到-1.5%，这可能意味着建安成本的下跌幅度也出现进一步的收敛。4月数据显示，从建安成本累计变动看，跌幅收敛。下跌6.47%，前值为下跌11.33%。 从销售端看，2020年5月销售面积累计同比为-12.3%，较前值-19.3%进一步收敛。销售额累计下跌10.6%，较前值下跌18.6%收敛明显。 从库存情况看，待售面积累计增速报1.7%，与去年同期持平。去年同期则为-9.1%。但从广义库存看，即从新开工面积累计增速与销售面积累计增速之差看，从前值的+0.9%回落到-0.5%。显示出库存回落，但去年同期该差值达到12.1%。 社会零售总额中的和房地产销售有关的消费品总体趋弱。数据显示，1到5月社会零售总额累计同比报-13.5%，与前值-16.2%收敛。和房地产消费有关的消费品如建筑装潢材料零售额累计同比从-18.9%大幅收敛到-14.3%，家具和家用电器类也累计同比的跌幅也出现一定幅度的收敛。 从房地产开发的资金来源看，累计同比数报-6.1%,较前值的-10.4%有所收敛。 房地产资金来源主要来源于销售回流，按揭贷款、定金和预付款占到比较高的比重。从各分项看，个人按揭下跌幅度收敛相对明显，从-5.4%收敛到-0.9%。先前公布的社融数据显示居民中长期贷款5月环比回升，但同比因基 研发报告 / 宏观专题 数较高而小幅回落。 但是，定金和预付款跌幅也有一定收敛，报-13%，前者为-18.9；国内贷款和自筹资金累计同比继续回落，但下跌幅度全面收敛，外资累计同比正增长。 综上分析，5月房地产投资累计同比继续得到边际改善，下跌幅度出现收敛明显，相比较其他固定投资，如制造业、基本建设等表现出一定的韧性。从销售端和资金来源看，也出现一定边际改善情况。而房地产受到疫情影响相对较轻，房地产在经济复兴中的作用非常明显，住房不炒不是不要发展房地产市场，房地产在减缓经济下行压力、促进就业和保障民生方面是可以发挥一定作用的。 （银河期货研究所 20200615） （银河期货研究所 202006011 免责声明 期货市场风险莫测，交易务请谨慎从事 本报告的著作权属于银河期货有限公司。未经银河期货有限公司书面授权，任何人不得更改或以任何方式发送、翻版、复制或传播此报告的全部或部分材料、内容。如引用、刊发，须注明出处为银河期货有限公司，且不得对本报告进行有悖原意的引用、删节和修改。 本报告基于银河期货有限公司及其研究人员认为可信的公开资料或实地调研资料，仅反映本报告作者的不同设想、见解及分析方法，但银河期货有限公司对这些信息的准确性和完整性均不作任何保证，且银河期货有限公司不保证所这些信息不会发生任何变更。 本报告中的信息以及所表达意见，仅作参考之用,不构成任何投资、法律、会计或税务的最终操作建议，银河期货有限公司不就报告中的内容对最终操作建议做出任何担保，投资者根据本报告作出的任何投资决策与银河期货有限公司及本报告作者无关。 若有任何疑问，欢迎咨询！ 联系人:万一菁 投资咨询从业证书号:Z0014329 E-mail:wanyijing_qh@chinastock.com.cn