股权变动点评：协议转让过户完成，红星正式成为战略股东

证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 未经许可，禁止转载 证 券 研 究报告 金科股份（000656）股权变动点评 强推（维持） 协议转让过户完成，红星正式成为战略股东 目标价：10.00元 当前价：7.9元  协议转让过户完成，红星正式成为战略股东，股权和经营双合作 4月14日，红星家具集团通过其控股子公司广东弘敏与天津聚金签订《股份转让协议》，以8元/股协议受让天津聚金（融创子公司）的5.87亿股股份，占总股本的11%，交易价款为46.99亿元。截至5月19日，此次协议转让公司股票已完成过户，红星家具集团将合计持股11.04%。5月6日和5月7日，聚金物业一致行动人天津润泽通过大宗交易的方式分别减持公司股票4,805.7万股和1.13亿股，合计减持1.61亿股，减持完成后，天津润泽不持有公司股票。5月7日和5月14日，天津润鼎以大宗交易的方式减持公司1.06亿股和2.67亿股，减持完成后，天津润鼎的持股比例降至2.36%。截至目前，聚金物业及其一致行动人合计持有公司4.46亿股股票，占公司总股本的8.35%。本次股权变动之后，公司持续4年的股权之争将逐步落幕，并且本次引入红星家具集团作为战投，而公司近期也已和红星家具在商业地产经营方面进行了合作，双方在股权和经营层面的合作将助力公司更有质量的发展。  1Q20销售好于行业、拿地积极，20年销售目标2,200亿、同比+18% 1Q20，公司销售金额264亿元，同比-12%；销售面积271万平，同比-14%。虽受疫情影响，公司积极应对，推出一系列营销措施，整合线上主流平台，全力抢抓市场机会，实现疫情下销售突破。1Q20，公司拿地金额达109亿元，新增计容建面302万平，拿地权益比87.2%，拿地/销售金额比41%、拿地/销售面积比111%，拿地积极。19年末，公司总可售面积近6,700万平，相当于19年销售的3.5倍，并形成“二三线为主，一四线为辅”的全国化均衡布局。20年销售目标2,200亿元、同比+18%，计划新开工3,600万平、同比+14%，估算计划竣工2,076万平，同比+72%。土储丰富并拿地积极赋予公司20年更强销售弹性，高计划竣工增速望助力公司20年更强业绩增长。  一期持股计划25亿元和二期计划4亿元陆续启动购买，护航价值 19年6月，公司股东大会通过了《卓越共赢计划暨员工持股计划》，一期持股计划资金总额不超过25亿元，其中员工自筹资金不超过12.5亿元，融资资金与自筹资金的比例不超过1:1。二期至五期的资金来源于专项基金，若2019-22年业绩分别达到51、62、74、82亿元，复合增速20%，则下一年度按该净利润3.5%提取专项基金。20年4月，公司公告二期持股计划草案，本期计划的持有人范围为公司员工，总人数预计不超过2,100人。公司2019年归母净利润为56.76亿元， 同比+46%，实现《员工持股计划》规定的净利润增长目标值，因此，按照该数字的3.5%提取专项基金，即1.99亿元作为本期计划资金来源，并拟通过融资融券等法律法规允许的方式实现融资资金与专项基金的比例不超过 1:1，加杠杆后对应二期计划购买金额为4亿元。  投资建议：协议转让过户完成，红星正式成为战略股东，重申“强推”评级 16年以来，金科股份推出多元激励，积极拿地扩张，通过多手段提周转、控杠杆，实现高质量成长，如高销售增速、高权益比、高销债比、高销售/业绩比、高拿地增速、高预收款等高质量指标确保后续结算资源丰富，并且低价拿地则确保后续毛利率无忧，而目前公司正值业绩释放期。此外，金科物业合同面积2.4亿平米，综合实力排名10位，后续估值也或将逐步体现。我们维持预计2020-22年每股收益分别为1.31、1.65、2.07元，对应20-22年PE为6.0/4.8/3.8倍，维持目标价10.00元，重申“强推”评级。  风险提示：新冠肺炎疫情影响超预期、房地产调控政策超预期收紧 主要财务指标 2019A 2020E 2021E 2022E 主营收入(百万) 67,773 82,571 101,365 124,473 同比增速(%) 64 22 23 23 归母净利润(百万) 5,676 7,000 8,833 11,055 同比增速(%) 46 23 26 25 每股盈利(元) 1.06 1.31 1.65 2.07 市盈率(倍) 7.4 6.0 4.8 3.8 市净率(倍) 1.5 1.4 1.2 1.0 资料来源：公司公告，华创证券预测 股价为2020年05月19日收盘价 证券分析师：袁豪 电话：021-20572536 邮箱：yuanhao@hcyjs.com 执业编号：S0360516120001 总股本(万股) 533,972 已上市流通股(万股) 524,792 总市值(亿元) 421.84 流通市值(亿元) 414.59 资产负债率(%) 83.4 每股净资产(元) 5.5 12个月内最高/最低价 8.47/5.56 《金科股份（000656）股权变动点评：红星战略入股，股权之争落幕》 2020-04-15 《金科股份（000656）管理层增持计划点评：管理层拟增持，彰显长期信心》 2020-04-15 《金科股份（000656）分拆物业上市点评：金科物业计划分拆上市，行业排名前十、估值可观》 2020-04-29 -2%12%27%42%19/0519/0719/0919/1120/0120/032019-05-20～2020-05-19沪深300金科股份相关研究报告 市场表现对比图(近12个月) 公司基本数据 华创证券研究所 公司研究 房地产开发 2020年05月20日 金科股份（000656）股权变动点评 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 2 附录：财务预测表 资产负债表 利润表 单位：百万元 2019 2020E 2021E 2022E 单位：百万元 2019 2020E 2021E 2022E 货币资金 35,986 56,326 55,740 66,092 营业收入 67,773 82,571 101,365 124,473 应收票据 0 0 0 0 营业成本 48,230 59,531 72,323 88,301 应收账款 2,280 2,777 3,410 4,187 税金及附加 2,707 3,288 4,045 4,976 预付账款 9,187 11,339 13,776 16,820 销售费用 4,215 5,135 6,303 7,740 存货 214,241 255,969 304,096 360,970 管理费用 2,689 3,277 4,022 4,939 其他流动资产 29,535 0 0 0 财务费用 629 882 1,546 2,405 流动资产合计 291,229 326,411 377,022 448,069 资产减值损失 (981) 0 0 0 其他长期投资 8,324 7,908 7,492 7,075 公允价值变动收益 96 96 96 96 长期股权投资 13,622 13,622 13,622 13,622 投资收益 186 186 186 186 固定资产 4,390 4,052 3,710 3,367 其他收益 在建工程 4 4 4 4 营业利润 8,622 10,739 13,407 16,392 无形资产 564 560 556 553 营业外收入 96 96 96 96 其他非流动资产 3,473 4,232 5,196 6,381 营业外支出 383 383 383 383 非流动资产合计 30,376 30,377 30,579 31,003 利润总额 8,335 10,453 13,120 16,105 资产合计 321,605 356,788 407,602 479,072 所得税 1,978 2,481 3,114 3,822 短期借款 3,060 3,777 4,589 5,603 净利润 6,357 7,972 10,006 12,283 应付票据 7,502 9,260 11,250 13,736 少数股东损益 681 972 1,174 1,228 应付账款 23,549 29,066 35,312 43,113 归属母公司净利润 5,676 7,000 8,833 11,055 预收款项 114,694 132,113 162,185 199,156 NOPLAT 7,978 8,649 11,190 14,121 其他应付款 4,347 5,290 6,495 7,975 EPS(摊薄)（元） 1.06 1.31 1.65 2.07 一年内到期的非流动负债 29,709 29,878 30,069 30,308 其他流动负债 18,104 22,346 27,147 41,869 主要财务比率 流动负债合计 200,965 231,731 277,047 341,760 2019 2020E 2021E 2022E 长期借款 52,382 52,382 52,382 52,382 成长能力 应付债券 13,535 13,535 13,535 13,535 营业收入增长率 64% 22% 23% 23% 其他非流动负债 EBIT增长率 81% 14% 29% 26% 非流动负债合计 68,488 68,878 69,318 69,869 归母净利润增长率 46% 23% 26% 25% 负债合计 269,454 300,609 346,366 411,629 获利能力 归属母公司所有者权益 27,367 30,905 35,368 40,954 毛利率 29% 28% 29% 29% 少数股东权益 24,784 25,275 25,868 26,489 净利率 8% 8% 9% 9% 所有者权益合计 52,151 56,180 61,236 67,443 ROE 21% 23% 25% 27% 负债和股东权益 321,605 356,788 407,602 479,072 ROIC 9% 10% 13% 15% 偿债能力 现金流量表 资产负债率 84% 84% 85% 86% 单位：百万元 2019 2020E 2021E 2022E 债务权益比 5.2 5.4 5.7 6.1 经营活动现金流 2,239 (6,513) 3,540 5,703 流动比率 1.4 1.4 1.4 1.3 现金收益 5,403 (9,125) (487) 9,047 速动比率 0.4 0.3 0.3 0.3 存货影响 (50,047) (41,727) (48,128) (56,874) 营运能力 经营性应收影响 (18,647) (2,650) (3,069) (3,821) 总资产周转率 25% 24% 27% 28% 经营性应付影响 62,731 28,936 43,109 53,256 应收帐款周转天数 10 11 11 11 其他影响