房地产1-4月统计局数据点评：销售复苏中呈现分化，土地购置和新开工对投资形成双支撑

敬请阅读末页的重要说明 证券研究报告 | 行业周报 2020年05月17日 房地产 推荐 销售复苏中呈现分化， 土地购置和新开工对投资形成双支撑 1-4月统计局数据点评 行业指数 % 1m 6m 12m 绝对表现 -0.69 -1.48 -9.20 相对表现 -1.74 -0.69 -8.72 相关报告 1、《中资房企美元债市场低迷，人民币市场融资高位：中资地产债市4月回顾》2020-05-13 2、《公募REITs试点开启广阔市场，地方落户宽松政策频现：房地产行业周报（05.03-05.09）》2020-05-13 3、《预计4月全国成交面积累计同比增速降幅回升至19%左右，5月初成交一般：全国成交面积预测及市场监测》2020-05-12 分析师 董浩 执业证号：BOI846 852-25105555 hao.dong@cricsec.com 联系人 周卓君 852-25105555 zhouzhuojun@cric.com 投资要点  事件：统计局发布2020年1-4月全国房地产开发投资和销售情况：1-4月，全国房地产开发投资33103亿元，同比-3.3%，跌幅较上月收窄4.4个PCT。商品房销售面积33973万方，同比-19.3%，跌幅较上月收窄7.0个PCT；商品房销售额31863亿元，同比下降18.6%，跌幅较上月收窄6.1个PCT。  点评：  销售持续复苏，但是区域和城市之间分化值得关注。1-4月，全国商品房销售面积33973万方，同比-19.3%，跌幅较上月收窄7.0个PCT。商品房销售额31863亿元，同比下降18.6%，跌幅较上月收窄6.1个PCT。4月单月商品房销售量价同比跌幅仅为2.1%和5%。在国内疫情得到较好控制，叠加开发商推货量有序增加等多重因素作用下，销售迎来持续性修复。 但区域之间差异仍较为显著，东部、西部区域复苏较快，前4月商品房销售面积累计同比跌幅已分别收窄至17.5%和16.2%（我们认为东部需求支撑因素较强，西部则因受疫情影响相对较弱）；但中部及东北地区恢复相对缓慢，累计同比跌幅均仍超过20%。另外分城市来看，根据克而瑞监测数据，目前深圳、南京、杭州等核心城市4月新房销售规模已超过2019年同期，而部分内陆三四线城市新开盘项目销售仍存在去化缓慢现象。  土地购置金额大幅走高，地产投资单月增速7%。1-4月，全国房地产开发投资33103亿元，同比-3.3%，跌幅较上月收窄4.4个PCT；4月单月全国房地产开发投资11140亿元，同比增+7.0%。4月开发投资额主要受各地积极开工及房企土地购置力度加大的影响，1-4月，房地产开发企业土地购置面积3151万方，同比-12.0%，跌幅收窄10.6个PCT；土地成交价款1699亿元，同比+6.9%。其中4月单月土地购置面积同比+13.8%，受供地结构主要集中于一二线城市影响，土地成交价款同比大幅+82.2%，同时溢价率也明显上行，4月全国住宅土地溢价率达2019年H2以来新高。 -26%-13%0%13%2019-052019-092020-01房地产上证指数 行业周报 | 房地产 敬请阅读末页的重要说明 2 / 5 此外，随着各地疫情管控逐渐放开，各地待建项目纷纷着手开工下房屋新开工面积已恢复正常水平，加上施工方普遍加大施工强度，新开工投资集中发力成为开发投资额维持高量并继续持续回升的主要支撑。随着年中销售节点的到来，我们预计未来数月新开工投资规模将继续增加，有望推动地产开发投资增速在第二季度末回正。  新开工降幅继续收窄，竣工短期回落但不改趋势修复的高确定性。1-4月，全国房屋新开工面积47768万方，同比-18.4%，跌幅收窄8.8个PCT。4月单月新开工面积同比-1.3%，受疫情影响2月向后整体房企境内外融资受限，销售回款仍然是房企的主要资金来源，这也成为房企加快新开工的主要驱动力。 1-4月，施工面积740568万方，同比+2.5%，增速较前值回落0.1个PCT。房屋竣工面积19286万方，下降14.5%，跌幅收窄1.3个PCT。竣工短期修复节奏放缓，但2019年下半年以来施工强度持续维持高位，虽然疫情原因部分地方政府适当放宽竣工期限，但是我们认为1-2个月的短期扰动，不会改变未来2年竣工修复的趋势。  流动性维持宽松，优质房企将持续收益。1-4月，房企到位资金持续改善，房地产开发企业到位资金47004亿元，同比下降10.4%，跌幅较前值收窄3.4个PCT。4月LPR报价进一步下行，其中5年期LPR迎来改革后最大幅度降息：下降10bp至4.65%，我们预计在销售端持续改善以及国内货币环境流动性充裕的环境下，开发企业到位资金降速将持续收窄，在当前疫情影响下，我们判断具备融资优势及稳定回款的优质房企未来将持续受益。  投资建议：伴随着国内新冠肺炎疫情进一步得到控制，目前房地产行业疫后恢复进程好于预期。销售端销售持续回暖但是也存在区域和城市之间分化明显的问题，未来去化率需要持续关注；单月新开工和开发投资已经基本回复至正常水平，一二线土地市场持续火热，溢价率持续走高。我们认为二季度市场热度仍能惯性维持，但房地产市场长期稳定健康发展依赖于整体宏观经济增速的回升以及在此基础上居民收入水平的提高。疫情短期对房地产行业冲击较大，中长期将加速行业洗牌，优质公司优势在逆境中得到凸显，我们持续推荐行业首选配置组合：【金地集团】、【龙湖集团】、【万科A】（财务健康叠加基本面良好，全年销售不悲观），同时推荐大湾区旧改资源充沛的：【龙光地产】、【中国奥园】、【时代中国控股】，建议积极关注【中骏集团控股】。  风险提示：新冠疫情扩散超预期，行业销售波动；政策调控超预期；融资环境变动；企业运营风险；汇率波动风险。 sQmOtMpQtPtMuMsQsQbRbP9PtRpPmOoOlOpPnQiNrQuM6MpOsPMYtQnOuOtOnO 行业周报 | 房地产 敬请阅读末页的重要说明 3 / 5 图1：房地产开发投资累计完成额 图2：房屋累计新开工面积 数据来源：国家统计局、克而瑞证券研究院 数据来源：国家统计局、克而瑞证券研究院 图3：商品房累计销售面积 图4：商品房累计销售金额 数据来源：国家统计局、克而瑞证券研究院 数据来源：国家统计局、克而瑞证券研究院 图5：各区域商品房累计销售面积 图6：各区域商品房累计销售金额 数据来源：国家统计局、克而瑞证券研究院 数据来源：国家统计局、克而瑞证券研究院 -3.3%7.0%-20%-10%0%10%20%2018-022018-042018-062018-082018-102018-122019-032019-052019-072019-092019-112020-022020-04房地产开发投资额累计同比房地产开发投资额当月同比-18.4%-1.3%-60%-40%-20%0%20%40%2018-022018-042018-062018-082018-102018-122019-032019-052019-072019-092019-112020-022020-04房屋新开工面积累计同比房屋新开工面积当月同比-19.3%-2.1%-50%-40%-30%-20%-10%0%10%20%2018-022018-042018-062018-082018-102018-122019-032019-052019-072019-092019-112020-022020-04销售面积累计同比销售面积单月同比-18.6%-5.0%-40%-20%0%20%40%2018-022018-042018-062018-082018-102018-122019-032019-052019-072019-092019-112020-022020-04销售金额累计同比销售金额单月同比-16.1%-26.6%-16.3%-21.5%-60%-40%-20%0%20%40%2018-032018-052018-072018-092018-112019-022019-042019-062019-082019-102019-122020-03东部中部西部东北-17.5%-24.1%-16.2%-25.3%-50%-40%-30%-20%-10%0%10%20%2018-032018-052018-072018-092018-112019-022019-042019-062019-082019-102019-122020-03东部中部西部东北 行业周报 | 房地产 敬请阅读末页的重要说明 4 / 5 图7：累计购置土地面积 图8：累计土地成交价款 数据来源：国家统计局、克而瑞证券研究院 数据来源：国家统计局、克而瑞证券研究院 图9：房地产累计开发资金来源 图10：累计房屋竣工面积 数据来源：国家统计局、克而瑞证券研究院 数据来源：国家统计局、克而瑞证券研究院 图11：开发资金累计同比 图12：开发资金当月同比 数据来源：国家统计局、克而瑞证券研究院 数据来源：国家统计局、克而瑞证券研究院 -12.0%13.8%-60%-40%-20%0%20%40%60%2018-022018-042018-062018-082018-102018-122019-032019-052019-072019-092019-112020-022020-04购置土地面积累计同比购置土地面积当月同比6.9%2%-100%-50%0%50%100%2018-022018-042018-062018-082018-102018-122019-032019-052019-072019-092019-112020-022020-04土地成交价款累计同比土地成交价款当月同比-10.4%-0.6%-30%-20%-10%0%10%20%30%2018-022018-042018-062018-082018-102018-122019-032019-052019-072019-092019-112020-022020-04开发资金来源累计同比开发资金来源当月同比-14.5%-8.8%-30%-20%-10%0%10%20%30%2018-022018-042018-062018-082018-102018-122019-032019-052019-072019-092019-112020-022020-04房屋竣工面积累计同比房屋竣工面积当月同比-2.5%-5.2%-18.9%-5.4%-40%-20%0%20%2018-022018-042018-062018-082018-102018-122019-032019-052019-072019-092019-112020-022020-04国内贷款累计同比自筹资金累计同比定金及预收款累计同比个人按揭贷款累计同比10.6%5.8%-10.1%-0.6%-40%-20%0%20%40%2018-022018-042018-062018-082018-102018-122019-032019-052019-072019-092019-112020-022020-04国内贷款当月同比自筹资金当月同比定金及预收款当月同比个人按揭贷款当月同比 行业周报 | 房地产 敬请阅读末页的重要说明 5 / 5 评级指南