房地产行业例评：境外机构额度限制取消，公募REITs落地

请务必阅读正文后的重要声明部分 [Table_IndustryInfo] 2020年05月10日 跟随大市(维持) 证券研究报告•行业研究•房地产 房地产行业例评 境外机构额度限制取消，公募REITs落地 投资要点 西南证券研究发展中心 [Table_Author] 分析师：胡华如 执业证号：S1250517060001 电话：0755-23900571 邮箱：hhr@swsc.com.cn 行业相对指数表现 数据来源：聚源数据 基础数据 [Table_BaseData] 股票家数 132 行业总市值（亿元） 21,215.21 流通市值（亿元） 20,484.87 行业市盈率TTM 8.36 沪深300市盈率TTM 12.2 相关研究 [Table_Report] 1. 房地产行业例评：基金结构性调整地产股，房抵经营贷未现违规 (2020-04-26) 2. 房地产行业例评：深圳与政治局会议释放积极信号 (2020-04-19) 3. 房地产行业例评：政策宽松走新路，择时逻辑不再 (2020-04-12) 4. 房地产行业例评：央行下调超额存准率，3月销售显著改善 (2020-04-06) 5. 房地产行业例评：内房优等生交卷，政治局会议定调积极 (2020-03-29) 6. 房地产行业例评：内房信用风险升温，寻找错杀优质个股 (2020-03-23) [Table_Summary]  五一后市场小幅反弹，地产小盘股表现活跃：上周上证指数上涨1.23%、沪深300上涨1.30%、创业板指上涨2.70%，万得全A交易额2.06万亿（三个交易日）。上周地产板块下跌0.20%，年初以来累计下跌10.65%，在所有申万一级行业中排名24/28，地产板块当前估值水平PE为8.39倍（板块一季度业绩较差拖累TTM表现），港股通内房股7.10倍。  年报披露完毕，毛利率下行趋势延续：2019年和2020Q1，A股申万地产板块整体收入同比分别增长20.2%和下滑4.0%，归母净利润同比分别增长10.5%和下滑41.8%，疫情对一季度业绩有一定冲击。2018、2019和2020Q1板块加权平均毛利率分别为32.4%、31.5%和30.7%，呈现持续下滑趋势，加权平均净利率分别为12.8%、11.8%和8.2%，一季度下滑幅度大与费率抬升有关。  4月销售继续改善、五一销售同比回正：4月房企进一步加大营销力度和供货资源，大部分房企销售环比继续改善，同比来看分化明显一些，头部房企中世茂房地产、龙湖、恒大、中海等表现较强，万科、新城、融创、绿地表现较弱，从销售单价同比来看，恒大、碧桂园、新城控股同比下降幅度较大，表明三四线存在以价换量的空间。从滞后的备案数据开看，重点城市五一销售超出预期。  取消境外机构投资者额度限制，地产股迎边际改善：5月7日晚央行外汇局发布了《境外机构投资者境内证券期货投资资金管理规定》，取消合格境外机构投资者（QFII）和人民币合格境外机构投资者（RQFII）境内证券投资的额度限制，进一步便利境外投资者参与我国金融市场。地产股由于其估值偏低、预期较低、分红率较高，对增量资金有一定吸引力。  投资策略与重点关注个股：年报窗口期后，扰动因素关注两会和基础设施REITs后期相关政策落地，主导因素在于公司销售和基本面表现，继续建议按以下三条投资主线择股1）估值有抬升潜力：A股推荐万科A、金地集团、保利地产、新城控股，H估推荐世茂房地产、中国金茂、宝龙地产、融创中国、旭辉控股；2）显著低估并存在预期差：A股推荐阳光城、中南建设、荣盛发展、华夏幸福、蓝光发展、华发股份，H股推荐佳兆业、碧桂园、禹洲地产、融信中国；3）物管类和小市值：A股推荐天健集团、南山控股、南国置业，关注招商积余、新大正，港股推荐保利物业等。  风险提示：新冠肺炎疫情防控风险、销售回款风险、复工竣工风险。 重点公司盈利预测与评级 [Table_Finance] 代码 名称 当前 价格 投资 评级 EPS（元） PE 2019A 2020E 2021E 2019A 2020E 2021E 600048 保利地产 15.89 买入 2.35 2.86 3.54 6.76 5.56 4.49 000002 万 科Ａ 26.26 买入 3.47 4.12 4.81 7.57 6.37 5.46 600383 金地集团 13.26 买入 2.23 2.74 3.19 5.95 4.84 4.16 000090 天健集团 6.58 买入 0.66 1.04 1.31 9.97 6.33 5.02 002314 南山控股 2.9 买入 0.15 0.19 0.27 19.33 15.26 10.74 数据来源：聚源数据，西南证券 -15%-9%-3%3%9%15%19/519/719/919/1120/120/320/5房地产 沪深300 房地产行业例评 请务必阅读正文后的重要声明部分 目 录 1 市场回顾 ........................................................................................................................................................................... 1 2 行业点评 ........................................................................................................................................................................... 3 2.1新冠肺炎COVID-19跟踪 ................................................................................................................................................... 3 2.2行业政策动态跟踪 ............................................................................................................................................................. 5 3 企业动态 ........................................................................................................................................................................... 7 4 数据参考 ......................................................................................................................................................................... 10 5 投资建议 ......................................................................................................................................................................... 14 6 风险提示 ......................................................................................................................................................................... 17 rQxPnNzRoMpOpMwOmMyQnRaQaObRpNqQmOnNeRqQsPiNpOqR8OqRqNvPtOpONZsPnM 房地产行业例评 请务必阅读正文后的重要声明部分 图 目 录 图1：上周申万地产板块走势弱于沪深300 .............................................................................................................................. 1 图2：年初以来申万地产板块相对沪深300表现（pp.） ........................................................................................................ 1 图3：上周电子城、亚太实业等个股涨幅显著 ......................................................................................................................... 1 图4：上周长春经开、光大嘉宝等个股跌幅显著 ..................................................................................................................... 1 图5：上周申万地产板块中个股交易额靠前个股（亿） ......................................................................................................... 2 图6：年初以来申万地产上涨个股占比为26.52% .................................................................................................................... 2 图7：上周表现强势的港股通内房 ............................................................................................................................................. 2 图8：年初以来表现强势的港股通内房 ..................................................................................................................................... 2 图9：境外新增输入病例维持在较低水平（例） ..................................................................................................................... 3 图10：上周黑龙江、广东境外输入病例近似为零（例） ...............................................