【关于我们】亿翰智库是中国首家以房地产专业研发为基础，囊括房地产咨询、资本、财经公关等业务板块的集团型房地产咨询服务企业。 仅供金融机构投资者使用，谢绝媒体转载。 行业基本面整体向好，国内融资环境持续改善 ——4月房地产行业月报（第22期） 相关研究： 投资要点：  政策速览：延续逆周期调控，严守“房住不炒”底线 4月地产行业相关政策分为三类：一是宏观经济方面多次出台宽松的货币政策和财政政策，逆周期调控补充流动资金，促进经济恢复。二是部分地区在纾困的逻辑下继续实施宽松性的调控政策，例如放松预售条件，允许延期缴纳土地出让金，实施购房契税补贴，放宽落户限制以及引进人才等，但是调控政策仍严格秉承“房住不炒”底线，刺激性政策均以撤回而告终。三是央行地方分行和中国银保监会等纷纷表态，严防信贷资金违规进入房地产市场，信贷监管更加严格。  住宅市场：住宅市场继续修复，由快速期步入匀速期 从监测的40城数据来看，4月全国商品住宅销售面积为1446.5万平米，同比下跌25.6%，环比上涨3.7%。市场修复速度放缓，平均修复八成以上，去化周期与3月持平。 住宅市场修复速度放缓与基数效应、房企推货节奏以及市场发展需要均有关系。同时，我们发现4月市场表现越发分化，一二线和强三线城市市场需求依然坚挺，而普通三四线城市上涨动力不足，在各能级城市环比涨幅和恢复程度上均有体现，如一线和二线城市的环比增速保持正增长，而三四线城市的环比增速却为负增长。一线城市总体已经恢复了九成以上，二线城市总体已经恢复到八成以上，而三四线城市总体恢复较慢，也有部分强三线城市表现比较突出。  土地市场：供应与成交基本恢复，环比均实现高速增长 2020年4月全国200城合计供应规划建筑面积30812.2万平米，同、环比分别上升20%和68%；土地成交合计规划建筑面积18265.7万平米，同比下降15%，环比上升65%。 整体来看，4月各能级城市土地成交环比均有大幅上升。主要原因有两点：第一，疫情得到控制，企业恢复复工，房企获地意愿强烈使4月再次实现土地成交环比高增；第二，房企资金压力得到缓解。其一，线下售楼部重新开放，以价换量等方式的营销策略为企业带来大量的销售回款，增加资金流入，为公司拿地提供保障；其二，融资环境边际放宽使房企增加融资规模，为公司在土地市场上拿地提供资金支撑。但值得注意的是，政府对地产行业的态度依旧是房住不炒，长期以稳为主的趋势不变，房企应当积极把握融资窗口期。  企业表现：房企拿地意愿强烈，销售加快恢复，海外债零发行 2020年1-4月，房企投资、销售已进入修复通道。投资上，土地市场竞拍环境激烈，部分企业借机战略性拓展新城市，抢占市场，企业多倾向布局二线城市及热点三四线城市；销售上，2020年4月，典型房企整体销售业绩同比下降17.3%，但相较于3月降幅收窄，其中TOP20房企业绩同比下滑幅度最低；融资方面，国内融资环境友好，使得信用债融资成本持续下降，同时，ABS成房企融资热门；受海外资本市场大幅波动影响，中资美元债遭到抛售，内地房企发行美元债的热情骤然减弱，4月无房企发行海外债。 《2020年4月中国典型房企销售业绩TOP200》 《月读数据【第30期】┃商品房销售增速降幅收窄13.6pct，投资预计二季度加速修复（2020年1-3月）》 《2018上半年年报综述——行业焦虑与业绩盛宴》 《一文读懂房产税的四大问题》 《【千亿揭秘(17)丨华夏幸福】厚积薄发，借势千亿》 近十二个月行业表现 注：相对收益与沪深300相比 联系方式： 联系人：于小雨 徐鹏 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 官方网站：www.ehconsulting.com.cn 地址：上海市静安区 江场路1313号金谷中环大厦6层 邮编：200092 -20%-15%-10%-5%0%5%10%19/0519/0519/0619/0719/0719/0819/0819/0919/1019/1019/1119/1219/1220/0120/0220/0220/0320/0320/04沪深300房地产指数房地产行业研究.研究报告 2020年5月6日 亿翰智库 房地产行业月度策略报告 仅供金融机构投资者使用，谢绝媒体转载。 目录 1引言 ....................................................................................................................................... 1 2政策速览：供需两端适度宽松，共同应对疫情冲击 ................................................................ 1 3住宅市场：住宅成交增速全线回暖，平均修复七成以上 ......................................................... 6 4土地市场：供应与成交齐升，坚定看好二线和强三线 ............................................................ 9 5企业表现：投资、销售逐渐修复，境内融资热情高涨 .......................................................... 12 房地产行业月度策略报告 仅供金融机构投资者使用，谢绝媒体转载。 图表目录 图表 1：4月货币政策与财政政策 .......................................................................................................................................... 2 图表 2：4月地方调控政策 ........................................................................................................................................................ 2 图表 3：4月信贷监管政策 ........................................................................................................................................................ 6 图表 4：各能级城市4月商品住宅成交面积情况（万平米） ...................................................................................... 7 图表 5：典型城市近半年去化周期情况（月） .................................................................................................................. 8 图表 6：2020年4月份土地供应规划建筑面积情况（万平米） ............................................................................... 10 图表 7：2020年4月份各能级城市成交规划建筑面积情况（万平米） ................................................................. 10 图表 8：2020年4月各能级城市土地成交楼面均价情况（元/平米） .................................................................... 11 图表 9：2020年4月各能级城市土地成交平均溢价率情况 ........................................................................................ 12 图表 10：2020年4月各能级城市流拍情况 ....................................................................................................................... 12 图表 11：19家典型房企2020年1-4月拿地面积及同比............................................................................................... 13 图表 12：19家典型房企2020年1-4月拿地金额及同比............................................................................................... 13 图表13：2020年3月及2020年4月19家房企成交地块溢价率分布 ...................................................................... 14 图表14：19家典型房企2020年1-4月各能级城市拿地面积及同比 ......................................................................... 15 图表15：19家典型房企2020年1-4月各能级城市拿地金额及同比 ......................................................................... 15 图表16：19家典型房企2019年1-4月拿地金额城市能级分布 .................................................................................. 16 图表17：19家典型房企2020年1-4月拿地金额城市能级分布 .................................................................................. 16 图表18：19家典型房企2019年1-4月拿地面积城市能级分布 .................................................................................. 16 图表19：不同梯队2020年1-4月销售业绩变化情况 ..................................................................................................... 17 图表20：2018年1月-2020年4月TOP200房企销售总额及同比 ............................................................................. 18 图表21：2019年1月至2020年4月房企融资情况 ...........................................