请仔细阅读本报告末页声明 证券研究报告 | 年报点评报告 2020年03月24日 永升生活服务（01995.HK） 收入业绩增长超预期，社区增值服务表现亮眼 19年业绩大幅增长123%超预期，经营现金流入大幅增长。公司2019年实现营收18.8亿元，同比增长75%；实现归母净利润2.2亿元，同比增长123%。2019H1/H2分别实现营收7.1/11.7亿元，同比增长61%/84%，下半年收入增长提速，预计系下半年项目交付提速及前期增值服务培育有所收获。基础物管/社区增值/非业主增值服务分别实现营收10.7/4.8/3.2亿元，同比增长60%/143%/54%；分别实现毛利为2.4/2.5/0.7亿元，同比增长71%/97%/56%。经营性现金净流入5.1亿元，同比大幅增长191%，主要系公司加大应收账款催缴及对上游付款管理有所优化所致。公司董事会建议每股派息0.05港元，派息率为30%，维持近年平均水平。 综合毛利率有所提升，费用率回落明显。2019年公司综合毛利率为29.6%，同比提升0.9个pct，其中基础物管/社区增值/非业主增值服务毛利率分别为22.1%/51.2%/21.9%，较上年同期分别变动+1.4/-12.2/+0.3个pct，基础物管毛利率提升主要系毛利率较高的商业及办公项目收入占比提升所致，社区增值服务毛利率下降主要系2019年引入毛利率较低的社区建设及维修项目业务所致，非业主增值服务毛利率小幅提升主要系毛利率较高的前期规划及设计咨询服务收入占比提升所致。费用率同比大幅回落4.21个pct至13.20%，其中行政/财务费用率分别为13.13%/0.07%，较去年同期分别变动-4.27/+0.06个pct，行政费用率大幅下降主要系去年同期上市开支及公司成本管控良好所致，剔除上市开支后行政费用率下降1.88个pct。归母净利率为11.9%，同比提升2.6个pct。 在管及合约面积高质量增长，市场化外拓能力优异动能充足。截至2019年末，公司在管面积/合约面积分别为6515/11056万平米，同比增长62%/69%，较去年同期分别净增2491/4501万平米，其中在管面积净增量中来源于旭辉集团/第三方的面积分别为305/2187万平米，凸显出公司优异的市场化外拓能力。综合物业费单价为3.12元/平米/月，较去年同期增长0.66元/平米/月，主要系新项目单价相对较高及部分存量到期项目提价所致。2019年公司通过第三方招投标、成立合资公司的方式锁定多个优质项目；并于9月完成对青岛雅园收购，完善补充高端商业及办公管理业态。当前物管行业集中度仍低，公司第三方外拓项目持续增长动能充足。 社区增值服务表现亮眼，收入占比行业领先。2019年公司实现社区增值服务收入4.8亿元，同比大幅增长143%，主要系公司在管面积规模快速扩张、服务用户数量大幅增长及多元化产品服务渗透率持续提升所致。社区增值服务收入占比达到25.7%，同比大幅提升7.3个pct位于行业领先水平。其中家居生活/停车位管理租赁/物业经纪/公共区域增值服务收入分别为2.6/0.7/1.0/0.5亿元，同比增长191%/109%/133%/57%。随着公司管理规模扩张及增值服务渗透率持续提升，社区增值服务有望延续高速增长。 投资建议：基于公司盈利超预期及增长趋势强劲，我们上调公司2020-2022年归母净利润至3.80/5.86/8.81亿元，同比增长69.6%/54.4%/50.4%，对应EPS分别为0.25/0.38/0.57元，2019-2022年CAGR为57.9%。当前股价对应2020-2022年PE分别为24.4/15.8/10.5倍，考虑到行业高景气度、公司良好的成长性及盈利质量，上调公司目标价至11.5港元（对应2020-2022年0.8倍PEG），维持“买入”评级。 风险提示：第三方外拓进展不及预期风险、中长期毛利率下降风险、关联公司相关风险。 财务指标 2018A 2019A 2020E 2021E 2022E 营业收入（百万元） 1,076 1,878 3,006 4,640 6,883 增长率yoy（%） 48.3 74.5 60.1 54.4 48.3 归母净利润（百万元） 101 224 380 586 881 增长率yoy（%） 31.5 122.7 69.6 54.4 50.4 EPS最新摊薄（元/股） 0.07 0.15 0.25 0.38 0.57 净资产收益率（%） 11.1 20.3 25.1 29.6 32.9 P/E（倍） 92.2 41.4 24.4 15.8 10.5 P/B（倍） 10.3 8.1 6.3 4.8 3.5 资料来源：贝格数据，国盛证券研究所 买入（维持） 股票信息 行业 房地产服务 前次评级 买入 最新收盘价 6.70 总市值(百万元) 10,293.88 总股本(百万股) 1,536.40 其中自由流通股(%) 100.00 30日日均成交量(百万股) 253.66 股价走势 作者 分析师 夏天 执业证书编号：S0680518010001 邮箱：xiatian@gszq.com 相关研究 1、《永升生活服务（1995.HK）：品质物业高成长标兵》2019-09-16 -50%0%50%100%150%200%250%2019-032019-082020-01永升生活服务 恒生综指 2020年03月24日 P.2 请仔细阅读本报告末页声明 财务报表和主要财务比率 资产负债表（百万元） 利润表（百万元） 会计年度 2018A 2019A 2020E 2021E 2022E 会计年度 2018A 2019A 2020E 2021E 2022E 流动资产 1384 1808 2639 3939 5720 营业收入 1076 1878 3006 4640 6883 现金 1160 1284 1966 2810 4217 营业成本 767 1322 2105 3249 4804 应收票据及应收账款 162 342 465 781 1067 营业税金及附加 0 0 0 0 0 其他应收款 0 0 0 0 0 营业费用 0 0 0 0 0 预付账款 51 139 166 305 393 管理费用 187 247 388 580 840 存货 0 0 0 0 0 研发费用 0 0 0 0 0 其他流动资产 10 43 43 43 43 财务费用 0 1 1 4 6 非流动资产 109 670 687 716 762 资产减值损失 4 24 0 0 0 长期投资 12 0 -11 -22 -32 其他收益 15 46 15 15 15 固定资产 27 62 74 95 129 公允价值变动收益 0 0 0 0 0 无形资产 0 114 130 149 172 投资净收益 9 -0 3 4 3 其他非流动资产 70 494 494 494 494 资产处臵收益 0 0 0 0 0 资产总计 1493 2478 3326 4655 6482 营业利润 142 329 530 826 1251 流动负债 574 1187 1712 2551 3637 营业外收入 0 0 0 0 0 短期借款 9 0 0 0 0 营业外支出 0 0 0 0 0 应付票据及应付账款 72 285 417 539 834 利润总额 142 329 530 826 1251 其他流动负债 493 903 1295 2012 2803 所得税 42 80 141 221 334 非流动负债 16 63 63 63 63 净利润 100 249 389 605 916 长期借款 0 0 0 0 0 少数股东损益 -0 25 10 19 35 其他非流动负债 16 63 63 63 63 归属母公司净利润 101 224 380 586 881 负债合计 590 1250 1775 2614 3700 EBITDA 111 290 498 776 1174 少数股东权益 4 80 90 108 143 EPS（元） 0.07 0.15 0.25 0.38 0.57 股本 13 14 14 14 14 资本公积 886 1134 1134 1134 1134 主要财务比率 留存收益 0 0 272 696 1337 会计年度 2018A 2019A 2020E 2021E 2022E 归属母公司股东权益 899 1148 1461 1933 2639 成长能力 负债和股东权益 1493 2478 3326 4655 6482 营业收入(%) 48.3 74.5 60.1 54.4 48.3 营业利润(%) 35.2 131.7 61.3 55.9 51.4 归属于母公司净利润(%) 31.5 122.7 69.6 54.4 50.4 获利能力 毛利率(%) 28.7 29.6 30.0 30.0 30.2 现金流量表（百万元） 净利率(%) 9.3 11.9 12.6 12.6 12.8 会计年度 2018A 2019A 2020E 2021E 2022E ROE(%) 11.1 20.3 25.1 29.6 32.9 经营活动现金流 175 509 779 1009 1661 ROIC(%) 8.4 18.9 23.9 28.3 31.6 净利润 100 249 389 605 916 偿债能力 折旧摊销 0 0 17 22 29 资产负债率(%) 39.5 50.4 53.4 56.1 57.1 财务费用 0 1 1 4 6 净负债比率(%) -127.5 -103.4 -125.8 -137.0 -151.0 投资损失 -9 0 -3 -4 -3 流动比率 2.4 1.5 1.5 1.5 1.6 营运资金变动 0 0 376 383 712 速动比率 2.3 1.4 1.4 1.4 1.5 其他经营现金流 83 258 0 0 0 营运能力 投资活动现金流 -6 -422 -30 -47 -73 总资产周转率 1.0 0.9 1.0 1.2 1.2 资本支出 0 0 28 40 57 应收账款周转率 7.6 7.5 7.5 7.5 7.5 长期投资 0 0 11 11 11 应付账款周转率 14.1 7.4 6.0 6.8 7.0 其他投资现金流 -6 -422 8 4 -5 每股指标（元） 筹资活动现金流 553 37 -67 -117 -182 每股收益(最新摊薄) 0.07 0.15 0.25 0.38 0.57 短期借款 9 -9 0 0 0 每股经营现金流(最新摊薄) 0.11 0.33 0.51 0.66 1.08 长期借款 0 0 0 0 0 每股净资产(最新摊薄) 0.59 0.75 0.95 1.26 1.72 普通股增加 13 0 0 0 0 估值比率 资本公积增加 641 249 0 0 0 P/E 92.2 41.4 24.4 15.8 10.5 其他筹资现金流 -111 -203 -67 -117 -182 P/B 10.3 8.1 6.3 4.8 3.5 现金净增加额 0 0 682 845 1406 EV/EBITDA 73.0 27.8 14.9 8.5 4.4 资料来源：贝格数据，国盛证券研究所 sMmQoQmPsRyQwPsPmQmPvN9P9R8OmOoOnPqQkPpPmPkPpNmQ8OoPwOxNmMrQvPsQsO 2020年03月