电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 1 所属行业 房地产 发布时间 2020年3月24日 金科股份（000656.SZ） “四位一体”促销售，净负债率大幅下降 核心观点： 2019年，金科销售额达到1860亿元，同比增速高达57%；盈利能力保持较高水平，毛利润率为28.8%，净利润率为9.4%。公司能取得如此的成就归因于坚持省域深耕，聚焦项目本身，以提升核心竞争力，完成从深耕重庆到全国均衡布局的转变，提高城市投资容错率。但在销售、盈利保持高速增长的情况下，公司依旧面临高杠杆的问题，尤其是在融资通道不畅的情况下，应当警惕长期债务压力。 一、销售金额同比增速达57%，始终保持强力纳储力度 金科股份实现销售额1860亿元，同比增长57%，完成全年销售目标的124%；实现销售面积1905万平米，同比增长42%。公司重视各区域均衡发展，由此2019年除重庆以外的其他市场中，销售金额同比增长达到82%。同时，公司保持强力的纳储力度，拿地面积与销售面积的比重从2018年的153%增长至2019年的169%，提升16个百分点。 二、营业收入同比超60%，未来增长动力仍强 2019年，公司实现营业收入677.7亿元，同比增长64%；实现净利润63.6亿元，同比增长58%，其中归属于股东的净利润56.8亿元，同比增长46%，彰显了公司十足的成长能力。同时，公司保持较高的盈利水平，2019年毛利润率达到28.8%，相比2018年提升了0.2个百分点；净利润率为9.4%，相比2018年下降0.4个百分点。 三、净负债率持续下降，高额的银行授信提供资金保障 2019年，金科的净负债率下降至120%，相比2018年下降了16.3个百分点；现金短债比为1.1倍，与2018年持平。虽然金科历年来保持着较高的净负债率，存在长期的偿债压力，但是公司资信较高，拥有AAA级信用评级，而且多元的融资方式、87%的回款率以及超过2000亿的银行授信额度，都为公司偿债提供了资金保障。 相关研究： 月度数据点评：商品房销售下降39.9%，预计新开工、施工、竣工均将正向拉动投资（2020年1-2月） 20200316 2020年2月地产月报：住宅与土地市场同环比下降明显，预计3月表现将优于2月 20200306 2019年中期策略报告——七月流火，行情难将持续 20190702 2019年年度策略报告——刚需刚改主导行情， 2019战略年再延续 20190822 2019年报综述——回归核心，内圣外王 20190508 2019半年报综述——去化率55%即可完成目标，闽系融资成本逆市改善 20190918 研究员 于小雨 rain_yxy（微信号） yuxiaoyu@ehconsulting.com.cn 王玲 w18705580201（微信号） wangling@ehconsulting.com.cn 徐鹏 17601350466（微信号） xupeng@ehconsulting.com.cn 姜晓刚 18516525402（微信号） jiangxiaogang@ehconsulting.com.cn 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 2 2019年，金科销售额达到1860亿元，同比增速高达57%；盈利能力保持较高水平，毛利润率为28.8%，净利润率为9.4%。公司能取得如此的成就归因于坚持省域深耕，聚焦项目本身，以提升核心竞争力，完成从深耕重庆到全国均衡布局的转变，提高城市投资容错率。但在销售、盈利保持高速增长的情况下，公司依旧面临高杠杆的问题，尤其是在融资通道不畅的情况下，应当警惕长期债务压力。 一、销售金额同比增速达57%，始终保持强力纳储力度 1、销售排名提升至18位，减少对重庆市场的依赖 在金科“四位一体”的协同发展战略下，公司在2019年实现了业绩的高质量增长。其中，金科股份实现销售额1860亿元，同比增长57%，完成全年销售目标的124%；实现销售面积1905万平米，同比增长42%。根据亿翰智库《2019年1-12月中国典型房企销售业绩TOP200》，销售排名从2018年的第21位上升至第18位，意味着公司销售额持续攀升，市场占有率不断提高，未来公司的结转收入有望实现持续增长。 金科曾是典型的区域性房企，深耕重庆，但在全国化布局的策略下，公司旨在各区域均衡发展。由此，2019年公司在重庆的市场占有率达到11.7%，较2018年增长2个百分点；而在除重庆以外的其他市场中，销售金额同比增长达到82%，在合肥、苏州、南宁、成都等城市的市场占有率同比增长均超过50%。 在公司的新增土地分布中，专注全国均衡布局的策略不断持续。金科坚持省域深耕，聚焦在项目本身，强化能级城市的轮动投资，并且效果显著。在新增土地的城市分布上，公司减少重庆的拿地力度，新增土储占比从2018年的34.8%降低至2019年的13.3%。在可售面积方面，重庆占比降低至29%，华东、西南（不含重庆）、华中、华南、华北占比分别达到22%、18%、16%、7%、5%，布局结构更加合理均衡。 我们认为，对于金科这样的规模接近两千亿的房企来说，偏安一隅只会限制公司的长远发展。尤其是在房住不炒的政策背景下，增加深耕区域以外城市的土储占比，可以提高市场容错率，实现全国均衡式布局。最终，既有深耕区域保障公司销售增长，又有新进城市为销售提升带来新的活力。 图表：2015-2019年金科销售金额情况 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 3 数据来源：公司年报、亿翰智库 图表：2019年金科各省份新增土地储备及占比 省份 2019年新增土储（万平米） 2018新增土储（万平米） 2019占比 2018占比 四川 565.8 185.7 17.1% 9.1% 重庆 441.6 713.6 13.3% 34.8% 河南 301.6 109.0 9.1% 5.3% 山东 287.5 61.3 8.7% 3.0% 湖南 240.6 83.0 7.3% 4.0% 广西 208.9 52.2 6.3% 2.5% 江苏 199.6 118.0 6.0% 5.8% 贵州 193.8 146.6 5.8% 7.1% 湖北 148.7 48.7 4.5% 2.4% 安徽 145.1 65.9 4.4% 3.2% 云南 101.7 30.7 3.1% 1.5% 浙江 99.4 47.8 3.0% 2.3% 江西 97.9 39.1 3.0% 1.9% 广东 68.1 86.8 2.1% 4.2% 陕西 66.5 - 2.0% - 河北 54.2 25.8 1.6% 1.3% 辽宁 40.4 66.8 1.2% 3.3% 福建 31.7 - 1.0% - 天津 14.4 40.3 0.4% 2.0% 上海 5.3 3.0 0.2% 0.1% 北京 - 12.4 - 0.6% 山西 - 114.6 - 5.6% 数据来源：公司年报、亿翰智库 图表：2019年金科在各区域可售建面及占比 0%20%40%60%80%100%120%020040060080010001200140016001800200020152016201720182019销售金额（亿元）同比 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 4 区域 总可售建筑面积（万平米） 可售资源占比 重庆 1915.97 29% 华东地区 1485.36 22% 西南地区（不含重庆） 1186.8 18% 华中地区 1084.48 16% 华南地区 485.64 7% 华北地区 316.39 5% 其他地区 216.29 3% 数据来源：公司年报、亿翰智库 2、保持积极投资态度，土地储备达6700万平米 2019年，公司新增土地储备192宗，土地购置合同金额达到888亿元，权益金额达到562亿元，最终实现新增土地建面3323万平米；总土地储备6700万平米，同比增长63%。根据金科历年的投资力度，2019年拿地金额和销售金额的比重为48%，下降了10个百分点；但是拿地面积与销售面积的比重从2018年的153%增长至2019年的169%，提升16个百分点，总体来说，公司始终保持着较为强力的纳储方式。 我们认为，金科拿地金额/销售金额持续放缓，拿地面积/销售面积却保持增长，一方面2019公司销售均价不断提升，同比增幅达10.3%，产品溢价能力增强；另一方面说明公司在对外扩储过程中土地管控能力进一步加强，成交楼面价同比下降超过20%。随着公司保持积极的投资态度以及全国的均衡化布局，将对公司销售规模增长产生强力支撑。 图表：2015-2019年金科新增土储与总土储情况 数据来源：公司年报、亿翰智库 图表：2019年金科投销比情况 01000200030004000500060007000800020152016201720182019新增土地储备（万平米）总土地储备（万平米） 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 5 数据来源：公司年报、亿翰智库 二、营业收入同比超60%，未来增长动力仍强 销售金额连年高速增长的同时，金科的结转收入也迎来飞速增长。2019年，公司实现营业收入677.7亿元，同比增长64%；实现净利润63.6亿元，同比增长58%，其中归属于股东的净利润56.8亿元，同比增长46%，彰显了公司十足的成长能力，未来增长动力仍强。 同时，公司保持较高的盈利水平，2019年毛利润率达到28.8%，相比2018年提升了0.2个百分点；净利润率为9.4%，相比2018年下降0.4个百分点。 图表：2019年金科营业收入情况 数据来源：公司年报、亿翰智库 图表：2019年金科利润率情况 0%20%40%60%80%100%120%140%160%180%20152016201720182019拿地金额/销售金额拿地面积/销售面积0%10%20%30%40%50%60%70%010020030040050060070080020152016201720182019营业收入（亿元）同比 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 6 数据来源：公司年报、亿翰智库 三、净负债率持续下降，高额的银行授信提供资金保障 2019年，金科的净负债率下降至120%，相比2018年下降了16.3个百分点。在短期偿债能力方面，金科的现金短债比为1.1倍，与2018年持平，暂无短期偿债压力。在融资方面，金科充分利用多元的融资渠道以增加资金流入，全年融资余额987.6亿元，其中银行贷款634.2亿元，占比达到64.2%。另外，公司加强对现金回款的重视，全年实现销售回款1610亿元