国家统计局2月份行业数据跟踪：疫情致使数据全线回落，政策对冲下改善可期

www.chinastock.com.cn 证券研究报告 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明 行业研究报告 ● 房地产行业 2020年03月17日 疫情致使数据全线回落，政策对冲下改善可期 ——国家统计局2月份行业数据跟踪 房地产行业 推荐 维持评级 投资要点： 1、受疫情影响商品房销售面积及金额大幅下降超过30%。2020年1-2月，商品房销售面积累计同比下降39.9%，较2019年下降39.8个百分点。中西部地区表现偏弱，与疫情状况较严重有关。我们判断购房需求只会延后不会消失，若后续政策弹性空间加大，政策出台及时有效，料基本面可在三季度之后重回正向增长。一二线城市与三四线城市在总量还是去化速度方面均产生了明显的分化，三四线城市面临较大的库存消化压力。 2、土地市场同样受疫情影响表现偏弱。2020年1-2月土地购置面积累计同比下降29.3%，降幅相比2019年扩大17.9个百分点。2月一线城市土地溢价率为16.6%，创2019年7月以来新高；二线城市土地溢价率10.4%，处于过去一年的平均水平；三线溢价率为8.9%，处于过去一年内较低的水平。一、二线城市成交活跃度优于三线城市，显示一、二线城市补库存的需求也高于三线城市。 3、受疫情影响，开竣工面积同比增速创历史新低。2020年1-2月新开工面积累计同比增速降幅为44.9%，创历史新低；施工面积累计同比增速2.9%，较2019年回落5.8个百分点；竣工面积累计同比下降22.9%，较2019年回落25.5个百分点，降幅也创历史新高。 4、开发投资创历史新低。2020年1-2月份，全国房地产开发投资完成额10115亿元，同比下降16.3%，创历史新低。当前行业大背景不同于2015、2016年的高库存阶段，预计在政府和地方政府的一系列政策的支撑下，后续开发投资会缓慢恢复，但幅度有限。 5、资金面表现亦受疫情冲击显著，政策对冲下改善可期。2020年1-2月份，房地产开发企业到位资金20210亿元，同比下降17.5%，创历史新低。我们判断，2020年初至今，房地产行业境内外的融资环境在不断宽松改善中，并且国内外流动性环境在进一步宽松，政府方面也积极出台各项政策支持房企运营，预计将有效改善地产行业资金状况，对冲不利因素，实现“三稳”的目标。 6、投资建议：1-2月的房地产行业运行数据全面反映了新冠疫情的冲击和影响。投资、销售、资金面数据全线下滑，销售面积及金额、投资数据、开竣工面积增速均创历史新低，土地市场中一、二线土地市场表现相对积极，我们认为在因城施策的指导下，中央及地方各政府出台的一系列对冲政策能有效缓解房企的经营困难，在内外部流动性环境进一步改善的大背景下，叠加土地审批权限下放等行业政策，购房需求只会延后不会消失，行业基本面有望在三季度之后实现修复并回到正向增长。板块当前估值处于历史低位，部分重点个股股息率较高，我们维持行业“推荐”评级，建议重点关注业绩确定性强，资源优势明显，市占率有较大提升空间的万科A(000002)、保利地产（600048），销售增速高于行业平均，业绩释放较充分的阳光城（000671）。 7、风险提示：疫情发展状况超出预期，调控政策及信贷政策超出预期。 分析师 潘玮 房地产行业分析师 ：（8610）6656 8212 ：panwei@chinastock.com.cn 执业证书编号： S0130511070002 特别鸣谢 王秋蘅 ：（8610）83574699 ：wangqiuheng_yj@chinastock.com.cn 潘玮 房地产行业分析师 ：（8610）6656 8212 ：panwei@chinastock.com.cn 执业证书编号： S0130511070002 相对沪深300表现图 -20.00%-15.00%-10.00%-5.00%0.00%5.00%10.00%15.00%房地产(中信)沪深300 资料来源：wind,中国银河证券研究院 相关研究 【银河地产潘玮】行业点评_房地产行业_国家统计局12月份行业数据跟踪：2019年销售平稳收官，竣工增速如期回正_20200121 【银河地产潘玮】行业点评_房地产行业_销面增速今年首次转正，新开工反弹或不具备持续性——国家统计局10月份行业数据跟-2019.11.15 【银河地产潘玮】行业点评_房地产行业_销售、投资具有韧性，竣工修复还在途中——国家统计局9月份行业数据跟踪-2019.10.21 行业研究报告/房地产行业 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明。 1 目 录 一、商品房销售市场 .......................................................................................................................................................... 2 （一）受疫情影响商品房销售面积及金额大幅下降超过30% ........................................................................................ 2 二、投资、新开工与土地市场 .......................................................................................................................................... 4 （一）土地市场同样受疫情影响表现偏弱 ........................................................................................................................ 4 （二）开竣工面积同比增速创历史新低 ............................................................................................................................ 4 （三）开发投资增速创历史新低 ........................................................................................................................................ 5 三、房地产资金面 .............................................................................................................................................................. 6 （一）资金面表现亦受疫情冲击显著，政策对冲下改善可期 ........................................................................................ 6 四、投资建议 ...................................................................................................................................................................... 7 五、风险提示 ...................................................................................................................................................................... 7 rQsRnRrMwOoOwOoNsPnOvN8ObP6MpNmMtRpPiNnNmPeRoPtM6MrQoQNZmRzRwMtQnR 行业研究报告/房地产行业 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明。 2 一、商品房销售市场 （一）受疫情影响商品房销售面积及金额大幅下降超过30% 2020年1-2月，商品房销售面积累计同比下降39.9%，较2019年下降39.8个百分点；销售金额累计同比下降35.9%，较2019年下降42.4个百分点。受春节假期及疫情影响，商品房销售面积和销售金额1-2月份均同比大幅下降超过30%，创历史最大降幅，房企基本面在2020年1-2月份受疫情影响近乎停滞。分业态来看，住宅、办公楼、商业营业用房1-2月销售面积同比分别为-39.2%/-48.4%/-46%，住宅表现相对较好；分区域来看，东部、中部、西部、东北部地区1-2月销售面积同比分别为-34.9%/-45.2%/-41.3%/-41%，中西部地区表现偏弱，与疫情状况较严重有关。我们判断购房需求只会延后不会消失，若后续政策弹性空间加大，政策出台及时有效，料基本面可在三季度之后重回正向增长。 图1：商品房销售面积及销售额累计表现/% (60)(40)(20)0204060801002011-022011-062011-102012-022012-062012-102013-022013-062013-102014-022014-062014-102015-022015-062015-102016-022016-062016-102017-022017-062017-102018-022018-062018-102019-022019-062019-102020-02商品房销售面积商品房销售额 资料来源：wind，中国银河证券研究院 图2：月商品房销售面积、销售额及销面同比 -50%-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%60%-5,00005,00010,00015,00020,00025,0002011-022011-072011-122012-052012-102013-032013-082014-012014-062014-112015-042015-092016-022016-072016-122017-052017-102018-032018-082019-012019-062019-11月商品房销售额/亿元月商品房销售面积/万平米月销面同比/%（右） 资料来源：wind，中国银河证券研究院 统计局公布的数据与我们重点跟踪的高频城市数据表现一致。从我们跟踪的重点城市高频数据来看，38 城2020 年2 月新房销量同比增速为-54.8%，较上月大幅减少48.7pct，1-2 月新房销量累计同比为-27.0%。分一二三线城市来看，同比方面，2 月单月一、二、三线成交量同比分别为-59.7%%/-77.4%%/-40.1%，较1 月成交分别-53.4%、-64.4%、-40.3%，一、二、三线累计成交量同比分别为-28.0%/-39.6%/-17.0%。受疫情影响，2月房地产市场成交整体大幅下降，其中二线城市降幅最为显著，三线降幅小于一、二线。 截至2020 年2 月，从我们重点跟踪的15 城的去化周期为10.9 个月，较1 月增加1.2 个月。分线来看，一二三线城市去化周期分别为10.6、9.24、20.9 个月。一线城市中，上海去化周期最短，为6.3 个月