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图1：2019年底净资产负债率的变化（拟发行股票之前/之后）之前之后提议的m发行量占总发行量的百分比李先生1,08033.5%1,08026.8%张先生1,03232.0%1,03225.6%国内投资者（除里（张先生）1374.2%1373.4%H股投资者（李先生除外）&张先生）97430.2%97424.2%新股80620.0%总3,222100.0%4,028100.0%净负债率（％）131％不适用105％不适用资料来源：CGS-CIMB研究，公司报告分析师CFA成龙Ť(852) 2539 1324Ë楚先生Ť(852) 2539 1327Ë麦国荣Ť(852) 2539 1328Ë公司快讯物业发展及投资│ 香港│ 十一月5，2018香港2018年11月5日-下午2:05加（没变化）共识评分*：买11卖4卖6广州富力拟发行新H股关键财务预测 相对于恒指（RHS）的价格收盘价RF建议发行不超过20％的新股●11月5日上午，RF发布了有关拟发行不超过805,591,836股新H股的公告，相当于不超过RF扩大后股本的20％（如果已发行805,591,836股新H股） 。发行价格不得低于确定发行价格之日前最后五个交易日H股平均收盘价的80％。●新股发行的收益将主要用于补充其资本，偿还其债务以及投资于项目。●新H股发行的临时股东大会和类别会议将于2018年12月21日举行，与新股发行有关的决议从相关决议通过之日起有效期为12个月。●至少需要三分之二的出席临时股东大会的H股股东批准提议的发行。对每股收益，资产净值和净负债率的影响假设发行的新股数量最大，RF的19/20财年每股收益将被稀释约20％。假设H股以最新收市价13.3港元发行，我们估计每股资产净值可以稀释13％。同时，我们估计其最终净负债-2019年可能会大幅改善至约105％。25.0133.320.0 114.515.0 95.84011月17日-2月18日5月18日-8月18日资料来源：彭博社价格表现1M 3M 12M绝对（％）-5.1 -2.2 -23合同销售和现金流量基本保持不变●RF在2018年首10个月的合约销售总额为960亿元人民币，即其2018财年目标的74％。●鉴于其拥有大量可售资源，我们预计其11月和12月的销售将加快，RF的全年销售额将达到1,250亿人民币，比1300亿人民币的指导水平低约4％，但仍同比增长53％。●尽管我们预计RF会略微超出其销售目标，但我们认为RF的现金流状况在很大程度上仍保持了之前的指导，因为销售不足会被其低于预期的土地购买量所弥补。●同时，RF已于7月完成所有在岸和离岸再融资。 近期股价暴涨●我们认为，鉴于定价和新股发行时间的不确定性，RF的最新举动对投资者而言不是好消息。这给我们的Add带来了下行风险。●尽管其2.7倍的19财年市盈率和13％的收益率估值确实很便宜（即使考虑到潜在的摊薄效应），但我们认为在新股发行完成之前，其股价将难以跑赢大盘。●维护添加。我们的目标价是基于相对于资产净值的30％折让。潜在的重估催化剂是政府放松政策。本报告结束时提供了重要的披露，包括任何必需的研究证明。如果此报告在美国分发，则由CGS-CIMB SECURITIES（USA），INC。分发并考虑第三方相关研究.由EFA平台提供支持■RF今天计划发行多达20％的新H股，令市场感到惊讶。所得款项将用于偿还债务和投资新项目。■由于交易价格和时间的不确定性，其股价做出了负面反应。■尽管估值低廉，我们认为RF的股价将在短期内受挫– 2.7倍的19财年市盈率和13％的收益率。HK $ 13.30 HK $ 25.90 HK $ 25.9094.7%34.3%2777.HK2777港币54.75 亿 港 元428.57亿港元1099 万 美 元8618 万 港 元3,222m33.4%当前价格：目标价格：先前目标：上升/下跌：CGS-CIMB /共识：路透社：彭博社：市值：每日平均营业额：当前股份自由流通量：*资料来源：彭博社Dec-18F Dec-19F Dec-20F净利润（人民币百万元）10,130 13,903 18,409核心每股收益（人民币）3.14 4.31 5.48核心每股收益增长53.2％37.2％27.1％FD核心P / E（x）3.73 2.71 2.14经常性股本回报率15.6％19.1％20.9％市净率（x）0.55 0.49 0.41体积DPS（元）1.291.511.77●股息收益率11.0%12.9%15.1%●相对百分比大股东-2.72.2-15.9持有百分比李思廉32.9张立31.9 物业发展及投资│ 香港广州富力│ 十一月5，20182图2：对等比较彭博社（Bloomberg）价格TPMkt上限NAV / sh资产净值上升市盈率（x）P / BV（x）产量 （％）公司股票代码（港币）（港币）评级（百万美元）（港币）（％）（％）2017 2018F 2019F 2020F 2017 2018F 2019F 2017 2018F 2019F净负债率（％）2017 2018F 2019F科力688港币26.5533.30加35,92737.028258.57.25.95.01.11.00.93.03.94.4272119华润置地1109 HK28.5033.60加24,62942.0321810.78.67.36.41.41.21.23.44.04.8363431万科-A *000002 CH24.6235.00加38,57835.030429.97.66.25.32.01.71.43.74.85.892318万科-H2202 HK26.8039.10加38,53139.131469.57.35.95.12.01.61.43.85.06.192318CIFI884港币3.549.10加3,33113.0731575.44.33.32.61.00.80.66.68.09.2514741碧桂园2007香港9.5211.20降低25,32314.032188.96.04.53.81.91.51.24.86.99.2574037恒大3333港币20.8040.00加33,68540.048928.93.93.32.92.11.41.20.06.112.918310787绿城3900港币5.989.00降低1,56515.060516.36.96.55.90.40.40.43.83.63.9757681广州富力2777 HK13.3025.90加5,25437.064955.73.72.72.10.60.60.58.59.911.6180164131克格勃1813 HK6.6412.60加2,52218.063905.23.93.02.40.70.60.57.09.011.5686965盼望960港币21.2530.60加15,47434.0384411.18.87.16.11.51.41.24.14.65.6484038世茂地产813港币17.7232.00加6,99740.056818.06.14.53.60.90.80.75.35.47.2565450中洋3377 HK3.406.12保持3,17810.267805.84.23.22.80.50.40.48.89.212.1624637SOHO中国410港币2.862.70降低1,8514.536(6)不适用49.029.621.40.40.40.436.61.01.7514952苏纳克1918年香港24.0024.80保持13,04031.023328.77.34.43.22.11.71.32.12.85.7257188132禹州1628 HK3.016.60加1,77411.0731193.62.72.11.80.70.50.49.711.713.6585350大湾区（BBA）敏捷3383 HK9.9020.00加4,83825.0601026.14.33.22.50.80.70.69.112.116.2717866洛根房地产3380港币8.0814.00加5,43420.060738.85.84.02.91.71.20.94.26.910.1434646深圳投资604 HK2.402.88保持2,4377.267204.78.27.16.40.50.40.46.55.76.0364344时代中国1233 HK7.4814.00加1,67520.063874.63.42.51.80.80.60.56.38.210.6586139BBA平均值62716.35.44.13.31.00.80.66.48.110.9525748中小盘平均57735.54.53.52.90.70.60.56.37.59.5616053总体平均51628.45.84.53.81.11.00.85.36.88.9716354截至2018年11月2日的股价数据; * Vanke-A数据以人民币为单位资料来源：CGS-CIMB研究，公司报告 物业发展及投资│ 香港广州富力│ 十一月5，20183按数字利润损失（人民币元）12月17日12月18日19F十二月12月20楼资产负债表（人民币元）12月17日12月18日19F十二月12月20楼净收入总额59,27884,616115,652147,790总现金及等价物32,21541,49757,08380,966毛利20,96227,33136,76345,815发展中物业营业性EBITDA15,62120,13827,51134,731总债务人33,05839,67047,60457,124折旧及摊销0000存货144,734175,032207,391242,668营业息税前利润15,62120,13827,51134,731其他流动资产合计3,6734,2244,8575,586财政收入/（支出）(2,845)(3,266)(3,449)(3,593)流动资产总额213,680260,423316,935386,344来自Assoc的税前收入/（亏损）。95750438526固定资产59,04859,04959,04959,050营业外收入/（费用）544653784941总投资7,6257,6257,6257,625税前利润（EI前）13,41518,27625,28532,605无形资产10,2847,5325,6064,258特殊物品其他非流动资产合计7,4718,1668,9309,770税前收益13,41518,27625,28532,605非流动资产总计84,42982,37281,21080,702税收(6,563)(7,940)(10,455)(13,034)短期债务15,36017,36018,66019,960特殊收入-税后长期债务的当前部分13,05413,05413,05413,054税后利润6,85210,33614,83019,570债权人总数39,44043,38447,72252,495少数权益(94)(62)(783)(1,018)其他流动负债44,81166,99698,464138,247首选＆特别分部0000总流动负债112,666140,794177,901223,756外汇收益/（亏损）-税后长期债务合计116,234124,234129,434134,634其他调整-税后(144)(144)(144)(144)混合债务-债务组成部分净利6,61410,13013,90318,409其他非流动负债合计0000经常性净利润6,61410,13013,90317,670非流动负债合计116,234124,234129,434134,634全面摊薄经常性净利润6,61410,13013,90317,670拨备总额6,7208,73611,35714,765负债总额235,620273,765318,692373,154股东权益61,53268,01277,65191,071少数权益9571