CFA T郑(852) 2539 1324Ë麦国荣Ť(852) 2539 1328Ë公司快讯注意物业发展│香港│八月9，2018香港2018年8月9日-下午8:07加（没变化）共识评分*：买11卖6卖1中国恒大集团派息可能进一步推高股价关键财务预测相对于恒指（RHS）的价格收盘价32.027.022.0200158133108恒大集团考虑向FY16 / 17派息●今天的售后市场，恒大在香港交易所网站上公布（点击此处查看详细信息），它将在8月20日举行的董事会会议上讨论2016财年和2017财年的股息。●回想一下，恒大在2016财年和2017财年没有支付任何股息。管理层先前曾解释说，这是因为它不想影响公司的A股重组计划。●根据其2016和2017财年的业绩，两年的利润总额为294亿人民币——2016财年为51亿人民币，2017财年为243亿人民币。假设派息率为50％，我们估计潜在股息可能达到147亿元人民币。这转化为约5％的产率。上周它发布了积极的盈利预警●恒大在周一（8月6日）还宣布（点击此处查看详细信息），由于项目认可度和节省成本的大幅提高，恒大1H18的核心收益可能同比增长超过100％。根据其1H17的220亿人民币核心盈利，这表明其1H18F的核心盈利至少可以达到440亿人民币，几乎与我们目前对FY18F的全年盈利预测相同。●同时，它还提到其净负债率从2017年底的184％增长到2018年6月底的约130％。这是否意味着它不会继续进行A股重组？●当被问及最新的股息提议是否暗示恒大将不继续其A股后门上市时，管理层表示A股后门上市将继续进行，但时机仍不确定。维持「增持」评级，目标价35.0港元●我们认为2016和2017财年潜在的股息支付将在短期内继续提振其股价。●我们维持「增持」评级及基于资产净值的目标价35.0港元。目前，其交易价为FY18F市盈率7倍，且较资产净值折让25％。●主要风险包括A股借壳上市的完成时间超出预期。8月17日至11月17日2月18日至5月18日资料来源：彭博社价格表现绝对值（％）1M21.53M51200万31.9相对百分比21.811.328.8大股东嘉仁辉持有百分比77.8分析师本报告结束时提供了重要的披露，包括任何必需的研究证明。如果此报告在美国分发，则由CIMB SECURITIES（USA）INC。分发并考虑第三方相关研究.由EFA平台提供支持资料来源：CGS-CIMB研究，公司报告-80%平均折扣：自2013年以来46％图1：恒大的NAV折价图20%10%0%-10%-20%-30%-40%-50%-60%-70%HK $ 26.25 HK $ 35.00 HK $ 35.0033.3%6.3%3333.HK3333港币441.33亿港元3461.41亿港元7459万美元6.035亿港元13,168百万美元22.2%当前价格：目标价格：先前目标：上升/下跌：CGS-CIMB /共识：路透社：彭博社：市值：每日平均营业额：当前股份自由流通量：*资料来源：彭博社12-18F 12-19F 12-20F净利（人民币元）44,057 55,54866,312核心每股收益（元）3.284.144.97核心每股收益增长58.5％26.4％20.0％FD核心P / E（x）7.16 5.63 4.69重复发生鱼子31.7%32.7%33.6%市净率（x）1.91 1.72 1.41DPS（元）2.802.072.49股息收益率12.3％9.1％10.9％ ■恒大宣布其董事会将讨论2016/2017财年的股息而使市场感到惊讶，由于其A股借壳上市申请而停止。■如果该建议获得批准，则可能意味着5％的收益。在周一宣布积极的盈利预警之后，这可能进一步刺激其股价。■我们对恒大给予增持评级，基于资产净值的目标价为35.0港元。体积13年1月13年4月13年7月13年10月1月14日14年4月14年7月14年10月15年1月2015年4月15年7月15年10月16年1月2016年4月2016年7月16年10月2017年1月17年4月17年7月2017年10月1月18日18年4月18年7月 物业发展│香港中国恒大集团│八月9，20182图2：中国房地产股的估值摘要共享光盘。至彭博社（Bloomberg）价格TP Mkt上限每股净资产值（NAV）/每股净资产值（NAV）上行市盈率（x）P / BV（x）产量(%)净负债率（％） 公司股票代号（HK $）（HK $）评级（US $ m）（港元）（％）（％）2017 2018F 2019F 2020F 2017 2018F 2019F 2017 2018F 2019F 2017 2018F 2019F科力688港币23.2033.30加39,15237.037447.46.35.24.41.00.90.83.44.55.1272119华润置地1109 HK28.0033.60加26,00442.0332010.58.57.26.31.41.21.23.44.14.8363431万科-A *000002 CH22.4835.00保持55,64135.036569.07.35.95.11.91.61.34.05.06.192524万科-H2202 HK24.5041.70加55,58641.741708.66.95.64.81.81.51.34.25.26.492524CIFI884港币4.519.10加6,77013.0651026.95.44.13.31.21.00.85.36.37.3514741碧桂园2007香港11.7612.60降低46,36314.016710.97.35.54.72.31.91.53.95.77.6574037恒大3333港币26.2535.00加46,66135.0253311.17.05.54.62.61.91.70.012.39.118411997绿城3900港币8.619.00降低3,15415.04359.09.99.28.40.60.60.62.72.52.7757681广州富力2777 HK14.2225.90加8,15337.062826.04.03.02.30.60.60.58.09.311.0180165134克格勃1813 HK8.7312.60加4,62218.052446.75.13.93.10.90.80.75.36.98.9686965盼望960港币21.1530.60加18,54134.0384511.08.87.36.31.51.41.24.14.55.5483936世茂地产813港币21.5529.60加9,81737.042379.67.56.45.71.11.00.84.44.35.1565447中洋3377 HK4.306.12保持5,60610.258427.35.34.03.50.60.50.57.07.49.7624637SOHO中国410港币3.713.50降低2,7365.026(6)不适用40.828.524.60.50.60.628.51.21.8514951苏纳克1918年香港24.7522.40降低19,22628.012(9)29.310.65.63.92.21.81.52.03.36.2257213167禹州1628 HK3.966.60加3,07111.064674.63.52.82.30.90.70.67.59.010.5585350大湾区（BBA）敏捷3383 HK11.7819.20加8,47324.051637.25.23.83.01.00.90.87.710.013.6715742中国奥园3883 HK5.418.40加2,52812.055558.46.14.43.31.21.00.85.37.110.4515944洛根房地产3380港币9.2014.00加8,59220.054529.96.64.53.31.91.31.03.86.19.0434646深圳投资604 HK2.743.60保持3,4917.262314.68.06.96.30.50.40.46.55.96.2222831时代中国1233 HK10.2814.00加2,86020.049366.34.63.32.51.10.80.74.66.07.8586139BBA平均值54487.36.14.63.71.10.90.75.67.09.4495041中小盘平均49446.75.54.33.60.90.70.65.26.27.9605851总体平均44429.26.75.24.41.31.10.94.76.37.6706354截至2018年8月9日的股价数据; * Vanke-A数据以人民币为单位资料来源：CGS-CIMB研究，公司报告 物业发展│香港中国恒大集团│八月9，20183按数字利润损失（人民币元）12月17日12月18日19F十二月12月20楼资产负债表（人民币元）12月17日12月18日19F十二月12月20楼净收入总额311,022456,113570,908684,508总现金及等价物287,722337,605333,408280,539毛利112,262163,711202,778236,155发展中物业营业性EBITDA85,379124,789154,060177,744总债务人120,782126,821133,162139,820折旧及摊销0000存货953,6471,086,4591,189,7291,303,058营业息税前利润85,379124,789154,060177,744其他流动资产合计159,276101,42767,17847,135财政收入/（支出）(8,051)(10,167)(11,034)(10,652)流动资产总额1,521,4271,652,3131,723,4771,770,552来自Assoc的税前收入/（亏损）。1,402000固定资产185,101183,304181,326179,152营业外收入/（费用）1,1181,1181,1181,118总投资0000税前利润（EI前）79,848115,740144,144168,210无形资产38,31139,89841,80244,088特殊物品其他非流动资产合计15,39316,83218,63420,903税前收益79,848115,740144,144168,210非流动资产总计238,805240,034241,763244,143税收(38,528)(50,133)(62,646)(72,055)短期债务356,381356,381356,381356,381特殊收入-税后长期债务的当前部分税后利润41,32065,60781,49896,154债权人总数667,014745,934788,702781,419少数权益(12,677)(21,551)(25,950)(29,842)其他流动负债59,94070,67981,28193,473首选＆特别分部0000总流动负债1,083,3351,172,9941,226,3631,231,273外汇收益/（亏损）-税后长期债务合计376,244346,244316,244286,244其他调整-税后0000混合债务-债务组成部分净利28,64344,05755,54866,312其他非流动负债合计6,8896,8896,8896,889经常性净利润27,76743,17254,54965,456非流动负债合计383,133353,133323,133293,133全面摊薄经常性净利润27,76743,17254,54965,456拨备总额51,55659,28965,21871,740负债总额1,518,0241,585,4161,614,7151,596,146股东权益114,772157,944175,589213,770少数权益127,436148,987174,937204,779权益总额242,20830