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公司注意物业发展│香港│2018年8月2日香港加（没变化）共识评分*：买12持有0卖0时代中国控股有限公司重申《时代》为我们的小盘股首选本说明中的主要更改没变化 价钱关 相对于恒指（RHS）13.2 20711.2 1769.2 1457.2 1141508月17日至11月17日2月18日至5月18日资料来源：彭博社价钱性能1M 3M1200万绝对（％）-15.6 -14.6 50.8相对（％）-13.5 -6.6 47.9重大的股东持有百分比深邱挂65.2分析师政策不确定性下的审慎土地购买策略鉴于1H18的紧缩住房政策和流动性，管理层表示，Times在1H18对其土地储备变得更加审慎和保守，仅收购了11个项目（建筑面积：170万平方米），总对价为61亿元人民币，约占23个合约销售的百分比（2017财年为50％）。因此，《纽约时报》在1H18录得4亿元人民币的正经营性现金流入，这是三年来的首次。城市重建的新模式在1H18，《时代》录得2.34亿元人民币的收益，是通过出售其城市再开发投资组合中的一个项目（截至6月底共有70个项目）的40％股权而获得的，该项目是其主要的土地采购渠道之一。沉董事长解释说，此举不仅改善了公司的现金流，而且减少了资本承诺。他说，《时代》将定期处理这些项目。此类处置可能成为其经常性收入之一。同时，其目标土地转换为每年100万至150万平方米。他补充说，在2018-2020年期间，其城市重建项目保持不变。战胜FY18合约销售至少10％管理层承认其18财年的550亿人民币的销售目标非常保守，因为它在1800年首7个月已实现合同销售额310亿人民币，占其全年目标的56％。基于其全年总可售资源1100亿元人民币（1H：450亿人民币，2H：650亿人民币），这表明销售率仅为50％，而2017年为65％。我们目前预计其18财年销售额至少达到600亿人民币，比其指导价高10％。2H18F的借贷成本可能更高截至2018年6月底，其平均借贷成本为7.6％，与2017年持平。管理层预计，由于当前国内外融资成本为18％，2018财年的平均借贷成本将更高，为7.6-7.8％。已经高于这个水平。在融资方面，《纽约时报》仍然有50亿元人民币的在岸额度和5亿美元的离岸债务余量，并预计3年期新债券的利率至少为8％。主席：时代即将纳入沪港通沉董事长说，他认为没有理由在8月10日HSI指数公司宣布其业绩审查时不将Times纳入HSI Small Cap指数。如果实现，管理层预计Times会在2-3周左右自动进入沪港通后来;这将允许内地投资者购买其股票，这应该是其股价的催化剂。棚户区重建融资放缓没有影响当被问及棚户区重建融资放缓对其项目销售（特别是在清远）的影响时，管理层表示没有影响，因为大湾区或附近城市没有此类政策，占其91％项目总建筑面积。时间可能锁定其FY18F / FY19F收益的100％/ 35％截至2018年6月末，《纽约时报》的未预订总销售额为540亿人民币，其中约220亿人民币将在18财年预订，150亿人民币在19财年以及170亿人民币在20财年及以后。我们估计它已经实现了我们18财年收入预测的100％和19财年的35％。财务摘要12月16日12月17日12月18日19F十二月12月20楼净收入总额（人民币元）16,20623,11032,11443,16452,730营业EBITDA（人民币百万元）3,1345,2267,2159,76311,907净利润（万元）1,8062,5833,5614,9256,656核心每股收益（人民币）1.051.421.942.693.63每股核心盈利增长34.1%35.7%36.5%38.3%35.1%FD核心P / E（x）8.125.984.383.172.35DPS（元）0.320.410.540.700.91股息收益率3.7%4.9%6.3%8.2%10.7%EV / EBITDA（x）9.658.346.694.523.87P / FCFE（x）不适用14.00不适用2.3425.97净负债55.1%57.5%60.6%38.8%35.8%P / BV（x）1.611.000.810.640.49鱼子22.3%20.5%20.4%22.4%23.7%CIMB /共识EPS（x）1.051.151.15资料来源：CGS-CIMB研究，公司报告本报告结束时提供了重要的披露，包括任何必需的研究证明。如果此报告在美国分发，则由CIMB SECURITIES（USA）INC。分发并考虑第三方相关研究.由EFA平台提供支持CFA T郑(852) 2539 1324Ë麦国荣Ť(852) 2539 1328ËHK $ 9.80 HK $ 14.00 HK $ 14.0042.9%-4.3%1233.HK1233港币22.94亿港币180.08亿港币452万美元港币3546万港币1,453m34.8%当前价格：目标价格：先前目标：上升/下跌：CGS-CIMB /共识：路透社：彭博社：市值：每日平均营业额：现有股份o / s：自由流通量：*资料来源：彭博社■今天，我们在香港主办了《时代》杂志的业绩公布后的非公开发行，董事长沉先生和其他高级管理人员会见了约15名投资者。■凭借强劲的销售和审慎的土地储备策略，《泰晤士报》在1H18录得正现金流，这是三年来的首次。■沉董事长对《时代》即将加入沪港通非常有信心。■我们估计它已经锁定了我们对FY18F / FY19F的盈利预测的100％/ 35％。■Times是我们的小市值首选股票，基于资产净值的目标价为14.0港币。其估值较资产净值折让50％，2018年市盈率4倍及收益率6.3％具有吸引力。体积 物业发展│香港时代中国控股有限公司│2018年8月2日2主要风险：延迟将其纳入沪港通和恶化中国的流动性。图1：时间-现金流量预测人民币十亿元20171H182018F合同销售产生的现金31.318.341-44建设资本支出-8-5.2-9土地付款-19.5-7.5-22-25利息支出-2-1.5-2.6缴税-3.4-2-4.3营销，一般及行政费用-2.3-1.7-3.1现金运营现金-3.90.40资料来源：CGS-CIMB研究，公司报告图2：中国房地产股，估值摘要共享光盘。至彭博社（Bloomberg）价格TP Mkt上限每股净资产值（NAV）/每股净资产值（NAV）上行市盈率（x）P / BV（x）产量(%)净负债率（％） 公司股票代号（HK $）（HK $）评级（US $ m）（港元）（％）（％）2017 2018F 2019F 2020F 2017 2018F 2019F 2017 2018F 2019F 2017 2018F 2019F科力688港币23.5533.30加39,15237.036417.56.35.24.41.00.90.83.44.45.0272119华润置地1109 HK27.0533.60加26,00442.0362410.18.27.06.11.31.21.23.54.35.0363431万科-A *000002 CH21.3835.00保持55,64135.039648.66.95.64.81.81.51.34.25.26.492524万科-H2202 HK23.3541.70加55,58641.744798.16.55.34.61.71.41.24.45.56.892524CIFI884港币4.449.10加6,77013.0661056.75.34.03.21.21.00.85.46.57.5514741碧桂园2007香港11.0212.60降低46,36314.0211410.26.85.14.32.21.81.44.26.18.1574037恒大3333港币20.1035.00加46,66135.043748.45.34.23.52.01.51.30.016.111.918411997绿城3900港币8.709.00降低3,15415.04239.09.99.28.50.60.60.62.72.52.7757681广州富力2777 HK13.6025.90加8,15337.063905.73.82.82.20.60.60.58.49.811.5180165134克格勃1813 HK8.2112.60加4,62218.054536.34.73.72.90.80.70.65.77.49.5686965盼望960港币21.5030.60加18,54134.0374211.18.97.46.41.51.41.24.14.55.4483936世茂地产813港币20.9029.60加9,81737.044429.37.36.25.51.00.90.84.54.55.3565447中洋3377 HK4.296.12保持5,60610.258437.35.34.03.50.60.50.57.17.49.7624637SOHO中国410港币3.613.50降低2,7365.028(3)不适用39.527.623.80.50.50.529.51.31.8514951苏纳克1918年香港22.5522.40降低19,22628.019(1)26.69.65.13.52.01.71.32.23.66.9257213167禹州1628 HK4.046.60加3,07111.063634.73.52.82.40.90.70.67.48.810.3585350大湾区（BBA）敏捷3383 HK11.3619.20加8,47324.053696.95.03.72.90.90.80.78.010.414.2715742中国奥园3883 HK5.208.40加2,52812.057628.05.84.23.11.21.00.85.57.410.8515944洛根房地产3380港币8.9414.00加8,59220.055579.66.34.33.21.81.31.03.96.39.3434646深圳投资604 HK2.753.60保持3,4917.262314.68.06.96.30.50.40.46.55.96.3222831时代中国1233 HK9.8014.00加2,86020.051436.04.43.22.31.00.80.64.96.38.2586139BBA平均值55527.05.94.43.61.10.90.75.87.39.8495041中小盘平均50476.55.34.23.50.90.70.65.46.48.1605851总体平均46478.76.45.04.21.21.00.94.86.78.0706354截至2018年8月2日的股价数据; * Vanke-A数据以人民币为单位资料来源：CGS-CIMB研究，公司报告 物业发展│香港时代中国控股有限公司│2018年8月2日312月Fwd滚动FD核心P / E（x）（lhs）FD核心每股收益增长（rhs）ROE（rhs）滚动P / BV（x）（lhs）Jan-14A Jan-15A Jan-16A Jan-17A Jan-18F Jan-19F41.0%35.2%29.3%23.5%17.7%11.8%6.0%成长性4.804.303.803.302.802.301.8027.0%26.0%25.0%24.0%23.0%22.0%21.0%20.0%19.0%12个月Fdd FD Core P / E与FD Core EPS市净率与股本回报率1.201.101.000.900.800.700.600.500.40Jan-14A Jan-15A Jan-16A Jan-17A Jan-18F Jan-19F按数字利润损失（人民币元）12月16日12月17日12月18日19F十二月12月20楼净收入总额16,20623,11032,11443,16452,730毛利4,2506,4499,09312,29715,007营业性EBITDA3,1345,2267,21