长实资产控股有限公司（1113.HK）从房地产开发商到战略投资者

公司注意物业发展及投资│香港│2018年8月2日香港加（没变化）共识评分*：买13卖3卖0长实资产控股有限公司从房地产开发商到战略投资者本说明中的主要更改2018财年每股收益增长27％以反映资产处置FY19F EPS下降了1％FY20F EPS下降了7％ 价钱关 相对于恒指（RHS）76.0 110.071.0 103.8出售上海合资公司带动核心净利润同比增长20％CK Asset的1H18核心净利润（扣除IP重估和IP处置）为120亿港元，同比增长20％，主要是由于出售Century Link在上海的50％合资产生的收益70亿港元。中期每股派息上升12％至0.47港元。净负债率保持在1.9％的低水平。物业销售确认主要集中在2H18认可物业销售（包括合资企业）同比下降58％至91亿港元，这是由于1H18香港和中国（只有Zumurud的50个单位）的预订量大大减少。然而，未获确认的合约销售额仍高达784亿港元，其中来自香港的577亿港元和来自中国的177亿港元。管理层预计，按计划完成项目后，2H18的物业销售确认率将更高（约120亿港元，而1H18为20亿港元）。经常性收入现在占营业利润的77％经常性收入，包括物业租赁，酒店，飞机租赁和基础设施，增长44％，为港币74亿元，这是由于新收购的飞机Duet，Reliance和Ista的全部贡献。这贡献了1H18营业利润的77％。我们预计经常性收入在2018财年将达到150亿港元，并且在新收购之后的未来几年中将继续增长，这将转化为更高的股息支出。用高收益资产代替低收益（高价）资产66.097.561.0 91.3 308月17日至11月17日2月18日至5月18日资料来源：彭博社价钱性能1M 3M1200万绝对(%)-6.1-13.4-10.1相对的(%)-1.8-3.6-10.5重大的股东持有百分比里嘉诚31.1分析师CK Asset一直热衷于处置低收益的香港资产并收购高收益的海外资产。以402亿港元（或2.6％的上限利率）出售中心后，它以105亿港元的价格收购了伦敦办公楼5 Broadgate，收益率高达4％。同时，它还提出要约以770亿港币收购APA集团（澳大利亚的一家能源公司），这意味着成功的话，息税前收益率可观，为6％。短期内不太可能进行股票回购和特别股息我们认为CK资产在其投资政策方面一直保持一致，即更喜欢投资以分享股票回购和股息。尽管有最近的出售，我们预计管理层将出售所得用于进一步的并购，它认为这是创造股东价值的最佳方法。因此，我们认为短期内不太可能进行股票回购和特别股息。和记大厦将于2019年开始重建本周早些时候，CK Asset宣布了和记大厦重建计划。预计将于2019年开始施工，预计于2023年竣工。尽管新塔的总建筑面积预计将保持在约500ksf，但我们预计每月租金将高出HK $ 160 / sf，而目前为HK $ 80 / sf 。连同185个停车位，我们估计新大楼的价值约为300亿港元，而目前的价值约为130亿港元。重申目标价90港元的目标价在更新了物业销售时间表并考虑了上海处置之后，我们将18/19 / 20F财年每股收益调整27％/-1％/-7％。我们的目标价90港元是基于较资产净值折让30％得出的。维持有吸引力的估值增加。关键催化剂：更多增值的收购和处置。主要风险：美国加息快于预期，全球经济放缓。财务摘要12月16日12月17日12月18日19F十二月12月20楼净收入总额（百万港元）69,30057,54669,08377,35981,967营业EBITDA（港币百万元）27,45635,57431,42135,92238,049净利润（百万港元）19,41530,59828,42426,35327,640核心每股收益（港币）4.695.447.917.337.69每股核心盈利增长16.2%16.2%45.2%(7.3%)4.9%FD核心P / E（x）12.4610.687.407.987.61每股股息（港元）1.531.702.372.202.31股息收益率2.62%2.91%4.06%3.76%3.94%EV / EBITDA（x）9.169.826.735.565.71P / FCFE（x）8.49不适用5.2011.49不适用净负债2.74%5.52%(4.95%)(8.06%)(2.91%)P / BV（x）0.830.720.680.640.60鱼子6.76%7.23%9.43%8.22%8.14%核心每股收益估算的变化百分比27.3%(1.8%)(6.8%)CIMB /共识EPS（x）1.161.021.10资料来源：CGS-CIMB研究，公司报告本报告结束时提供了重要的披露，包括任何必需的研究证明。如果此报告在美国分发，则由CIMB SECURITIES（USA）INC。分发并考虑第三方相关研究.由EFA平台提供支持CFA T郑(852) 2539 1324Ë麦国荣Ť(852) 2539 1328ËHK $ 58.50 HK $ 90.00 HK $ 90.0053.8%11.7%1113.HK1113港币275.57亿港元216,304百万港元372.22百万美元292.1百万港元3,698m68.9%当前价格：目标价格：先前目标：上升/下跌：CGS-CIMB /共识：路透社：彭博社：市值：每日平均营业额：现有股份o / s：自由流通量：*资料来源：彭博社■CK资产于1H18的核心纯利按年上升20％，主要是由于上海出售资产所致；中期每股派息同比上升12％。 1H占我们全年预测的42％。■物业销售确认将集中于2H18。经常性收入增长了44％，贡献了77％的营业利润。■我们认为，由于管理层倾向于专注于高收益资产的收购，因此短期内不太可能进行股票回购和特别股息分配。■重申“增持”评级，目标价90港元。体积 物业发展及投资│香港长实资产控股有限公司│2018年8月2日2图1：CK资产1H18业绩审查百万港元1H171H18同比％物业销售21,8109,107-58.2物业出租3,8233,801-0.6酒店和S.公寓2,2162,4169.0物业管理25140661.8基础设施8311,05827.3总收入28,93116,788-42.0物业销售9,1192,237-75.5物业出租3,5393,512-0.8酒店和S.公寓69288027.2物业管理11316546.0飞机租赁34244630.4营业利润13,8057,240-47.6投资及其他80323-97.1利息和财务费用-576-6014.3处置收益及其他4717,3951,470.1合伙人/合资企业3161,452359.5PBT14,81915,5094.7税收-4,576-2,885-37.0MI-198-556180.8核心利润10,04512,06820.1复审和一次性4,93012,685157.3申报利润14,97524,75365.3每股股息（港元）0.420.4711.9净负债率（％）0.81.91.1资料来源：CGS-CIMB研究，公司报告图2：CK资产将高收益的海外资产替换为香港的低收益资产中心-11月17日处置5 Broadgate-6月18日收购位置香港中环伦敦，英国建筑面积（平方英尺）1.2m1.2m年租金收入（百万港元）1,030420成交价（百万港元）40,20010,500隐含收益率2.6%4.0%资料来源：CGS-CIMB研究，图3：对等比较共享光盘。至价格TP Mkt上限NAV / sh NAV上升P / E（x）P / BV（x） 产量(%) 净负债比率（％）短线股票收市价（港元）（港元）评级（百万美元）（港元） （％）（％）2017 2018F 2019F 2020F 2017 2018F 2019F 2017 2018F 2019F 2017 2018F 2019FCK资产1113 HK58.5090.00加27,557128.0545410.69.78.17.30.70.70.62.93.33.96(2)(5)HLD12香港42.0567.00加23,57996.056599.59.48.98.50.60.60.64.14.24.4181813嘉里683港币38.9545.00加7,22075.048166.39.28.48.20.60.60.53.93.94.2231611新世界17香港10.8413.50加14,09422.5522515.513.911.811.60.60.40.44.24.34.5343230新地16香港119.50180.00加44,105257.0545113.311.09.48.60.70.70.63.44.04.5875信诺83香港12.8218.20加10,78528.0544215.37.716.914.00.60.60.64.14.44.5(17)(14)(14)码头控股4香港25.8526.00降低10,03352.05014.911.010.710.40.60.50.56.22.72.8(6)1412会德丰20港元54.3072.00加14,163120.055339.38.98.17.40.50.40.42.62.72.9151619HLP101香港16.0414.00降低9,19131.048(13)13.015.616.715.90.50.50.64.74.74.751016HKL *HKL SP7.209.50加16,94013.547322.22.01.91.70.50.50.52.83.13.2789希慎14香港41.7054.60加5,55884.0503117.517.116.215.20.60.60.63.23.53.7442太古Ppt1972香港29.8035.00加22,21047.0371717.820.820.319.40.70.70.72.62.72.9121212码头REIC1997香港55.9568.00加21,64380.0302215.418.017.016.20.80.80.83.43.63.8201817冠君产业信托2778港币5.365.80保持3,9848.940821.020.319.418.50.50.50.54.54.64.8232220链接房地产投资信托823港元76.0066.00保持20,73372.0(6)(13)32.129.730.428.81.20.90.93.03.33.5141312米德兰1200港币2.122.83加194不适用不适用337.96.35.24.51.11.00.82.42.42.9(59)(71)(83)开发者533510.610.110.39.50.60.60.53.93.74.010119房东和房地产投资信托351217.017.617.416.50.70.60.63.53.63.8121213简单平均452413.613.613.612.80.60.60.63.73.73.9111211截至2018年8月2日的股价数据; * HKL数据以美元表示资料来源：CGS-CIMB Research，彭博社，公司报告 物业发展及投资│香港长实资产控股有限公司│2018年8月2日312月Fwd滚动FD核心P / E（x）（lhs）FD核心每股收益增长（rhs）ROE（rhs）滚动P / BV（x）（lhs）Jan-14A Jan-15A Jan-16A Jan-17A Jan-18F Jan-19F50.0%42.2%34.4%26.7%18.9%11.1%3.3%-4.4%-12.2%-20.0%成长性16.015.014.013.012.011.010.09.08.07.029.0%24.8%20.7%16.5%12.3%8.2%4.0%12个月Fdd FD Core P / E与FD Core EPS市净率与股本回报率1.601.401.201.000.800.600.40Jan-