共识评分*：买入26卖出1卖出0当前价钱： HK $ 5.33目标价：7.20港元先前的目标价：5.50港元上升/下降：35.1％CGS-CIMB /共识：16.4％路透社：0884.HK彭博社：884 HK市场帽：52.62亿美元413.07亿港元每日平均周转：1,408万美元1.105亿港元目前的股份o / s：7,745m自由浮动：32.8%*资料来源：彭博社公司注意物业发展│ 香港│ 三月14，2019香港加（没变化）CIFI控股高收益增长可能会持续本说明中的主要更改19/20财年EPS调整了-2％/ 1％。2018财年业绩符合预期CIFI的18财年核心利润为55亿元人民币（同比增长36％），比我们的预期高1％。其物业销售预定同比增长29％，调整后的毛利率提高至35％（2017财年：30％）。最终派发末期股息每股0.23港元，使2018财年的每股股息增至0.3港元（同比增长30％）。FY19F的合同销售额将至少增长25％管理层表示，其19财年1900亿人民币的合同销售目标（同比增长25％）相当保守，CIFI可以利用3500亿人民币的可售资源（即54％的销售率）轻松实现这一目标。 CIFI认为大湾区（GBA）是其中之一 核心增长区域，并将GBA中的长期合同销售风险定为25％。它还计划从合同的销售中拨出45％的现金收入用于土地储备。 价钱关 相对于恒指（RHS）8.40 117.06.40 97.04.40 77.0 100Mar-18 Jun-18 Sep-18 Dec-18资料来源：彭博社价格表现1M3M1200万绝对值（％）630.6-21.6相对百分比4.520-13.4大股东持有百分比林氏家族基金57.3平安保险9.9分析师并将FY19F的应占权益增加至至少60％（FY18：54％）。截至2018财年末，其土地储备总建筑面积为4120万平方米，平均成本为每平方米人民币6000元。毛利率维持在25-30％CIFI的目标是维持高资产周转率策略，并且毛利率在25％至30％之间，核心净利润率在12％以内。管理层承认投资者对CIFI净负债比率上升的担忧（报告：67％），并努力将其维持在约70％的水平，同时保持相对快速的销售增长。非国有开发商的利息成本仍然很低由于2H18的境内和境外融资市场均趋紧，其平均利息成本微升至5.8％。然而，截至18财年末，一年内到期的债务比例低至17％（1H18末：21％）。 2019年2月，CIFI发行了4年期3亿美元的票据，利率为7.625％，在非国有开发商中相对较低。我们认为其平稳的融资渠道将支持其高销售额和盈利增长。保持添加；目标价上调至7.2港元由于订正的订舱假设和发行的股票数量增加，我们将19-20财年每股收益预测下调了-2％/ 1％。我们对19-21财年的EPS预测代表20％的高复合年增长率。我们将目标价上调至7.2港元，以反映12.8港元的较高资产净值，这是由于人民币的预测值较之前强劲，同时较资产净值折让40％（从50％）降低至较低，以反映市场气氛改善。维护添加。风险：中国政府实施了更严格的房地产政策。潜在的催化剂：未来几个月的销售业绩更高。财务摘要12月17日12月18日19F十二月12月20楼12月21日净收入总额（人民币元）31,82442,36854,21072,74483,853营业EBITDA（人民币百万元）6,7447,3389,41612,24113,805净利润（万元）4,8285,6247,2558,2539,413核心每股收益（人民币）0.570.720.911.091.24每股核心盈利增长35.3%26.1%25.8%20.4%13.7%FD核心P / E（x）7.986.335.034.183.68DPS（元）0.200.260.300.350.41股息收益率4.43%5.78%6.55%7.71%9.05%EV / EBITDA（x）8.8312.029.967.377.19P / FCFE（x）50.663.581.611.542.73净负债50.9%67.2%64.4%46.2%45.5%P / BV（x）1.401.200.970.790.65鱼子20.5%20.4%21.3%20.8%19.3%核心每股收益估算的变化百分比(1.53%)0.99%CIMB /共识EPS（x）1.030.96资料来源：CGS-CIMB研究，公司报告本报告结束时提供了重要的披露，包括任何必需的研究证明。如果此报告在美国分发，则由CGS-CIMB SECURITIES（USA），INC。分发并考虑第三方相关研究.由EFA平台提供支持■ 我们认为CIFI的18财年核心利润增长了36％，略高于我们的预期。■ 我们估计每股收益年增长率为20％。平均超过19-21财年。■ 现在，该股的估值具有吸引力，估值为19财年市盈率的5倍，收益率为7％，较2019年底的资产净值折让56％。■ 维持“增持”评级，给予更高的目标价7.2港元。CFA成龙Ť(852) 2539 1324Ë楚先生Ť(852) 2539 1327Ë麦国荣Ť(852) 2539 1328Ë体积 物业发展│ 香港CIFI控股│ 三月14，20192图1：CIFI 2018财年业绩回顾人民币百万元2017财年2018财年yoy chgFY18Fvar（％）总收入31,82442,36833%38,9299%销售成本(23,203)(31,755)37%(28,060)13%毛利8,62110,61323%10,869-2%其他收支1,4542,17249%372484%营销费用(610)(1,153)89%(1,036)11%管理员。花费(1,268)(2,122)67%(2,029)5%应占联营公司/合资公司业绩2,1062,1753%2,933-26%净利息费用(262)(369)41%(360)2%除税前溢利10,04111,31713%10,7495%总税(3,893)(4,199)8%(3,713)13%税后利润6,1497,11816%7,0361%少数权益(1,320)(1,494)13%(1,541)-3%永久分配-(215)不适用-不适用报告利润4,8285,40912%5,496-2%一次性项目74680不适用-不适用核心利润4,0825,53636%5,4961%每股股息（港元）0.230.3030%0.287%比率％pt chg％pt chg调整后毛利率29.7%34.7%5.0%27.9%6.8%营销，一般及行政费用比率5.9%7.7%1.8%7.9%-0.1%核心利润率12.8%13.1%0.2%14.1%-1.1%净负债比率（永续证券为债务）70.0%81.7%11.6%79.0%2.7%资料来源：CGS-CIMB研究，公司报告图2：资产净值和目标价格变化摘要旧新g资产净值（港元）11.0012.009%目标折扣50%40%-10％pt目标价5.507.2031%消息来源：CGS-CIMB研究图3：资产净值细分（2019F年底）2019年底净资产值人民币人民币/股物业发展111,30014.4物业投资11,5221.5资产总值（GAV）122,82215.9净债务(41,087)-5.3资产净值（NAV）81,73510.6资产净值-港元92,88112.0消息来源：CGS-CIMB研究图4：收入修订人民币百万元2019F2020F旧新％CHG旧新％chg收入55,34754,210-2%75,78872,744-4%净利7,0007,2554%7,9648,2534%每股收益（人民币）0.920.91-2%1.081.091%消息来源：CGS-CIMB研究 物业发展│ 香港CIFI控股│ 三月14，20193图5：CIFI的运营现金流量预测人民币十亿元2018财年FY19F现金流入67.494.0外流土地应占成本46.052.0归属于建筑的资本支出15.720.0税10.012.5利息支出3.85.5SG＆A3.34.0小计78.894.0净变化(11.4)0.0资料来源：CGS-CIMB研究，公司报告图6：同级比较共享光盘。至彭博社（Bloomberg）价格TP Mkt上限每股净资产值（NAV）/每股净资产值（NAV）上行市盈率（x）P / BV（x）产量(%)净负债比率（％）公司股份代号（港元）（港元）评级（百万美元）（港元）(%)(%)2017 2018F 2019F 2020F 2017 2018F 2019F 2017 2018F 2019F 2017 2018F 2019F科力688港币28.2029.70加39,35933.01559.07.66.66.01.21.00.92.83.43.8272826华润置地1109 HK30.3531.20加26,79739.022311.49.27.56.51.51.31.33.13.84.6364341万科-H2202 HK29.7030.80加44,73334.213410.27.86.96.32.11.81.53.54.65.292330CIFI884港币5.337.20加5,26212.056358.06.35.04.21.41.21.04.35.86.6516764碧桂园2007香港11.147.50降低30,72112.511(33)10.27.05.65.22.21.81.54.25.66.7575949恒大3333港币24.8024.50加41,46133.025(1)10.34.53.93.72.41.61.40.05.311.11839274绿城3900港币6.164.60降低1,70313.053(25)6.37.07.08.40.40.40.43.83.83.6757772广州富力2777 HK16.1216.50加6,61733.05126.74.43.63.10.70.70.68.09.010.3180164132克格勃1813 HK7.778.00加3,14216.05135.94.73.93.40.80.70.66.17.59.0688275盼望960港币24.0525.60加18,20932.025612.39.88.27.11.71.61.43.74.14.9485249世茂地产813港币19.3025.20加8,11736.046318.56.65.24.30.90.80.75.05.86.4565652中洋3377 HK3.383.60保持3,2799.06275.74.13.63.40.40.40.49.18.99.7626968SOHO中国410港币3.142.15降低2,0804.327(32)不适用52.833.625.80.40.50.534.30.91.5514952苏纳克1918年香港34.1016.50降低19,18327.5(24)(52)39.911.16.85.62.92.41.81.51.83.7257191137禹州1628 HK4.233.80加2,5879.555(10)4.94.23.83.40.90.80.67.19.311.6586455大湾区（BBA）参加敏捷3383 HK11.0413.90加5,50923.152266.64.73.93.50.90.80.78.311.313.8718077洛根房地产3380港币11.7013.20加8,19118.9381312.48.66.55.72.61.81.43.04.96.5577271深圳投资604 HK2.853.06保持3,0646.85875.59.88.98.50.50.50.56.45.35.6363736时代中国1233 HK13.9416.60加3,25720.733198.35.24.33.61.41.30.83.55.86.9586352大湾区平均45168.27.15.95.31.41.10.95.36.88.2556359香港上市开发商的平均价格36210.1