棚户区制糖高峰后的中国房地产

股票房地产作者：米歇尔·郭2019 年 5 月 S P O TL I G H吨中国房地产棚户区抢糖之后中国正在缩减自 2015 年以来支撑房地产市场的庞大棚户区清理项目这影响了销量，尤其是在低线城市。我们的分析确定了对棚户区相关住房市场放缓最敏感的九个省份对低线城市土地储备敞口最高的开发商这些省份是龙湖（持有），广州富力（买入）、碧桂园（持有）播放采访郭嘉披露和免责声明：本报告必须与披露附录中的披露和分析师证明以及构成其中一部分的免责声明一起阅读。 股票●房地产2019 年 5 月1为什么要阅读这份报告？我们分析了中国大规模棚户区的缩减是什么重建项目对房地产市场意味着我们确定了住宅销售严重依赖棚户区补偿现金的九个省份，这些省份的新建置换公寓数量正在大幅减少在这九个省份中，地库对低线城市敞口最高的开发商是龙湖、广州富力和碧桂园米歇尔·郭*亚太区房地产研究主管香港上海汇丰银行有限公司 michellekwok@hsbc.com.hk+852 2996 6918Albert Tam* 分析师香港上海汇丰银行有限公司 albert.p.h.tam@hsbc.com.hk+852 2822 4395Simon Sin* 助理香港上海汇丰银行有限公司 simon.k.c.sin@hsbc.com.hk+852 2996 6514Max Liang* 助理香港上海汇丰银行有限公司 max.liang@hsbc.com.hk+852 2996 6629Yiqin Lu* Associate上海*受雇于 HSBC Securities (USA) Inc. 的非美国附属公司，未根据 FINRA 规定注册/合格中国庞大棚户区工程的事实和数据2014-2020年，棚户区新开工数量预计将达到3000万以上（来源：住建部）。我们估计这影响了超过 1 亿人，占中国人口的近 8%。2016-18 年棚户区改造投资超过 5 万亿元（来源：住建部）。这占 2018 年住宅交易价值的 40%。2018 年棚户区支出为 17,400 亿元人民币，高于美国视频流媒体巨头 Netflix Inc. 和中国爱奇艺的总市值（来源：路透社）。抵押补充贷款 (PSL) 是一种用于支持棚户区重建的货币工具，2015-18 年的复合年增长率为 46%（来源：中国人民银行）。这与中国阿里巴巴集团实现的收入增长率相同。2018年棚户区新开工数为626万套，约占全国新开工总数的34%（资料来源：住建部、汇丰银行）。就总建筑面积而言，2017 年向居民提供的现金补偿占全国销售额的 19%（来源：住房和城乡建设部、汇丰银行）。80 个主要城市的库存比 2014 年水平低 20%（来源：CRIC）。棚户区倡议是一个主要因素。2018 年底，三线城市库存月数下降至 9.67 个月，约为 2014 年水平的一半（来源：CRIC）。自 2016 年以来，三四线城市的房价平均上涨了 35%（来源：CREIS）。棚户区项目的现金补偿再次成为主要驱动因素。 股票●房地产2019 年 5 月2内容为什么要阅读这份报告？ 1中国巨大的棚户区方案三相关研究 4中国棚户区后的生活糖冲8世界上最大的重建项目 22哪种融资方式最好系统？26衡量风险 31对房地产市场和我们的影响覆盖面39总体风险评估 45案例研究——山东烟台省50附录 72披露附录 81免责声明 84 股票●房地产2019 年 5 月3中国的巨型棚户区计划自 2015 年以来，棚户区重建一直在推动中国当地房地产市场的发展。然而，政府开始削减融资，尤其是在低线城市。我们确定哪些省份对此类削减最敏感，以及开发商对这些地区的暴露程度。棚户区依赖度最高的九个省份计划，基于 2019 年削减新项目的规模开发商对这些省份低线城市的土地储备敞口*盼望15.6%恒大†14.8%广州富力13.6%CG敏捷CIFI9.1%6.6%13.2%CR土地4.0%中广深投资4.0%3.9%万科†2.3%世茂大丽中国金茂2.1%1.5%0.4%COLI 和 KWG– 我们的首选球员远洋0%合肥0%洛根0%仁恒0%在我们的覆盖范围内有最少的暴露在中国各地建成和规划的棚户区改造项目4.7m6.0m6.1m6.1m6.3m2.8m?201420152016201720182019e2020e6.24万亿元自 2015 年以来中国在棚户区重建项目上的花费* 2018 年全年土地储备数据，碧桂园和恒大（1H18）除外。洛根不包括城市重建项目†汇丰未涵盖的公司资料来源：公司公告、汇丰估计1亿受项目影响的人数——占中国人口的近 8%64%内蒙古63%吉林82%黑龙江52%陕西67%青海75%山东81%贵州77%75%河南山西在九个省中，大多数都在中国人口最多的省份或经济处于低端 股票●房地产2019 年 5 月4相关研究推荐阅读2019 年 1 月 9 日2018 年 5 月 23 日2018 年 1 月 22 日“乌鸦”城市2017 年 8 月 11 日2017 年 6 月 5 日与中国房地产行业相关的主要报告2019 年 4 月 23 日2019 年 4 月 11 日2019 年 4 月 2 日2019 年 3 月 29 日2019 年 3 月 21 日2019 年 2 月 25 日2019 年 2 月 11 日2019 年 1 月 16 日2019 年 1 月 3 日2018 年 10 月 11 日 股票●房地产2019 年 5 月5哈尔滨长春乌鲁木齐包头鄂尔多斯呼和浩特北京廊坊鞍山秦皇岛唐山沉阳营口大连吉林银川保定石家庄太原天津衡水东营德州烟台威海西宁邯郸淄博聊城济南潍坊青岛兰州西安新乡日照菏泽连云港徐州徐州连云港宿迁洛阳郑州 宿迁宝鸡合肥马鞍山淮安江苏上海淮安扬州台州绵阳宜昌武汉芜湖嘉兴湖州南京镇江南通成都重庆长沙杭州绍兴金华宁波台州常州无锡苏州湘潭株洲南昌福州温州Legend 2018-3M19 ASP变化数量城市%贵阳赣州泉州昆明柳州桂林广州佛山Huizhou DongguanXiamenShantouNanningBeihaiZhongshan JiangmenShenzhen ZhuhaiNote: The maps shows the 95 cities where we track home price data Source: CREIS, HSBCZhanjiangSanyaHaikou股票●房地产2019 年 5 月510%或以上4042%5-10%3032%0-5%2021%-5-0%55%小于-5%00%全部的95100% 图1：中国城市累计平均售价（ASP）表现（2018-3M19）Figure 2: Cumulative average selling price (ASP) performance of cities in China (2012-17)哈尔滨长春乌鲁木齐Shenyang Anshan吉林包头鄂尔多斯呼和浩特BeijingLangfang BaodingQinhuangdaoTangshan TianjinYingkouDalian银川Shijiazhuang太原Hengshui Dongying德州烟台威海西宁HandanZibo潍坊青岛兰州西安Xinxiang Liaocheng JinanHezeRizhao Lianyungang徐州徐州Lianyungang SuqianLuoyangZhengzhou 宿迁绵阳宝鸡宜昌合肥马鞍山芜湖淮安江苏Shanghai Jiaxing淮安扬州台州Zhenjiang Nantong武汉Huzhou杭州宁波南京Changzhou Suzhou成都重庆长沙Xiangtan南昌Shaoxing Jinhua台州WuxiLegend 2012-17 ASP change Number of 城市%贵阳株洲赣州Fuzhou Quanzhou温州昆明柳州桂林GuangzhouHuizhouXiamenShantouFoshanDongguanShenzhen Zhuhai股票●房地产2019 年 5 月0-25%4446%NanningZhongshan-10-0%77%BeihaiJiangmenless than -10%33%全部的95100%ZhanjiangHaikouSanyaNote: The maps shows the 95 cities where we track home price data Source: CREIS, HSBC50% or above1718%25-50%2425% 股票●房地产2019 年 5 月 Note: FY18 landbank data, except CG and Evergrande (1H18); Logan excludes urban redevelopment project; results of landbank exposure in 16 districts are from our findings in our thematic report , China Real Estate – Joining the dots: Finding the new property hot spots (23 May 2018)*Companies not covered by HSBC**The original list of investible cities was 25, but was subsequently refined to 21 cities due to changes in local housing market dynamics Source: Company announcement, HSBC estimatesPhoenix cities (20)House of Tech (14)点点滴滴（25市16区）乌鸦城市 (20)风险较高的城市——家庭债务 (16)21个可投资城市$(2017 年 6 月 5 日)(2018 年 1 月 22 日)(2018 年 5 月 23 日) “乌鸦”城市(2017 年 8 月 11 日)(2019 年 1 月 9 日)具有强大基本移民驱动需求的城市，包括 20 个城市。具有技术驱动基本面的城市可以吸引人才，从而推动住房需求。我们入围了14个二线城市。政府出于战略原因开发的新地区和地区被视为对房地产市场有利。基于迁移特征的20个面临楼市风险的城市我们认为家庭债务水平较高且面临房地产市场放缓风险的城市汇总我们从专题报告中得出的结论，我们绘制了一张地图，其中包含我们认为在中国最具投资价值的 21** 个城市和 16 个新区域东莞 厦门 中山 佛山 苏州 天津 无锡 珠海 郑州 南京嘉兴常州成都武汉宁波泉州青岛惠州镇江济南西安 成都 南京 青岛 天津 武汉 长沙杭州 郑州 重庆 贵阳 济南 苏州 厦门浦东滨海梁江南沙西咸贵安QD西海岸大连金浦四川天府湘江江北（NJ）福州滇中长春赣江雄安Yingkou Dezhou Ma’anshan Suqian Changchun Anshan Dongying Beihai Huai’an YichangNanning Liuzhou Luoyang Guilin Zhanjiang Harbin Baoji Mianyang Ganzhou JilinZhuhai Xiamen Huai’an Sanya Huizhou Hefei Zhengzhou SuzhouZhenjiang Huzhou Yangzhou Baotou Wenzhou Harbin Jiangmen DalianChangsha Changzhou Chengdu Chongqing Dongguan Foshan Guiyang Hangzhou Jiaxing Jina