香港房地产：新的行政措施标志着这一短暂反弹的高峰

热门精选德意志银行亚洲香港属性属性行业香港物业日期2016年11月6日行业动态新的行政措施标志CFA Jason Ching研究分析师（+852）2203 6205潘虹研究助理（+852）2203 6182短暂反弹的高峰参照上一次1998-2003年周期性下滑中的股价上涨，这些短暂的上涨通常会持续6到8个月，在此期间，行业股价的表现范围为+ 48％至+ 68％，资产净值在约24-25％见顶（从00年5月至1月1日的反弹中，资产净值折让缩小至13％）。反弹受到实物市场相应增强的支撑。自从2月以来达到了58％的谷底峰值后，我们距目前的涨势已有8个月了，已经处于之前低迷时期的历史平均水平，并且已经接近前一次周期性低迷时期短期反弹中的估值峰值，因此，在实货市场疲软的背景下，我们认为进一步的上升潜力有限。我们认为，最新的大幅度提高住宅印花税的行政措施有望显着抑制投资者的购买需求，这已成为最近推动需求增长的主要因素之一。通过参考自10年11月以来推出的前三轮行政紧缩措施，我们预计未来几个月的销量将比最近的峰值显着下降多达50％，标志着这种短暂的反弹已经结束。由于预计投资需求将几乎消失，我们预计来年充足的新供应将带来更大的定价压力。我们重申2017年住宅价格下降11％的预测。旨在抑制投资需求的新行政措施上周五收市后，香港特区政府宣布了一项针对投资者的新的行政紧缩措施。具体来说，自11月5日起，住宅单位应缴纳的印花税提高至15％，显着提高梁富研究助理（+852）2203 6239长江地产（1113.HK），港币57.90购买CK物业（1113.HK），港币57.90购 买Kerry Prop（0683.HK），港币24.55买 入SHK Properties Ltd（0016.HK），HKD115.40持有港铁公司（0066.HK），港币42.55保持根据13年2月推出的以前的双重印花税（DSD）政策，亨德森土地开发公司。公司购买累进税的税率上限为8.5％。唯一获豁免的群体是目前没有任何住宅物业的香港永久居民，在这种情况下，标准印花税为1.5-4.25％（0012.HK），港币45.75码头（0004.HK），港币57.60持有链接房地产投资信托（0823.HK），港币54.55 卖适用。由于买方印花税（BSD）仍然适用，因此总印花税香港土地控股有限公司卖支付给没有香港永久居民身份的买家（包括（HKLD.SI），USD6.67公司）将高达30％。我们认为，由于新的印花税是恒隆地产保持根据约2％的净租金收益率，这些收入通常相当于7至15年的净租金收入，因此在有效地抑制未来的投资需求方面应该有效。先前的紧缩措施：主要数量减少33％/ ASP，减少2％/股价，降低8％包括最新的紧缩措施，政府自10年11月以来共推出了四轮行政紧缩措施。参照前三轮紧缩政策，主要交易量在随后的一个月中平均下降了33％（从-9％下降到-53％），而二手市场的销售量平均下降了23％（ -8％至-32％）。疲弱的销售势头通常会持续3到6个月，然后销量才有小幅回升。同时，在最近三轮紧缩之后，中原城市领先指数（CCL）的下降相对温和，在随后的一个月平均仅为2％（2-3％的范围）。就前三轮紧缩政策中的行业表现而言，香港开发商的股价在随后的一个月中平均下降了8％（从5％到10％不等）。自2月以来，在紧缩政策/八个月的反弹之后，该行业已经达到顶峰。参照1998-2003年周期性低迷中的股价反弹，这些短暂的反弹通常持续6-8个月，行业股价表现为+同期为48％至+ 68％。反弹受到实物市场相应增强的支撑。自2月份以来达到了58％的谷底反弹之后，我们距目前的涨势已经有八个月了，已经处于之前低迷时期的历史平均水平，并且已经接近前一次周期性低迷时期的短期反弹中的估值峰值。除了最新的政府紧缩政策外，我们认为当前短暂的行业反弹已经结束。（0101.HK），港币16.72信和置业有限公司（0083.HK），港币12.66举行希慎兴业（0014.HK），港币35.40卖出New World Dev（0017.HK），港币9.75购买德意志银行/香港发行于：06/11/2016 17:36:53 GMT德意志银行与研究报告中所涵盖的公司开展业务并寻求开展业务。因此，投资者应注意，该公司可能存在利益冲突，可能会影响本报告的客观性。投资者应将此报告视为做出投资决定的唯一因素。披露和分析证明位于附录1中。MCI（P）057/04/2016。资料来源：德意志银行精选公司市场研究资料来源：德意志银行 2016年11月6日房产香港物业页面PAGE2德意志银行/香港图1：香港主要住宅交易量图2：香港二级市场交易量图3：中原城市领先指数在周期性上升中平均折价24％预计未来市场情绪将出现明显好转新的紧缩政策标志着这种短暂反弹的高峰近几个月来，香港住宅市场出现了明显的回升，在9月16日，主要住宅数量激增至10年来的最高点3,460，次要住宅数量达到了21个月来的最高点4,525。另一方面，中原城市领先指数（CCL）从16年3月的低谷累计反弹了10％，该指数自8月以来显着加速，过去两个月该指数上涨了8％。 。4,0003,5003,0002,5002,0001,5001,000500-5,0004,5004,0003,5003,0002,5002,0001,5001,000500-150145140135130125120115在周期性上升中平均折价24％在周期性上升中平均折价24％12个月平均：1,425个/月12个月平均：2,629单位/月1月15日2月15日3月15日4月15日5月15日6月15日15月15日15月15日15月15日15月15日15月15日15月16日16月16日3月16日3月16日5月16日5月16年6月16日7月16日16年8月16年9月16日10月16日1月15日2月15日3月15日4月15日5月15日6月15日15月15日15月15日15月15日15月15日15月15日15月16日16月16日3月16日3月16日5月16日16年6月16日-7月16日-8月16日-16月16年10月1月15日2月15日3月15日4月15日5月15日6月15日15月15日15月15日15月15日15月15日15月15日15月16日16月16日3月16日3月16日5月16日16年6月16日-7月16日-8月16日-16月16年10月 2016年11月6日房产香港物业德意志银行/香港页面PAGE3图5：香港住宅交易应付印花税摘要应付印花税单位价值标准印花税双重印花税第二/后续图4：涉及DSD支付的住宅交易数量资料来源：税务局；德意志银行特别是，涉及双重印花税支付的交易数量反映出投资者对住宅市场的参与显着增加，只有在第二次购买及以后购买房屋时才需要支付。3,0002,5002,0001,5001,0005000为了应对越来越多的投资者参与市场，政府决定采取新一轮的行政紧缩措施，以避免市场进一步升温。旨在抑制投资需求的新行政措施上周五收市后，香港特区政府宣布了一项针对投资者的新的行政紧缩措施。具体来说，住宅单位的应付印花税将从11月5日提高到15％，这比2月13日推出的先前的双重印花税（DSD）政策显着增加，当时累进税的上限为8.5％。唯一获豁免的群体是目前不拥有任何住宅物业的香港永久居民，在这种情况下，适用1.5-4.25％的标准印花税。包括最新的紧缩措施，自10年11月以来，政府共实施了四轮行政紧缩措施。在13年2月推出购房后2016年11月5日HK $ 200万以下HK $ 1001.50%> 200万港元-300万港元1.50%3.00%> 300万港元-400万港元2.25%4.50%15%> 400万港元-600万港元3.00%6.00%> 600万港元-2000万港元3.75%7.50%2,000万港元以上4.25%8.50%资料来源：税务局；德意志银行16年1月16年2月16年3月2016年4月16年5月16年6月2016年7月16年8月16年9月16年10月 2016年11月6日房产香港物业页面PAGE4德意志银行/香港图6：行政收紧措施摘要日期2010年11月2010年10月2012年2月2013年11月措施引进同时，在最近三轮紧缩政策之后，中原城市领先指数（CCL）的下跌相对温和，在下个月平均仅为2％（2-3％的范围）。修订特别邮票义务双重印花税（DSD）买家印花税（BSD）修改第二次及以后购房时应缴纳的印花税附加印花税1)修改后的特别印花税1）将征收常规印花税应付印花税如果将房屋转售，则按销售价计算；如果出售的房屋增加，则按销售价计算。对于购买后2年内，购买3年内价格低于200万港元的房地产，将征收印花税不论基于以下费率：以下费率：现在是基础单位交易价值的1.5％。对于i)销售额<6的15％i)一年内销售额的20％（之前只需100港币）。对于香港永久居民月ii)1-2年内未拥有任何物业且价格在200万港元以上的物业的销售收入的15％ii)6〜12个月的销售量的10％iii)2-3年的印花税税率将提高10％，使最高水平达到8.5％住宅物业，这个获豁免的团体只需要iii）销售额> 12时，征收5％的税率2）从当前的4.25％，征收额外的买方印花税。但是，要缴纳标准印花税月销售额的15％，适用的永久居民不是细节给所有非香港居民和所有公司买家香港任何住宅物业的实益拥有人在购买其第一处房产或升级其唯一房产时仍可以使用旧印花税率。2)根据住宅物业的惯例，在签订买卖协议时，所有类型的房屋的买家都需要缴纳印花税。-有效阻止房地产市场的投机者，因为房地产的短期交易不会-有效地挤出国外-劝阻本地投资者成为买家（主要是大陆买家）。额外的印花税是市场认为，外国人购买了相当于一年以下外国人的购买需求，租金下降了，从而获得了投资回报-抑制投资需求，因为新印花税主要相当于7年/ 15年的净租金收入（会计后盈利特别印花税自从BSD的介绍缺乏吸引力具有香港永久居民身份的投资者/-从执行角度来看，没有香港的投资者影响力DSD使得升级更加困难，因为买家需要在六个月内转售其现有的设备才能获得升级。退税。出售现有单位的时间可能不确定，尤其是在二级市场交易量低迷的情况下永久居民身份和公司）-上调印花税将使升级更加困难资料来源：香港政府；德意志银行由于仍适用买方印花税（BSD），对于没有香港永久居民身份的买方（包括公司）应付的印花税总额将高达30％。我们认为，由于新印花税大致相当于7至15年的净租金收入（基于约2％的净租金收益率），因此它在有效地抑制未来的投资需求方面应该是有效的。此外，如果投资者要在购买的第一年内转售该单位，则还需支付销售价值的20％的特别印花税。 2016年11月6日房产香港物业德意志银行/香港页面PAGE52月15日：金管局11月16日：15%收紧LTV政策印花税抵押贷款1月13日：梁振英的施政报告宣布增加供应的中长期措施。2月13日：政府介绍双重印花税（DSD）在非住宅物业上2月13：资料来源：差＆物业估价署；德意志银行2月13：政府通过申请系统取消了土地出让并返回常规的土地出让计划4月13日：新的《第一手销售条例》生效适用于所有第二次购房97年7月1日：政府宣布未来十年将建造85,000个住宅单元8月12日：梁振英宣布十项措施以稳定房屋市场10月12日：宣布提高SSD的税率并延长限制期限；买方印花税（BSD）针对非本地和公司买家的介绍6月11日：金管局收紧按揭贷款的LTV政策10月11日：施政报告概述如下：公共住房：未来五年将完成约75,000套住房的建设资助房屋：推出新的居者有其屋计划：提供更多从2016-17年开始的四年中，超过17,000个单位。 在2014年或2015年预售。土地供应：确保土地供应以平均支持2万名私人住宅单位，每年15,000个公共租赁单位和5,000个新的居屋单位。5月14日：轻微调整双重印花税的实施亚洲人金融危机1994年6月：确认交易暂停了9个月，价值超过500万港元