敏捷（3383.HK）NDR抢走，未来几年稳步增长

1请阅读最后一页上的分析员认证和重要披露证券分析 敏捷（3383 HK）NDR带走：未来几年稳定增长NDR在上海和北京。上周，我们陪同敏捷投资者关系团队访问了上海和北京的投资者。许多投资者对3月房地产市场的复苏感兴趣。此外，他们还讨论了海南新住房政策对公司的影响，2019年新的销售目标，新的土地储备收购计划以及非房地产业务的发展。非房地产业务是主要的增长引擎。会上，管理层透露，物业销售将以中低端的速度增长，而主要增长动力将来自非物业业务，例如A-Living（3319 HK，买入）和环保业务。在敏捷和格陵兰的支持下，A-Living拥有双重品牌并迅速获得市场份额。 2018年，来自并购和通过第三方房地产开发商的合同建筑面积分别达到3,100万平方米和1.06亿平方米。到18世纪末，Agile拥有34个固体废物处理厂，其中13个在运营中，2个水处理厂在运行。固体废物处理厂的年处理能力估计将从2018年的16.7万吨增加到2019年的76.4万吨，并在2020年进一步增加到194万吨。环境业务的收入在2018年为6.14亿元人民币。然而，毛利率指引下调至30由于公司不承担海南清水湾的贡献，因此未来几年将从2018年的43.9％增长+％。总体而言，毛利率下降将导致LAT减少。因此，我们仍预测未来几年收入将温和增长。海南的住房政策是无法控制的。2018年4月，权力得到加强买（维持）目标价15.93港元（先前目标价HK $ 15.93）上升/下降+ 24.1％当前价格HK $ 12.84终审法院首席法官电话号码：(852) 3900 0853电子邮件：黄成玉电话号码：(852) 3761 8773电子邮件：中国房地产业Mkt。帽。 （港币百万元）50,295平均3个月吨（百万港元）96.0海南的紧缩措施。海南清水湾的非本地买家是52W高/低（HK $）17.84/8.09要求有两年的社会保障，而不是以前的两年。 2018年首四个月，海南清水湾的预售价值约为80亿元人民币，余下时间为40亿元人民币。这是2018年销售欠佳的原因之一。此外，Agile重点关注了从2018年9月至2018年11月推出的新项目。我们看到，2018年第四季度市场气氛恶化。这进一步影响了2018年的销售进度。在2019年，雅居乐将加快销售步伐，并在19年2季度和19 3季度推出更多新项目，使公司能够实现2019年1,130亿元人民币的销售目标。土地储备政策。由于2018年第4季度市场不景气，雅居乐在18年第4季度放慢了土地收购速度。 2018年，该公司收购了总建筑面积1,111万平方米的土地储备。 2018年已支付的土地溢价总额为335亿元人民币，低于2018年初设定的400亿元人民币的计划。截至18年末，应占土地储备为3,623万平方米，其中27％位于大湾区，足以满足公司未来3-4年的发展。 2019年，雅居乐计划支出400亿元人民币用于土地储备增资。主要收购将位于大湾区核心城市群中的一，二线城市和三线卫星城市已发行股份总数（百万）3,917资料来源：彭博社股权结构 陈洲林64.43％免费浮动35.57%资料来源：香港交易所分享表现绝对相对的六个月20.3％6.7％资料来源：彭博社12个月价格表现（港元） 3383 HK HSI（重新定基）和YRD。除了公开拍卖和并购之外，特色城镇和城市更新项目是土地储备补充的另一个来源。 2018年，雅居乐以运动休闲小镇的名义收购了威海一块总建筑面积为82万平方米的土地。截至18世纪末，敏捷已经签署了22个关于特色城镇的投资/框架协议和10个关于城市更新项目的合作/框架协议。收益摘要（12月31日）2017财年18财年19财年20财年FY21E营业额（人民币百万元）51,60756,14568,29879,93991,631净利润（人民币百万元）6,0257,1257,5378,3289,363每股收益（人民币）1.5521.8351.9412.1452.412每股收益（％）163.818.35.810.512.4市盈率（x）7.16.05.75.14.6市净率（x）1.21.00.90.80.7产量 （％）7.07.88.69.310.5净资产收益率（％）16.617.316.015.615.4净负债率（％）71.479.178.375.071.3资料来源：公司，CMBIS估计20.018.016.014.012.010.08.06.04.02.00.04/20187/201810/20181/2019资料来源：彭博社审核员：普华永道网站：www.agile.com.cn2019年4月9日股权研究1个月17.2%12.7%3个月50.8%30.2% 2019年4月9日2请阅读最后一页上的分析员认证和重要披露问答环节问：2019年的房地产前景如何？答：实际上，我们对市场谨慎。就2019年的销售目标而言，我们仅设定约10％的增幅至1,130亿元人民币。一方面，我们受到海南局势的影响。另一方面，银行更愿意向购房者提供抵押贷款，特别是在2019年抵押贷款利率降低的情况下。我们预计2019年房地产市场将保持稳定。问：海南房地产市场情况如何？答：2018年4月，海南省政府对房地产市场实施了严格的紧缩措施。在三亚，购房者需要的非本地居民的购房期限为5年而不是2年。在海南清水湾所在地的灵水，要求非本地居民的购房者需要有两年的社会保障，而不是以前的零。因此，海南清水湾的物业销售受到不利影响。 2018年首4个月，海南清水湾的预售价值为80亿元人民币。在今年余下的时间里，这一数字为40亿元人民币。实际上，在2018年4月海南自由贸易试验区宣布之后，海南政府推出了更为宽松的人才引进计划。在2019年期间，任何55岁以下的大学毕业生都可以在海南申请户口，以便在那里购买房屋。同时，雅居乐在海口投资了另一个项目。海口的项目针对当地客户。因此，海口的住房需求并没有减少很多。问：什么是毛利润或净利润率指导？答：2018年的毛利率和净利率分别为43.9％和12.7％。本公司审慎估计毛利率，且不会考虑海南清水湾于2019年及以后的任何贡献。因此，我们认为未来的毛利率将超过30％。尽管海南清水湾项目的毛利率超过60％，但其高毛利率将导致巨额的土地增值税。其次，敏捷将更好地控制营销，一般和行政费用。 2018年，公司向非物业业务多元化发展，导致员工成本上升。员工人数从2017年的约17,000人增加到2018年的约24,000人。第三，2018年的非资本外汇损失为12.48亿元人民币。根据当前的人民币汇率变动，预计2019年将没有外汇损失。最后，2019年将有更多JCE贡献利润。因此，预计净利润率将保持与2018年相同的水平。问：2019年敏捷将在土地储备补充中支出多少？答：通常，公司将销售收益的40-50％用于土地储备收购。 2018年，雅居乐以330亿元人民币的价格收购了土地，低于预算。这是因为随着市场低迷，公司于2018年第4季度停止了对土地储备的收购。 2019年，土地储备收购预算计划为400亿元人民币。它将着重于现有项目附近城市附近的土地储备补给，特别是在华东地区和大湾区。除了土地储备的资本支出外，雅居乐还将在2019年向非房地产业务投资100亿元人民币。 2019年4月9日3请阅读最后一页上的分析员认证和重要披露问：公司收购土地的方式是什么？答：除了公开拍卖和并购，敏捷还将通过特色城镇和城市更新来获得土地。截至2018年12月31日，雅居乐就特色城镇签订了22项投资/框架协议。特色城镇的发展战略主要集中在三大特色：文化旅游，体育健身。 2018年，敏捷完成了在威海的一个项目收购，以开发具有运动+休闲特色的特色小镇。总建筑面积82万平方米。此外，它将通过城市更新方法在4 + 13个选定的城市中获得土地。截至2018年12月31日，雅居乐就城市更新项目签订了10项合作/框架协议。四个积极探索的城市是中山，深圳，珠海和东莞。其他13个潜在城市是广州，北京，武汉，成都，西安等。问：截至18年末，有多少物业已预售和未预订？答：截至2018年12月31日，约有220亿元人民币的物业已在子公司预售和未预订。在合资公司或联营公司中，还有15-17亿人民币的物业被预售和未预订。问：为什么新开始的建筑面积从2018年的1,240万平方米下降到2019年的990万平方米？答：尽管新的开工目标是在2019年减少20％至990万平方米，但在建建筑面积计划从2018年的2064万平方米增加到2019年的2450万平方米。因此，全年可售资源计划2019年的销售面积为1,357万平方米，而2018年为1,333万平方米。此外，由于价格上涨以及预计价格上涨，预计预售均价将从2018年的RMB12.3万/平方米提高至2019年的RMB15,000 /平方米。华东地区在2019年将贡献更多。问：2019年非房地产业务表现如何？答：非房地产业务占2018年总收入的6.5％。预计非房地产业务将在2019年占总收入的15-20％。A-Living在2018年成功剥离。A-Living拥有双重品牌：敏捷财产管理和格陵兰财产管理。它从雅居乐获得了7,040万平方米的签约建筑面积，从格陵兰获得了2,200万平方米。此外，它从并购扩大了3,100万平方米的合同建筑面积，从3家扩大了1.064亿平方米rd党的开发商。 2018年A-Living收入增长92％至33.8亿元人民币。由于快速增长，A-Living收入预计在2019年将大幅增长。第二，环保业务运营良好。截至18年底，敏捷有36个环境保护项目，其中34个是固体废物处理厂，2个是水处理厂。在34个固体废物处理厂中，有13个正在运营，17个正在建设，4个正在准备中。固体废物处理厂的年处理能力估计将从2018年的16.7万吨增加到2019年的76.4万吨，并在2020年进一步增加到194万吨。环境保护业务的收入在2018年为6.14亿元人民币。第三，雅居乐开始了新的业务线2018年的房地产建设管理。它是代理建设和轻资产商业模式的完整产业链服务提供商。 2018年，雅居乐共签约6个合同项目，可售资源200亿元。 2018年房地产建设管理收入约为1.5亿元人民币。 2019年4月9日4请阅读最后一页上的分析员认证和重要披露问：资金成本的指导原则是什么？答：我们的融资成本在2018年为6.49％。自公司于2018年11月发行4亿美元，利率为9.5％的4年期债券以来，2019年的融资成本将略有上升。问：股利政策有更新吗？答：维持在45-50％。问：2019年的现金流量预测是什么？A：（十亿人民币）FY18实际预计2018财年售前收藏62.072.0其他业务现金收款7.115.0现金流入69.187.0施工(18.9)(24.0)地价/投资/并购(45.9)(47.9)SG＆A(4.2)(7.2)税(12.3)(13.0)利益(4.4)(7.2)股利(4.7)(5.0)其他(0.1)(0.2)现金支出(90.5)(104.5) 现金净流入/流出(21.4)(17.5) 2019年4月9日请阅读最后一页上的分析员认证和重要披露5财务报表收入证明YE 12月31日（人民币百万元）2017财年18财年19财年20财年FY21E收入51,60756,14568,29879,93991,631物业发展49,26252,48860,91470,05178,457物业投资167189198210223旅馆684722794873961物业管理1,2902,1335,5027,63010,440环保环保2056148901,1751,551销售成本(30,920)(31,471)(42,083)(50,677)(59,653)毛利20,68724,67426,21629,26231,978销售费用(2,259)(2,318)(2,390)(2,638)(2,932)管理费用(2,044)(2,910)(3,073)(3,278)(3,574)其他收入和