中海外（0688.HK）1H19核心盈利达210亿港元

中国房地产业终审法院首席法官(852) 3900 0853黄成玉(852) 3761 8773股票数据持股结构体中海外55.1％中信10.0％自由流通量34.9％资料来源：香港交易所分享表现绝对1个月-9.6％3个月-8.0％6个月-10.7％相对的-1.0%-3.1%-2.7%12个月7.5％13.5％资料来源：彭博社12个月价格表现（港元）353025201510508月18日688港币恒指（重估）11月18日至2月19日5月19日至8月19日1.投资物业作为新引擎– 2019年3月21日2019年8月23日中海外（688 HK）1H19核心盈利达210亿港元概要。1H19的收入和核心盈利分别增长5.4％至934亿港元和9.5％至210亿港元。我们将目标价从32.13港币下调至28.36港币，较资产净值折让30％。维持持有建议。1H19净利润增长7.4％，至249亿港元。1H19的收入和净利润分别增长5.4％至934亿港币和7.4％至249亿港币。撇除重估收益，期内核心盈利增加9.5％，为港币210亿元。毛利率在1H19略微下跌0.9个百分点至34.9％，但核心净利率上升0.8个百分点至22.5％。截至2019年6月，不包括COGO（81 HK，买入）的预售和未预订物业为2,215亿港元，相应的建筑面积为909万平方米。1H19的合约销售增长29％。1H19的合约销售金额及面积分别增加28.7％至1,942亿港元及8.9％至922万平方米。 1H19的合约销售均价上升18.3％至每平方米21,066港元，因为合约销售的6.3％来自香港及澳门。包括7月份的331亿港币销售，基于3500亿港币的销售目标，公司7月份的命中率达到64.9％。在19年下半年，将投放5,000亿港元的可售资源进行销售，因此中国海外发展有信心实现销售目标。管理层还预计明年的销售额将达到4,000亿港币。 土地储备总面积为9175万平方米。中国海外发展在1H19收购了24块土地，总建筑面积464万平方米。总代价为752亿港元。在此期间，公司进入了石家庄和贵阳的新市场。截至2019年6月，总土地储备和应占土地储备分别为9175万平方米和6384万平方米。 到2023年的租金收入目标为100亿港元。1H19商业物业收入飙升15.6％至23.5亿港元，其中写字楼和购物中心租金分别为16.7亿港元和4.5亿港元。中国海外发展在运营的商业物业有72个，可出租面积为310万平方米。另有578万平方米的商业物业正在建设中，以供将来发展。中国海外发展的目标是到2023年实现100亿港元的租金收入。 维持持有。截至2019年6月，净负债比率为33.8％.1H19的债务成本维持在4.28％的较低水平。我们将2019年的盈利预测上调9.5％至491亿港币。我们估计20年底的每股净资产为40.51港币。因此，我们将目标价从32.13港元下调至28.36港元，较资产净值折让30％。目标价钱HK $ 28.36（以前TPHK $ 32.13）上/下+ 11.9％当前价钱HK $ 25.45市值上限（百万港元）277,740每月平均3个月（百万港元）310.252w高/低（HK $）31.3/22.35已发行股份总数（百万）10,956资料来源：彭博社收益摘要资料来源：彭博社（12月31日）2017财年18财年19财年20财年FY21E收入（百万港元）166,045171,461201,053237,264270,828审计师：普华永道会计师事务所同比增长（％）1.23.317.318.014.1净收入（百万港元）40,76744,87749,11449,58956,984相关报告每股收益（港元）3.724.104.484.535.20同比增长（％）2.410.19.41.014.92.管道上的资源充足– 8月24日市盈率（x）6.86.25.75.64.92018市净率（x）1.01.00.90.80.7产量 （％）3.23.64.54.95.7净资产收益率（％）15.315.815.313.914.4净负债率（％）27.132.531.434.134.9资料来源：公司数据，CMBIS估计页1招银国际证券|股票研究|公司更新保持（保持） 2019年8月23日2图1：1H19中期结果1H19（百万港元）1H18（百万港元）成长性(%)备注营业额93,37588,6015.4%-物业发展90,81786,3015.2%-物业投资2,1181,76220.2%-其他440538-18.1%销售成本(60,792)(56,900)6.8%毛利32,58331,7012.8%1H19毛利率下降0.9个百分点至34.9％其他营业收入1,6611,42316.7%分销成本(1,321)(1,100)20.0%行政费用(1,572)(1,685)-6.7%息税前利润31,35130,3383.3%1H19息税前利润率缩小0.7个百分点至33.6％净财务收入(476)(690)-31.1%关联的2,2522,0887.9%极好的5,2605,408-2.7%税前收益38,38837,1443.3%税收(12,932)(12,889)0.3%1H19有效税率收窄1.0个百分点至33.7％税后利润25,45624,2555.0%少数民族(515)(1,037)-50.3%净利24,94223,2197.4%中期股息至0.45港元核心利润20,99019,1699.5%资料来源：公司资料图2：1H19各城市的可归属土地溢价明细资料来源：公司资料图3：截至2019年6月的土地储备分配资料来源：公司资料图4：2019年业务目标在C Y 2 0 1 9复制1小时1 9关税与中国海外发展的对立（港币十亿元）194.2350.055%Ne w ttri。贷款总额（十亿港元）57.4135.043%Ne s t rt（e xcl。COGO）（mn s q m）10.0525.8539%施工开始日期（例如，COGO）（百万平方英尺）6.8516.0043%资料来源：公司资料 2019年8月23日3图5：运营中的商业物业努伯到G F A（k s q m）伦塔布里亚（k s q m）办公室45 2,7702,140购物广场13 1,110610 Hots ls12 340 340 适应性220 10 托塔尔72 4,2503,100资料来源：公司资料图6：预测修订（百万港元）19财年新20财年FY21E19财年旧20财年FY21E19财年差异（％）20财年FY21E收入201,053237,264270,828201,053237,264270,8280.0%0.0%0.0%毛利68,13876,94587,89268,13876,94587,8920.0%0.0%0.0%息税前利润65,26074,07885,09465,25274,02784,9880.0%0.1%0.1%净利49,11449,58956,98444,84749,54856,8999.5%0.1%0.1%每股盈利（港元）4.484.535.204.094.525.199.6%0.1%0.2%毛利率33.9%32.4%32.5%33.9%32.4%32.5%0点0点0点息税前利润率32.5%31.2%31.4%32.5%31.2%31.4%0点0点0点净利润24.4%20.9%21.0%22.3%20.9%21.0%2.1点0点0点资料来源：CMBIS估计图7：20年末净资产值估算（百万港元）每股资产净值（港元）资产净值百分比备注开发项目458,36241.84103.3%采用9.9％WACC的DCF方法投资物业110,58010.0924.9%封顶率4-6％资产净值568,94251.93128.2%减：净债务(125,126)(11.42)-28.2%19年底资产净值443,81640.51100.0%资料来源：CMBIS估计 2019年8月23日4财务摘要 损益表现金流量概要叶12月31日（港元mn）FY17A FY18A FY19E FY20E FY21E YE 12月31日（港币mn）FY17A FY18A FY19E20财年FY21E收入166,045 息税前利润56,928 74,07885,094物业销售162,140 167,037 195,433 230,611 262,896折旧及摊销445447420480500租金2,450 3,534 4,240 5,003 5,904营运资金变动（77,569）（52,966）（31,304）（53,000）（50,000）其他1,455 891 1,380 1,650 2,028已付所得税（15,673）（18,775）（22,243）（26,436）0销售成本（111,345）（106,658）（132,915）（160,319）（182,937）其他（296）（5,760）（2,336）（3,859）0毛利54,700 64,803 68,138 76,945 87,892经营活动产生的现金净额（36,164）（16,758）9,797（8,738）35,594其他收入和收益8,0271,081 3,455 4,251 4,921资本支出（7,636）（4,722）（182）280100分销费用（2,950）（2,622）（3,016）（3,440）（3,927）Associates / JV（2,714）（4,556）（2,637）（1,867）（2,807）行政开支（2,849）（2,967）（3,317）（3,678）（3,792）其他2,270 1,000 1,352（75）（400）其他费用0 0 0 0 0投资产生的现金净额（8,079）（8,278）（1,468）（1,662）（3,107）营业利润56,928 60,296 65,260 74,078 85,094募集股本0 0 0 0 0财务费用(1,394)（1,586）（1,728）（1,943）（2,171）债务变动（4,514）23,106 19,551 31,500 23,000联营公司/合营公司1,938 3,422 3,503 3,998 4,478已付股息（9,154）（10,370）（10,408）（13,147）（14,243）杰出5,946 10,413 5,260 0 0其他527 4,499（1,506）1,500（600）税前利润63,419 72,545 72,295 76,134 87,401筹资净现金（13,141）17,235 7,636 19,853 8,157利润税（21,277）（25,866）（21,553）（24,843）（28,436）现金变动净额（57,384）（7,801）15,965 9,453 40,644税后利润42,142 46,679 50,742 51,291 58,964期初现金154,983 99,460 96,105 107,114 117,283少数股东权益（1,375）（1,802）（1,628）（1,702）（1,980）汇兑差额7,734（4,120）（5,000）（5,000）（5,000）永久0 0 0 0 0期末现金105,334 87,538 107,070 111,567 152,927净利润40,767 44,877 49,114 49,589 56,984已抵押存款4,591 4,450 4,591 4,591 4,591核心利润36,397 40,827 45,164 49,589 56,984现金BS 109,924 91,988 111,661 116,158 157,518 资产负债表键比率年12月31日（百万港元）2017财年18财年19财年20财年FY21A叶12月31日2017财年18财年19财年20财年FY21E非流动资产143,614158,309173,790182