中国海外发展有限公司（0688.HK）保持保守的销售目标

公司注意物业发展│ 香港│ 2019年8月22日香港加（没变化）共识评分*：买入25卖出2卖出0时价：HK $ 25.90目标价：HK $ 33.80先前的目标：HK $ 33.80上/下：30.5%CGS-CIMB /共识：-6.6%路透社：0688.HK彭博社：688港币市值：361.87亿美元HK $ 283,766百万每日平均营业额：3846万美元HK $ 3.011亿当前股数：10,956m自由浮动：*资料来源：彭博社34.9%本说明中的主要更改没变化中国海外发展有限公司保持保守的销售目标1H19结果一致中海外的1H19核心净利润为208亿港元（同比增长9％），基本符合我们的预期。毛利率同比下降0.9％至34.9％。中期每股派息同比增长13％至0.45港元。截至6月底，净负债比率保持健康，为35％。20亿港元的销售目标维持不变1H19的合约销售增长28％，至1,940亿港元，达到其2019年销售目标的55％。 凭借2H19的5,000亿港元可售资源，它可以实现全年销售目标2H19F的交易额为3,500亿港元，仅售出率31％。管理层却保持了 价钱关 相对于恒指（RHS）31.0 122.026.0 109.5 408月18日至11月18日2月19日至19年5月19日资料来源：彭博社今年的销售目标以及明年的4,000亿港元目标均未改变，这反映了其对房地产市场的谨慎看法。预计2H19F会获得更高的销售认可1H19的认可销售额仅同比增长5％至930亿港元。考虑到1H和2H之间的总建筑面积估计为690万/ 910万平方米，我们预计2H19F将会加速。截至6月底，未确认销售额为2220亿港元。首批认股权将于2020年6月行使 2018年6月，中国海外发展授予404名员工股票期权，认购总额为1.07亿美元股（占流通股的1％），行使价为每股25.85港元。这批期权可能会在2020年6月行使。管理层先前表示，该公司的 股票期权计划最多可扩大其已发行股份的10％。派息率将逐步上升至30％中期每股派息同比增长13％，而1H19核心盈利增长9％。管理层表示，FY19的派息比率将高于FY18的27％，并预计未来几年该比率将逐步上升至30％。维持目标价33.8港元的目标价我们的目标价33.8港元是基于较资产净值折让10％得出的。维护添加。超出预期的合同销售可能会重估该股票。在中国推出更多紧缩政策是我们的追加呼吁的主要下行风险。分析师财务摘要12月17日12月18日19F十二月12月20楼12月21日净收入总额（百万港元）163,972169,659205,438248,522290,172营业EBITDA（港币百万元）48,90259,21563,07772,11583,706净利润（百万港元）34,30237,07342,89747,60952,394核心每股收益（港币）3.133.383.924.354.78CFA成龙每股核心盈利增长13.9%7.9%15.9%11.0%10.1%Ť(852) 2539 1324FD核心P / E（x）7.987.676.625.965.42Ë每股股息（港元）0.800.901.011.141.29股息收益率3.09%3.47%3.90%4.40%4.98%麦国荣Ť(852) 2539 1328Ë楚先生Ť(852) 2539 1327ËEV / EBITDA（x）7.48 6.57 5.95 5.04 4.32聚四氟乙烯（X）不适用14.6512.767.9310.12净资产负债率27.1%32.5%24.3%17.9%14.9%市净率（x）1.07 1.00 0.90 0.81 0.73鱼子14.1%13.5%14.3%14.3%14.2%CGS-CIMB /共识EPS（x）0.94 0.89 0.90资料来源：CGS-CIMB研究，公司报告第三方相关研究.由EFA平台提供支持■中国海外的1H19业绩符合我们的预期，核心盈利同比增长9％。■尽管运行率很高，但管理层决定保持其2019/20年度销售由于市场观点审慎，目标价格维持在3500亿港元/ 4000亿港元不变。■维持「增持」评级及目标价33.8港元。体积价格表现1M3M1200万绝对值（％）-9.6-87.5相对百分比-0.9-312.9大股东持有百分比中国海外控股55.1中信集团10.0 物业发展│ 香港中国海外发展有限公司│ 2019年8月22日2图1：中国海外发展的1H19业绩回顾百万港元1H181H19yoy chg1H19F变异率（％）收入88,60193,3755%102,719-9%齿轮(56,900)(60,792)7%(68,308)-11%毛利31,70132,5833%34,411-5%SG＆A(2,785)(2,892)4%(3,390)-15%其他1,4001,369-2%2,204-38%营业利润30,31531,0602%33,225-7%应占联营公司/合营企业的利润2,0882,2528%1,88220%财务费用(690)(476)-31%(708)-33%除税前溢利31,71332,8364%34,399-5%所得税费用(11,531)(11,544)0%(12,271)-6%少数群体利益(1,037)(515)-50%(1,020)-50%核心利润19,14520,7779%21,108-2%一次性项目4,0744,1642%报告净利润23,21924,9427%每股股息（港元）0.400.4512.5%0.442.3%比率％pt chg％pt var毛利率35.8%34.9%-0.9%33.5%1.4%SG＆A3.1%3.1%0.0%3.3%-0.2%营业利润率34.2%33.3%-1.0%32.3%0.9%核心利润21.6%22.3%0.6%20.5%1.7%净负债28.1%35.0%6.9%35.0%0.0%资料来源：CGS-CIMB研究，公司报告图2：资产净值细分12个月远期资产净值百万港元港币/股发展性质445,94240.7投资物业31,0872.8净债务(65,388)(6.0)资产净值411,64237.6资料来源：CGS-CIMB研究图3：对等比较共享光盘。至彭博社（Bloomberg）价格TP Mkt上限每股净资产值（NAV）/每股净资产值（NAV）上行市盈率（x）P / BV（x）产量(%)净负债比率（％）公司股份代号（港元）（港元）评级（百万美元）（港元）（％）（％）2018 2019 2020F 2021F 2018 2019F 2020F 2018 2019 2019F 2020F 2018 2019F 2020F科力688港币25.3533.80加35,42537.633337.56.55.85.31.00.90.83.64.04.5322418华润置地1109 HK32.6040.50加29,20045.028249.77.86.75.91.51.31.33.64.55.3344342万科-H2202 HK28.2536.00加42,96340.029278.07.06.25.61.81.61.34.24.85.4313737CIFI884港币4.637.00加4,65614.067515.84.53.93.31.10.90.76.38.09.4675857碧桂园2007香港9.909.50降低27,35113.527(4)5.94.94.44.01.61.31.15.57.68.3454440恒大3333港币17.9238.10加30,00745.0601134.33.73.22.91.61.31.16.98.912.415210882绿城3900港币7.095.60降低1,96313.949(21)6.65.95.45.10.50.50.43.64.14.410510194广州富力2777 HK13.1221.00加5,39235.063604.43.22.52.10.60.50.410.411.813.0184158138克格勃1813 HK6.389.60加2,58419.267505.53.83.02.60.60.60.59.711.013.2655949盼望960港币28.1040.00加21,36340.0304211.69.37.56.31.91.71.53.94.96.0535658世茂地产813港币21.8028.00加9,18040.046287.76.15.14.41.00.90.85.05.66.5575451中洋3377 HK2.993.40保持2,9058.5651411.06.45.85.20.40.40.47.05.86.1737370SOHO中国410港币2.382.60降低1,5785.254930.525.720.018.00.30.30.31.41.62.0424242苏纳克1918年香港33.9043.20保持19,20254.037277.95.54.03.32.41.91.52.74.56.317012181禹州1628 HK3.465.60加2,22011.269624.03.53.02.60.70.60.59.010.812.6676764大湾区（GBA）演出敏捷3383 HK10.2015.30加5,09625.560505.14.54.13.70.70.70.69.59.910.4797868中国奥园3883 HK10.9814.20加3,76817.8382911.36.24.23.42.21.51.13.67.311.5596146洛根房地产3380港币11.2215.00加7,84621.448347.96.15.04.42.11.31.15.38.610.4545448深圳投资604 HK2.893.06保持3,1996.85867.57.47.37.10.60.50.56.26.26.6413937时代中国1233 HK13.2021.00加3,26930.056595.24.13.32.71.30.80.75.87.39.1635137GBA平均值52367.45.74.84.31.41.00.86.17.99.6595647香港上市开发商的平均价格49367.25.64.84.21.21.00.95.97.18.5756859中国万科-A000002 CH27.1632.60加42,97933.118208.57.56.65.91.91.71.43.94.55.1313737CMSK001979 CH20.1124.90加22,46532.0372410.68.77.76.72.32.01.73.94.65.3555448西善控股601155 CH25.6123.40降低8,15839.034(9)7.35.14.13.81.91.51.25.96.37.8354843金地集团600383 CH12.2815.60加7,82615.119277.26.35.9不适用1.21.10.94.95.56.0665045保利发展600048 CH14.3615.00保持24,11419.22549.57.56.45.51.41.21.13.54.04.7837664A股开发商平均价格*27138.67.06.15.51.71.51.34.45.05.8545347中小盘平均值53306.95.24.53.91.10.80.76.67.79.1736860总体平均45307.55.95.04.41.31.10.95.66.77.9716556截至2019年8月22日的股价数据; * A股数据以人民币表示资料来源：CGS-CIMB研究，彭博社，公司报告 物业发展│ 香港中国海外发展有限公司│ 2019年8月22日312月Fwd滚动FD核心P / E（x）（lhs）FD核心每股收益增长（rhs）ROE（rhs）滚动P / BV（x）（lhs）Jan-15AJan-16AJan-17