物业管理与科技行业联合研究报告（1）：物管搭台，科技唱戏
敬请参阅最后一页特别声明 -1- 证券研究报告 2020年3月5日 房地产 物管搭台，科技唱戏 ——光大证券物业管理与科技行业联合研究报告(1) 行业深度 ◆物业供给侧进化之科技赋能，疫情下科技应用充分发挥 科技，是物业企业应对人力成本提升的重要手段，也是物业管理赋能的重要方式。智能化管理既可帮助物业企业降低对基础劳动力的依赖，提升管理效率，又可助力业务扩张及社区资源整合。本次疫情中，物业企业的科技应用得到了充分发挥，在门禁/停车等诸多场景应用中提升防疫能力。 ◆物管科技赋能的发展方向：硬件和软件齐发力，管理和终端同提升 总体来看，物业企业科技投入侧重管理端、软件端，特别是内部管理系统和商业资源整合。而社区作为管理终端，其硬件设施的提升很大程度上依赖开发商交付状态。目前新房交付的智能化程度提升，物业企业积极推动旧社区改造，社区经营收入的公共收益也有望反哺社区硬件提升。 ◆物管科技赋能的经济性案例：绿城服务走在行业前列 物管科技赋能不仅有助于提升物业企业长期竞争力，且在中短期内具备明显经济效益。2013-2018年，绿城服务智能化累计投入4.1亿元，获取收入19.67亿元、毛利超6.5亿元。相比2014年，2016-2018年绿城服务每平米人工成本下降14.8%、13.9%、12.2%。 ◆物管科技赋能的应用场景：门禁、停车、安防、设备设施管理、社区管理等 物管科技赋能通过众多的服务场景得以落地，如门禁、停车场、安防系统、设备设施管理等。门禁场景：多数企业自行研发门禁系统，融入物管APP平台；停车场景：产销模式与互联网模式主导，物业自建较少，智能停车系统在疫情中表现突出；安防场景：以海康威视、大华股份为代表的安防企业在社区智能安防方面实现全面布局，提供多种解决方案；设备设施管理：以汉威科技（智慧燃气）、宁波水表（智慧水务）为代表的设备厂商，具有成熟物联网产品和配套线上管理系统；社区管理场景：涌现出不少优秀的代表性平台，如数字政通数字城管信息系统、捷顺科技天启智慧物联管理平台、腾讯海纳管理平台。 ◆投资建议 物业企业的科技赋能有助于增收降本，提升长期竞争力，推荐科技应用较为领先的绿城服务（2869.HK）。围绕物业服务场景，科技产品的社区落地前景光明，空间广阔。推荐社区智能设备和服务商海康威视、数字政通、汉威科技、宁波水表。头部互联网企业介入社区场景，通过第三方开放平台实现资源整合，建议关注腾讯控股、阿里巴巴。 ◆风险分析 智能化设备应用的经济性风险、依赖风险，及推进进度慢于预期。 证券 代码 公司 名称 股价 （元） EPS（元） PE（X） 投资 评级 18A 19E 20E 18A 19E 20E 2869.HK 绿城服务 9.84 0.17 0.21 0.27 35 43 33 买入 002415 海康威视 35.85 1.23 1.33 1.52 21 26 23 买入 300075 数字政通 14.69 0.28 0.32 0.43 39 36 26 买入 300007 汉威科技 14.70 0.21 -0.34 0.53 47 - 25 买入 603700 宁波水表 36.38 1.17 1.35 1.81 25 19 14 买入 资料来源：Wind，光大证券研究所预测，股价时间2020.3.3；绿城服务股价单位：港元；1港元=0.89元 分析师 何缅南 (执业证书编号：S0930518060006) 021-52523801 hemiannan@ebscn.com 姜国平 (执业证书编号：S0930514080007) 021-52523857 jianggp@ebscn.com 孔蓉 (执业证书编号：S0930517120002) 021-52523837 kongrong@ebscn.com 刘凯 (执业证书编号：S0930517100002) 021-52523849 kailiu@ebscn.com 王锐 (执业证书编号：S0930517050004) 010-56513153 wangrui3@ebscn.com 殷中枢 (执业证书编号：S0930518040004) 010-58452063 yinzs@ebscn.com 范佳瓅 (执业证书编号：S0930518100002) 021-52523691 fanjiali@ebscn.com 卫书根 (执业证书编号：S0930517090002) 021-52523858 weishugen@ebscn.com 贺根 (执业证书编号：S0930518040002) 021-52523863 hegen@ebscn.com 联系人 黄帅斌 021-52523828 huangshuaibin@ebscn.com 王经纬 0755-23945524 wangjingwei@ebscn.com 乐济铭 021-52523797 lejiming@ebscn.com 2020-03-05 房地产 敬请参阅最后一页特别声明 -2- 证券研究报告 投资聚焦 研究背景 我们在《三大维度12量化指标，光大物业选股框架模型——物业服务行业2020年投资策略》中提出，政策推动与需求侧爆发共同推动物业供给侧进化。其中科技赋能，提质增效是物业供给侧进化的重要方向之一。疫情中，物业企业的科技应用得到了充分发挥，在门禁、停车等诸多场景起到了防疫作用。综合来看，疫情防控对社区、物管科技应用起到了加速作用。 随着物联网、大数据等技术的普及，智能道闸系统、智能门禁、智能停车场等硬件设施在社区内渗透率提高，物业服务企业普遍配备设施管理系统、数据共享中心，实现削减人工成本，提升管理效率，最终达到降本增效的目的。而社区智能化程度提升，带动下游智能设备和服务商市场空间提升，科技产品的社区落地前景光明。 基于此，我们从物管科技赋能出发，探究物管科技赋能的发展方向和应用场景，以及由此带动的下游智能设备和服务商发展机遇。 我们创新之处 1）从物业企业和社区的角度出发，将物管科技赋能分为总部/管理端和终端/传感端，并分别阐述其应用推广的受益者和推动力量； 2）经济性分析。物管科技赋能涉及到企业前期投入，需定量考察投入产出，以方便企业做出决策。经我们测算，2013-2018年绿城服务智能化累计投入4.1亿元，获取收入19.67亿元、毛利超6.5亿元。相比2014年，2016-2018年绿城服务每平米人工成本下降14.8%、13.9%、12.2%； 3）分场景讨论。物管科技赋能需要通过众多的服务场景才能得以落地，如门禁、停车场、安防系统、设备与设备管理、社区管理等。经过分场景讨论，我们总结出各个场景下下游智能设备和服务商发展现状和发展机遇。 投资观点 物管科技赋能有助于增收降本，提升长期竞争力，我们推荐科技应用较为领先的物业服务商绿城服务。围绕物业服务场景，科技产品的社区落地前景光明，我们推荐社区智能应用设备和服务商海康威视、数字政通、汉威科技、宁波水表。头部互联网企业介入社区场景，通过第三方开放平台实现资源整合，我们建议关注腾讯控股、阿里巴巴。 2020-03-05 房地产 敬请参阅最后一页特别声明 -3- 证券研究报告 目 录 1、 物业供给侧进化之科技赋能 ...................................................................................................... 4 1.1、 科技应用是物业企业对抗人工成本挤压的重要手段 ................................................................................ 4 1.2、 科技应用是物业赋能的重要方式 ............................................................................................................. 6 1.3、 物业企业科技应用历程 ........................................................................................................................... 7 1.4、 物业企业科技抗疫 ................................................................................................................................. 12 2、 物管科技赋发展方向 ............................................................................................................... 14 2.1、 管理端日趋成熟 .................................................................................................................................... 14 2.2、 终端智能化提升 .................................................................................................................................... 16 2.3、 发展趋势：社区智能程度提升，助力物管科技赋能 .............................................................................. 17 3、 物管科技赋能经济性分析：以绿城服务为例 ........................................................................... 20 3.1、 投入端 ................................................................................................................................................... 21 3.2、 产出端 ................................................................................................................................................... 23 3.3、 提效端 ................................................................................................................................................... 24 4、 物管科技赋能：社区科技的应用场景 ...................................................................................... 25 5、 推荐标的 ..........................................
