百年历史中华老字号企业，自有物业价值有望被重估

公司报告 | 首次覆盖报告 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 1 新世界（600628） 证券研究报告 2020年03月02日 投资评级 行业 商业贸易/一般零售 6个月评级 买入（首次评级） 当前价格 10.19元 目标价格 12.14元 基本数据 A股总股本(百万股) 646.88 流通A股股本(百万股) 646.88 A股总市值(百万元) 6,591.66 流通A股市值(百万元) 6,591.66 每股净资产(元) 6.81 资产负债率(%) 27.48 一年内最高/最低(元) 10.37/6.77 作者 刘章明 分析师 SAC执业证书编号：S1110516060001 liuzhangming@tfzq.com 资料来源：贝格数据 相关报告 股价走势 百年历史中华老字号企业，自有物业价值有望被重估 百货位于上海南京路核心商圈，闭店调整后有望释放业绩潜力。公司拥有一家百货门店--新世界城，位于上海核心商圈，坐落南京路步行街的起点。新世界城于2019年3月起闭店调整（部分楼层营业），2019年12月正式再营业，体验占比提升至28％，消费客群年龄下降5-10岁，26-45岁顾客占比达到60%，引进各类餐饮51家，购物消费体验不断提升。2018年新世界城营收为18.98亿，预计贡献业绩2.1亿左右。随着2019年新世界城闭店调整，假设以每年5%业绩符合增速来看，预计2021年百货商场贡献业绩2.5亿左右，百货商场业绩潜力有望进一步释放。 瞄准医药销售培养为新增长点，酒店服务业务和投资收益保持相对稳定。①医药销售方面，公司旗下有蔡同德堂药号、上海胡庆余堂等百年老字号企业和上海群力草药店等名优企业，2018年医药销售营收为6.1亿，预计贡献业绩0.5亿左右，假设以每年15%业绩符合增速来看，预计2021年医药零售贡献业绩0.8亿左右，医药销售成为公司新的增长点；②酒店服务业务方面，公司旗下有上海新世界丽笙大酒店，与酒店邻接的是新世界城，2018年酒店服务业务营收为1.9亿，预计贡献业绩0.2亿左右，假设以每年5%业绩符合增速来看，预计2021年酒店服务业务贡献业绩也0.3亿左右；③投资收益方面，公司2019年投资收益在0.2亿左右，主要以其他债权投资在持有期间取得利益收入为主，预计未来相对稳定。 上海黄浦国资委第一大股东，沈国军等一致行动人举牌至5.02%。上海黄浦国资为公司第一大股东，目前持有20.73%的股份；综艺系持股16.72%，其中综艺控股持股13.07%,昝圣达持股3.65%；国华人寿持股8.22%；2019年上半年开始沈国军成为公司股东，后续不断增加持股，并于2020年2月26日沈国军、沈军燕、浙江国俊为一致行动人举牌新世界持股5.02%，其中：沈国军持有3.97%；沈军燕持有1.01%；浙江国俊持有0.03%。 自有物业价值有望被重估，公司价值严重低估。公司旗下百货门店新世界城拥有拥有建筑面积21万平米，位于上海核心商品，自有物业重估值为210亿元，RNAV重估值为224.45亿元，RNAV/市值=3.2x，公司价值严重低估，随着沈国军等一致行动人举牌至5.02%，新世界自有物业价值有望被重估。 投资建议：新世界城闭店调整后业绩有望释放，医药销售培养为新增长点，酒店服务保持相对稳定，综合预计2019-21年净利润分别为0.35/2.46/3.80亿，当前市值对应191/27/17xPE。随着沈国军等一致行动人举牌至5.02%，自有物业价值有望被重估。公司旗下百货门店新世界城拥有拥有建筑面积21万平米，位于上海核心商品，自有物业重估值为210亿元，RNAV重估值为224.45亿元，给与0.35倍估值，目标市值79亿元，目标价12.14元。 风险提示：疫情影响超预期，电商对百货行业冲击，公司改造调整效果不达预期 财务数据和估值 2017 2018 2019E 2020E 2021E 营业收入(百万元) 3,022.49 2,776.13 27.76 2,387.47 3,485.71 增长率(%) 0.13 (8.15) (99.00) 8500.00 46.00 EBITDA(百万元) 583.37 440.08 156.38 438.77 617.18 净利润(百万元) 448.30 272.86 34.56 246.26 380.44 增长率(%) 77.39 (39.13) (87.33) 612.54 54.49 EPS(元/股) 0.69 0.42 0.05 0.38 0.59 市盈率(P/E) 14.70 24.16 190.73 26.77 17.33 市净率(P/B) 1.52 1.48 1.47 1.41 1.34 市销率(P/S) 2.18 2.37 237.44 2.76 1.89 EV/EBITDA 8.60 5.72 32.53 9.62 6.83 资料来源：wind，天风证券研究所 -20%-11%-2%7%16%25%34%43%2019-032019-072019-11新世界一般零售沪深300 公司报告 | 首次覆盖报告 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 2 内容目录 1. 百年历史中华老字号企业，沈国军等一致行动人举牌至5.02% .......................................... 3 1.1. 百年历史中华老字号企业，百货为核心&医药销售为新增长点 ................................... 3 1.2. 上海黄浦国资委第一大股东，沈国军等一致行动人举牌至5.02% ............................... 4 2. 百货闭店调整后再出发，医药销售培养为新增长点 ............................................................. 4 2.1. 百货零售：新世界城闭店调整升级，自有物业价值有望被重估 .................................. 4 2.2. 医药销售：瞄准“大健康”产业加速转型，培育为公司新增长点 ............................. 6 2.3. 酒店服务：打造新世界丽笙大酒店，调整优化求升华 .................................................... 6 3. 财务分析：短期百货闭店调整影响业绩，未来有望释放业绩潜力 .................................... 7 4. 投资建议 ......................................................................................................................................... 8 5. 风险提示 ......................................................................................................................................... 9 图表目录 图1：公司发展史 ............................................................................................................................................. 3 图2：新世界城 ................................................................................................................................................. 3 图3：蔡同德堂 ................................................................................................................................................. 3 图4：公司股权结构 ........................................................................................................................................ 4 图5：新世界城门店装修升级 ..................................................................................................................... 5 图6：新世界城引入新品店 .......................................................................................................................... 5 图7：新世界丽笙大酒店外观 ..................................................................................................................... 7 图8：新世界丽笙大酒店大宴会厅 ............................................................................................................ 7 图9：公司营收变化情况 ............................................................................................................................... 7 图10：2019Q1-3公司分业态占比情况（%） ...................................................................................... 7 图11：公司毛利率 .......................................................................................................................................... 8 图12：公司费用率 .......................................................................................................................................... 8 图13：公司业绩变化情况 ............................................................................................................................ 8 图14：公司归母净利率变动情况 .........................