2020年2月10日个股分析1/5雅生活服务(3319)评级：买入(维持)/目标价：HK$35.8疫情对物业公司的业绩高增长影响小近期疫情影响股市表现，地产股及物业股呈现震荡走势。我们强调，疫情对物业公司的收入增长影响小，建议在波动中把握逢低买入机遇。雅生活服务为中国领先物业管理公司，2019年位列物业百强企业第七。公司背靠雅居乐、绿地两个实力强劲的开发商股东，并加速第三方项目拓展，预计整合后公司在管面积将突破5亿平方米，在管规模与盈利能力均位列行业前列。我们维持公司买入评级，目标价35.8港元，建议近期逢低收集。利好因素雅居乐1月销售数据同比有所下滑，无损雅生活管理面积增长。雅居乐（3383HK）于2月5日公布1月录得预售金额人民币50.2亿元，对应建筑面积30万平方米，同比有所下滑。当前售楼受到疫情影响，销售疲软将持续到疫情结束之后，预计疫情影响过后，二三季度将有所恢复，长期来看，集团供应给雅生活服务的物业管理面积受影响将有限。目前雅生活服务的在管面积达到2.1亿平方米，23.9%来自雅居乐，3.7%来自绿地，72.4%来自第三方。可见公司在第三方拓展后，面积增长对于母开发商集团的依赖度有所减弱。公司未来管理面积增长确定性强，除双股东每年注入2500万平米，第三方合约面积正在逐步整合承接，预计2020/21年陆续并表完成中民等近3亿平方管理面积，届时公司的管理面积将超过5亿平方米。2019年全年业绩增长确定性强，惟毛利率承压。2019上半年，公司收入达到22.4亿，同比增长59.4%，毛利同比提升62.6%至8.3亿元，净利润为5.68亿，同比增长69.3%。毛利率由36.3%上升至37%，净利润率提升1.5个百分点至25.4%。物业管理收入达到12.28亿元，同比增长63.6%，占总收入比例为54.8%。外延增值服务收入达到8.08亿元，同比增长40.3%，占总收入的36%。受益于并表项目增多，社区增值服务收入达到2.06亿元，同比增速高达158.1%，占总收入比重达到9.2%。由于受新并入业务毛利率较低影响，预计雅生活2019下半年及2020/21年的毛利率将有下降压力。当前估值吸引，维持目标价35.8港元，建议逢低收集。比较雅生活与同业公司，可以发现雅生活的在管理面积、盈利水平、人力资本回报率等指标均位于行业前列，而估值处于行业平均水平，综合性价比高。预计2019/20年，公司收入为53.4/93.2亿元，净利润11.95/17.23亿元。公司常规派息率为25%。我们采用现金流折现法得到公司股价应为35.8港元（0.9人民币/港元）。2019/20年预计每股盈利人民币0.9元/1.29元，目标价（35.8港元）对应市盈率35.93/27.6倍，当前股价（30.5港元）对应市盈率30.6/23.4倍。风险包括：业务整合效率低；新并表业务使毛利率承压；商誉减值；住宅物管行业利润率水平自然下降。[Table_Author]分析师周霖(852)39830857euruszhou@china-invs.hk主要数据评级买入(维持)目标价35.8(+17%)当前股价30.5(2020.2.7收盘)稀释后股本（百万股）1,333.3总市值(百万港元)40,4003个月平均日成交(百万港元)15252周股价波幅9.99–32.6主要股东雅居乐54%，绿地7.5%公司业务为业主、开发商提供物业管理和相关增值服务财务数据（百万元人民币）20182019预测2020预测2021预测收入33775337932010572毛利1290191427193388经营利润1290159520832705报告利润801119515622029每股利润0.620.901.171.52市盈率(倍)54.730.623.418.0市账率(倍)8.06.46.05.1资产回报率(%)11.111.011.212.8总债务与权益(%)24.530.040.638.9股价表现与恒生地产分类指数走势来源：Aastocks 个股分析2/5 cV8VoXoYkVjYkWdUNAoOrQ6MbP9PoMrRsQpPiNoOnPjMpNqM7NoPmNwMqRmRuOsOyR个股分析3/5 个股分析4/5财务数据来源:雅生活服务、中投证券(香港) 个股分析5/5免责声明公司评级定义：买入：预期未来6-12个月内，股价相对恒生指数涨幅10%以上持有：预期未来6-12个月内，股价相对恒生指数变动介于±10%之间沽售：预期未来6-12个月内，股价相对恒生指数跌幅10%以上行业评级定义：看好：预期未来6-12个月内，行业指数表现优于恒生指数5%以上中性：预期未来6-12个月内，行业指数表现相对恒生指数持平看淡：预期未来6-12个月内，行业指数表现弱于恒生指数5%以上本报告所载信息、工具及数据仅作参考数据用途，并不用作或视作为销售、提呈或招揽购买或认购本报告所述证券、投资产品或其他金融工具之邀请或要约，也不构成对有关证券、投资产品或其他金融工具的任何意见或建议。编制本研究报告仅作一般发送。并不考虑接获本报告之任何特定人士之特定投资对象、财政状况及特别需求。阁下须就个别投资作出独立评估，于作出任何投资或订立任何交易前，阁下须就本报告所述任何证券咨询独立财务顾问。本报告所载信息、工具及数据并非用作或拟作分派予在分派、刊发、提供或使用有关信息、工具及数据抵触适用法例或规例之司法权区或导致中投证券(香港)金融控股有限公司的子公司包括中投证券国际经纪有限公司及中投证券国际期货有限公司（统称「中投证券(香港)」）须遵守该司法权区之任何注册或申领牌照规定的有关司法权区的公民或居民。本报告所载资料及意见均获自或源于中投证券(香港)可信之数据源，但中投证券(香港)并不就其准确性或完整性作出任何声明，于法律及／或法规准许情况下，中投证券(香港)概不会就本报告所载之资料引致之损失承担任何责任。本报告不应倚赖以取代独立判断。中投证券(香港)可能已刊发与本报告不一致及与本报告所载资料达致不同结论之其他报告。该等报告反映不同假设、观点及编制报告之分析员之分析方法。主要负责编制本报告之研究分析员确认：（a）本报告所载所有观点准确反映其有关任何及所有所述证券或发行人之个人观点；及（b）其于本报告所载之具体建议或观点于过去、现在或将来，不论直接或间接概与其薪酬无关。过往表现并不可视作未来表现之指标或保证，亦概不会对未来表现作出任何明示或暗示之声明或保证。中投证券(香港)之董事或雇员，如有投资于本报告内所涉及的任何公司之证券或衍生产品时，其所作出的投资决定，可能与这报告所述的观点并不一致。一般披露事项中投证券(香港)及其高级职员、董事及雇员（包括编制或刊发本报告之相关人士）可以在法律准许下不时参与及投资本报告所述证券发行人之融资交易，为有关发行人提供服务或招揽业务，及／或于有关发行人之证券或期权或其他有关投资中持仓或持有权益或其他重大权益或进行交易。此外，其可能为本报告所呈列资料所述之证券担任市场庄家。中投证券(香港)可以在法律淮许下，在本报告所呈列的数据刊发前利用或使用有关数据行事或进行研究或分析。中投证券(香港)一名或以上之董事、高级职员及／或雇员可担任本报告所载证券发行人之董事。本研究报告的编制仅供一般刊发。本报告所并无考虑收取本报告的任何个别人士之特定投资目标、财务状况及个别需。本报告所载数据相信为可予信赖，然而其完整性及准确性并无保证。本报告所发表之意见可予更改而毋须通知，本报告任何部分不得解释为提呈或招揽购买或出售任何于报告或其他刊物内提述的任何证券或金融工具。中投证券(香港)毋须承担因使用本报告所载数据而可能直接或间接引致之任何责任。根据香港证券及期货事务监察委员会规定之监管披露事项中投证券(香港)之政策：刊发投资研究之研究分析员并不直接受投资银行或销售及交易人员监督，并不直接向其报告。研究分析员之薪酬或酬金不应与特定之投资银行工作或研究建议挂钩。禁止研究分析员或其聨系人从事其研究／分析／涉及范围内的任何公司之证券或衍生产品的买卖活动。禁止研究分析员或其聨系人担任其研究／分析／涉及范围内的任何公司之董事职务或其他职务。中投证券(香港)并非本报告所分析之公司证券之市场庄家。中投证券(香港)与报告中提到的公司在最近的12个月内没有投资银行业务关系。中投证券(香港)及其编制该报告之分析师与上述公司没有任何利益关系。