房地产行业SARS对房地产影响回顾及新冠疫情对房地产影响点评：新冠非心患，料地产销售短期转冷，全年不悲观

敬请阅读末页的重要说明 证券研究报告 | 行业点评 2020年02月04日 房地产 推荐（维持） 新冠非心患，料地产销售短期转冷，全年不悲观 SARS对房地产影响回顾及新冠疫情对房地产影响点评 行业指数 % 1m 6m 12m 绝对表现 -15.49 -8.05 -1.02 相对表现 -4.56 -3.82 -5.92 相关报告 1、《非样本城市成交趋稳；弱三四线土地压力较大：2019年70城市场监测总结》2020-01-21 2、《主流房企业绩高锁定性逐步兑现，新年海外融资利率改善明显：房地产行业周报（01.05-01.11）》2020-01-17 3、《中资房企12月融资不容乐观，投资级美元债发行：中资地产债12月月报》2020-01-17 分析师 董浩 执业证号：BOI846 852-25105555 hao.dong@cricsec.com 联系人 吴威 852-25105555 wuwei@ehousechina.com 联系人 周卓君 852-25105555 zhouzhuojun@cric.com 投资要点 事件：2020年1月，全国爆发了新型冠状病毒疫情。截至2020年2月3日，全国确诊人数高达20487人，疑似病例23214例，死亡人数426人，治愈人数659例。  复盘：SARS疫情对于房地产行业影响较小，不改全年销量增长趋势。2002年底至2003年7月左右，我国经历了严重的SARS疫潮，其中3月中旬-5月中旬为疫情爆发期。受疫情影响，2003Q2的GDP环比下降2.0pct，随后Q3企稳回升。SARS疫情对房地产月度销售增速有一定抑制，但全年整体影响较小。我们认为房地产行业受SARS冲击影响较小主要原因有： 1）宏观经济面：经济增长强劲，增速处于上升通道，SARS疫情对宏观经济仅产生短期扰动，主要拖累2003Q2的GDP增速，全年增速仍破十；2）行业基本面：房地产行业正处于高速增长阶段，房地产投资、新开工等核心指标维持高位。行业高增长大趋势下，SARS疫情对行业仅有短期小幅度影响; 3）行业政策面：有压有保，2003年8月国务院确立房地产为国民经济支柱产业，开启房地产蓬勃发展的黄金时代。 预判：新冠疫情对于2020年房地产销售的负面影响将大过2003年SARS。 1）宏观经济面：经济下行压力较大，尚在L型筑底阶段。2019年Q1、Q2、Q3、Q4的GDP增速分别为6.4%、6.2%、6.0%、6.0%，下行压力较大，尚在L型筑底阶段；2）行业基本面：销售增速下滑，新冠疫情或拖累一季度甚至上半年销售业绩，新开工及竣工增速料将低开。考虑到购房需求短期被延迟，中长期购房需求并未消失，预计下半年伴随着疫情得到控制销售将呈现回暖态势；3）政策层面：稳字当先，因城施策持续深化，政策局部放松可期；4）公司层面：主流房企在武汉土储占比不高，均值在4%左右；2020年房企迎来偿债高峰，融资难度加大及销售转冷双困境加速中小房企破产重组；5）股票市场：股市已经体现市场情绪，地产板块或将重演SARS期间先抑后扬趋势，波动或大于SARS期间。  风险提示：疫情扩散具有不确定性，房地产调控超预期，行业销售不及预期。 -13%0%13%26%39%2019-022019-062019-10房地产上证指数 行业点评 | 房地产 敬请阅读末页的重要说明 2 / 25 内容目录 复盘：SARS疫情对房地产影响较小，不改全年销售增长趋势 ............................ 4 SARS疫情回顾 ........................................................................................... 4 SARS对房地产影响：对月度销售增速有一定抑制，全年销售影响较小....... 5 3大主要原因导致SARS疫情对当时房地产行业未造成较大影响 ................. 6 预判：新冠疫情对于2020年房地产销售的负面影响将大过2003年SARS .... 11 新冠疫情回顾 ............................................................................................. 11 宏观经济面：经济下行压力较大，尚在L型筑底阶段 ................................ 11 行业基本面：销售增速下滑，新冠疫情或拖累一季度甚至上半年销售业绩，新开工及竣工增速料将低开，全年走势为前低后高 .................................... 12 公司基本面：2020年为偿债高峰，部分房企现金流面临较大压力 .............. 16 新年迎来短暂融资井喷期，美元债票息小幅改善 ................................... 16 主流房企武汉土储平均占比4%，调整区域推盘节奏或带来边际改善 ...... 20 股票市场：股市或将重演SARS期间先抑后扬趋势 ................................... 21 复盘SARS期间股票市场表现 ................................................................. 21 股票市场已体现市场情绪 ...................................................................... 22 风险提示： ..................................................................................................... 23 评级指南及免责声明....................................................................................... 24 图表目录 图1：SARS疫情前后商品房销售额和面积累计同比 ........................................... 5 图2：SARS疫情前后商品房销售均价累计同比 .................................................. 5 图3：2001-2005商品房销售额及增速 .............................................................. 6 图4：2001-2005商品房销售面积及增速........................................................... 6 图5：1999-2005年商品房销售均价及增速 ....................................................... 6 图6：SARS疫情前后GDP和GDP房地产当季同比（%） ..................................... 7 图7：SARS疫情前后CPI当月同比（%） ........................................................... 7 图8：2002-2004房地产开发投资完成额和土地购置费累计同比 ....................... 7 图9：2002-2004房屋施工面积和新开工面积累计同比（月度） ....................... 8 图10：SARS疫情前后人民币存款准备金率（%） .............................................. 8 图11：SARS疫情前后1年期贷款基准利率（%） .............................................. 8 图12：新冠疫情疑似病例和确诊病例 ............................................................. 11 图13：2015-2019年GDP和GDP房地产行业当季同比 ..................................... 12 图14：2015-2019年CPI、CPI非食品和CPI食品同比 ................................... 12 图15：2015-2019商品房销售金额及增速 ....................................................... 13 图16：2015-2019商品房销售面积及增速 ....................................................... 13 图17：2017-2020百强房企1月商品房销售金额及增速 .................................. 13 行业点评 | 房地产 敬请阅读末页的重要说明 3 / 25 图18：2017-2020百强房企1月商品房销售面积及增速 .................................. 13 图19：2012-2019年房屋新开工面积及增速 ................................................... 13 图20：2020年新发美元债较前次同期美元债利率比较 ................................... 16 图21：房地产行业债券发行只数及占比 ......................................................... 18 图22：房地产行业债券发行金额及占比 ......................................................... 18 图23：2020年应偿还及拿地金额对比新发债券金额 ....................................... 19 图24：在手现金/短期借款及长期借款当期部分 .............................................. 19 图25：房地产相关破产文书申请情况 ............................................................. 20 图26：主流房企武汉(环武汉)土储占总土储比重 ........................................... 20 图27：SARS期间A股主流地产及物业公司表现 .............................................. 21 图28：当前A股及港股主流地产及物业公司表现 ........................................... 22 图29：SARS期间各指数表现 .......................................................................... 23 表1：SARS疫情主要进程 ...............................