房地产行业肺炎疫情对经济及房地产行业影响点评：疫情对地产行业影响几何？

行业研究 | 内地房地产 疫情对地产行业影响几何？ 肺炎疫情对经济及房地产行业影响点评 事件描述： 2020年1月起，新型冠状病毒感染肺炎疫情迅速大规模扩散，国家采取控制人口流动、延期开工时间等抗击疫情措施。 事件评论: 房地产作为压舱石，经济开年受制情况下行业调控或有望稳中现宽。各省市积极采取多项对策，疫情或将逐步得到控制并缓解，目前来看本次疫情或主要影响房地产2月表现， 疫情影响最严重五省销售额占比30%，但龙头房企 普遍2月销售额占比仅为5%，同时借鉴03年SARS疫情影响经验，GDP增速（全年10%，同比+0.9pct）、 房地产市场表现（全年销售额同比+32%、销售面积同比+26%、完成投资额同比+30%，均为近三年最高）在二季度受短暂影响后持续改善，因此 我们预计本次疫情或对整体经济及房地产市场产生短期冲击但全年影响有限。同时，房地产 作为国家经济的压舱石和重要推力器，在本身经济下行压力较大及2020年经济开年受制的情况下，国家对房地产行业调控的相关政策或有望在维持稳定的基调下适度放宽，对房企全年发展来说或将是一大利好。 投资建议： 新冠肺炎疫情牵动人心，除对房地产行业拿地开工、合约销售、推盘节奏、资产价格等产生的直接影响外，我们认为疫情对房地产行业的更深层次影响体现在以下两个方面：资金方面，房企目前普遍采用高周转的开发模式，销售回款已成为重要开发资金来源，2019年定金及预收款和个人按揭贷款同比分别增长10.7%和15.1%，远高于其他主要资金来源，疫情或对房企资金周转产生一定压力；居民收入预期和资产价格预期方面，对服务业、个体工商户影响较大。我们认为，疫情影响局限于短期，资金运转效率较高、融资渠道顺畅、财务稳健的龙头房企所受影响相对更小。维持行业“强于大市”评级。 风险提示：疫情变异或扩散难受控制持续影响经济；经济提速对房地产依赖程度不及预期。 02-Feb-20 微信公众号 申思聪 分析师 +852 3958 4600 shensicong@cwghl.com SFC CE Ref: BNF 348 李思琪 联系人 +852 3958 4600 lisiqi@cwghl.com 强于大市 (维持) 请务必阅读正文之后的免责条款部分 2 / 13 1. 多项对策出台，疫情或将逐步得到控制并缓解 各省市积极采取多项对策，疫情或将逐步得到控制并缓解。中国疾控中心流行病学首席科学家曾光、中国 工程院院士 张伯礼、中国科学院院士高福1月29日表示，新型肺炎疫情的新增病例、疑似病例开始减少、出院病例增多，预计到正月十五疫情控制应可看到明显成效。中国工程院院士闻玉梅1月30日表示，人类随着病毒传播会出现免疫，病毒的致病能力会逐渐下降，病毒感染者得到控制后，可预见在一到两个潜伏期间出现拐点，时间大概为1个月左右。相比于03年的SARS疫情，新冠肺炎的致命性更弱，且政府在原来经验的基础上较快做出封城、交通暂停、延期开工等有效应对，结合多位业界专家的一致预期，本次疫情或将逐步 得到控制并缓解。 表1：各省市积极采取对策，疫情或将逐步得到控制 分类 具体措施 封城 湖北武汉、黄冈、赤壁、仙桃、鄂州、枝江、潜江等地实施封城措施。 交通暂停 湖北、河南、北京、重庆、昆明、上海、安徽、江苏、福建、广东、广西、河北、海南、辽宁、天津、山西、陕西、宁夏等省市部分暂停省际道路客运班车和省际旅游客运；河南、湖北、陕西、宁夏等省市暂停公共交通运营；香港暂停所有往来香港高铁、来港内地航班减少一半、暂停多个往来内地轮渡服务。 延期开工 国务院办公厅1月26日发布关于延长2020年春节假期至2月2日通知；浙江、上海、南京、江西、广东、湖北、安徽、福建、山东、重庆、内蒙古、河南、河北、贵州等省市要求企业复工时间不得早于2月9日24时，湖北要求企业复工时间不得早于2月13日24时；中央工作领导小组要求分类指导实施错峰返程，新增病例增长快地区在履行法定程序后可推迟开工开业开课。 数据来源：Wind，政府网站，中达证券研究 请务必阅读正文之后的免责条款部分 3 / 13 图1：肺炎疫情确诊及疑似病例增速减缓 数据来源：国家卫生健康委员会，中达证券研究 2. 整体经济及地产行业短期或受影响 线下销售活动暂停，房地产市场或短期内受影响。1月26日中国房地产业协会发布倡议书，为有效预防疫情蔓延，倡议房地产开发企业应暂时停止售楼处销售活动，待疫情过后再行恢复。据此，多个省市下发文件强制性限制房地产销售行为：1月29日石家庄市住房和城乡建设局发布通知，要求在2月8日前全市所有在售楼盘前不得进行房产销售、咨询、展示等活动，房地产经纪机构门店不得开门营业；北京房地产业协会要求各房地产开发企业应在2月9日24时前暂停售楼处的一切销售活动，以最大限度减少公众聚集；无锡市住建局要求2月20日前全市房企暂停举办任何形式的营销和集中交房等群体性活动，各房地产经纪机构暂停对外开放经纪门店。 疫情影响最严重五省销售额占比30%，短期内或影响较大。截至1月31日18时，肺炎疫情影响最严重五省份依次为湖北、浙江、广东、河南、湖南，占全国累计确诊人数的比例依次为59%、5%、4%、4%、3%。从2000年至2018年商品房销售额数据看，湖北省占全国商品房销售额比例平均值为3%，五省份占全国商品房销售额比例平均值为29%，五省份占比相对较高，短期内对全国商品房销售情况或有较大影响。 0%20%40%60%80%100%120%140%160%180%200%05,00010,00015,00020,00025,000确诊病例疑似病例确诊病例增速疑似病例增速 请务必阅读正文之后的免责条款部分 4 / 13 表2：疫情影响最严重五省销售额占比近30%，短期内或影响较大 单位：亿元 湖北 浙江 广东 河南 湖南 全国 五省占比 湖北占比 2000年 83.7 292.5 729.5 64.2 40.8 3,935.4 30.8% 2.1% 2001年 101.6 369.4 752.1 63.2 54.9 4,862.8 27.6% 2.1% 2002年 117.3 529.8 820.3 88.3 79.9 6,032.3 27.1% 1.9% 2003年 161.6 761.3 978.1 119.7 119.9 7,955.7 26.9% 2.0% 2004年 224.5 868.5 1,164.9 164.1 179.6 10,375.7 25.1% 2.2% 2005年 386.6 1,414.9 2,238.7 322.0 299.3 17,576.1 26.5% 2.2% 2006年 521.0 1,692.5 2,513.0 484.7 389.9 20,826.0 26.9% 2.5% 2007年 775.2 2,628.0 3,651.8 885.2 610.6 29,889.1 28.6% 2.6% 2008年 582.6 1,873.7 2,888.4 746.5 611.3 25,068.2 26.7% 2.3% 2009年 960.0 4,334.0 4,598.5 1,155.9 941.6 44,355.2 27.0% 2.2% 2010年 1,313.2 4,459.0 5,480.8 1,658.8 1,406.4 52,721.2 27.2% 2.5% 2011年 1,878.7 3,474.2 5,852.5 2,196.8 1,857.4 58,588.9 26.0% 3.2% 2012年 2,036.2 4,262.7 6,407.8 2,286.7 2,085.2 64,455.8 26.5% 3.2% 2013年 2,790.3 5,396.0 8,941.1 3,074.1 2,525.6 81,428.3 27.9% 3.4% 2014年 3,088.3 4,923.0 8,461.8 3,440.6 2,299.1 76,292.4 29.1% 4.0% 2015年 3,661.4 6,299.5 11,442.8 3,945.6 2,738.9 87,280.8 32.2% 4.2% 2016年 4,994.1 9,605.1 16,214.6 5,612.9 3,751.9 117,627.0 34.2% 4.2% 2017年 6,258.9 12,340.0 18,792.8 7,129.4 4,460.7 133,701.3 36.6% 4.7% 2018年 7,531.4 14,089.8 18,742.1 8,055.3 5,354.0 149,972.7 35.9% 5.0% 平均占比 28.9% 3.0% 数据来源：Wind，中达证券研究 龙头房企2月销售额占比较低，对全年影响有限。鉴于春节假期开始时间接近1月底，同时房地产业协会及各地倡议房地产开发企业应暂时停止售楼处销售活动时间始于1月26日及之后；同时， 我们在上文中提及受益于 目前国家及地方采取的各项积极防治政策，疫情确诊人数增速已逐步减缓，因此本次疫情对房企销售的影响或主要 集中于2月份。 从龙头房企近5年单月销售情况来看，2月销售额占全年销售额比重平均值为4.8%，其中碧桂园占比最高，平均值为6.6%，融创占比最低，平均值为3.0%，占比均相对较低，对全年影响有限。 请务必阅读正文之后的免责条款部分 5 / 13 表3：龙头房企2月销售额占比较低 碧桂园 万科 恒大地产 融创中国 保利地产 世茂房地产 龙湖地产 华润置地 中国金茂 旭辉集团 招商蛇口 金地集团 平均占比 2015年 1402 2615 2013 682 1541 670 545 852 278 302 471 617 - 2015年2月 55 84 52 19 47 15 15 25 3 5 13 9 - 占比 3.9% 3.2% 2.6% 2.8% 3.1% 2.2% 2.8% 3.0% 1.1% 1.8% 2.7% 1.5% 2.9% 2016年 3088 3644 3734 1506 2101 681 881 1080 375 530 685 934 - 2016年2月 112 160 152 29 89 21 24 87 18 17 29 30 - 占比 3.6% 4.4% 4.1% 1.9% 4.2% 3.1% 2.7% 8.0% 4.8% 3.2% 4.2% 3.2% 4.0% 2017年 5508 5299 5010 3620 3092 1008 1561 1522 580 1040 1128 1408 - 2017年2月 387 385 312 102 135 52 124 84 21 55 88 85 - 占比 7.0% 7.3% 6.2% 2.8% 4.4% 5.2% 8.0% 5.5% 3.6% 5.3% 7.8% 6.1% 5.9% 2018年 5019 6070 5513 4608 4048 1761 2006 2155 1249 1520 1706 1623 - 2018年2月 547 356 481 191 216 71 133 76 140 68 72 46 - 占比 10.9% 5.9% 8.7% 4.1% 5.3% 4.0% 6.6% 3.5% 11.2% 4.5% 4.2% 2.8% 6.4% 2019年 5522 6308 6010 5562 4618 2601 2425 2425 1608 2006 2205 2106 - 2019年2月 418 432 215 183 334 100 100 90 80 64 83 69 - 占比 7.6% 6.8% 3.6% 3.3% 7.2% 3.9% 4.1% 3.7% 5.0% 3.2% 3.8% 3.3% 5.0% 平均占比 6.6%