2019年业绩快报点评：业绩大超预期，彰显龙头典范

证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 未经许可，禁止转载 证 券 研 究报告 保利地产（600048）2019年业绩快报点评 强推（维持） 业绩大超预期，彰显龙头典范 目标价：20.62元 当前价：15.52元 事件：  1月8日晚，保利地产披露2019年业绩快报。报告期内，公司营业总收入同比增长21.1%，营业利润同比增长41.4%，利润总额同比增长41.2%，归属于上市公司股东的净利润同比增长40.1%。 点评：  19年营收同比+21%、业绩同比+41%，主要源于结转规模和毛利率提升 公司2019年预计实现营业收入2,355.4亿元，同比+21.1%；营业利润503.1亿元，同比+41.4%;利润总额505.1亿元，同比+41.2%；归母净利润265.7亿元，同比+40.6%；扣非归母净利润256.6亿元，同比+42.1%；每股收益2.23元，同比+40.1%；加权平均净资产收益率18.8%，同比+2.18pct；公司业绩超预期大增主要源于：1）全年竣工积极推动项目结转规模大幅提升；2）结转结构变化推动结转项目毛利率同比提升，营业利润率21.4%，同比提升3.1pct，净利率11.3%，同比提升1.6pct；考虑到公司19Q3末预收款达3,829亿元，较18年末+27.7%，可覆盖19年营收163%，以及公司销售规模持续稳增，将共同保障公司后续业绩持续释放。此外，鉴于公司近年来分红率稳定在30%左右水平，19年业绩高增将推动股息率提升至4.5%，高股息极具吸引力。  19年销售4,619亿、同比+14%，优异布局及充沛可售保障销售继续稳增 公司19年实现签约金额4,618.5亿元，同比+14.1%，销售排名稳居行业第五；实现签约面积3,123.1万平方米，同比+12.9%。累计销售均价14,788元/平米，较18年均价+1.0%；拿地端，公司19年土地市场新获127个项目，新增建面2,681万方，同比-12.9%；对应总地价1,553亿元，同比-19.0%；平均楼面地价5,791元/平方米，同比-7.0%；拿地面积权益占比72.1%，较18年+4.8pct；拿地额占比销售额33.6%，较18年-13.7pct，全年拿地虽相对谨慎，但11月以来拿地态度明显转积极；此外，考虑到公司19H1末可售面积超8,499万方，对应货值超1.31万亿，公司充裕土储以及拿地积极转向将共同确保20年可售资源充沛。并且鉴于公司布局主要位于供需关系较紧张的一二线城市，在当前一二线市场相对稳定的背景下，预计20年全年销售仍将保持稳增。  投资建议：业绩大超预期，彰显龙头典范，重申“强推”评级 公司积极变革始于16年，目标方面，董事长宋广菊提出未来三年重回行业前三，显露央企龙头气魄；激励方面，17年推出大力度跟投方案，领衔央企最高水平，消除激励不足诟病；资源整合方面，中航集团旗下地产项目收购完成，保利置业股权收购也有突破性进展，彰显资源整合优势；16-19年，公司积极拿地，重点布局一二线及城市圈，拿地结构优化的同时成本稳中有降，同期公司销售保持快增，目前业绩已进入丰收期。此外，保利物业港股顺利上市，有利于增厚公司估值。鉴于公司19年业绩释放超预期以及丰富的预收账款，我们上调公司2019-21年每股收益至2.23、2.67、3.08元（原值2.06、2.47、3.00元），对应19-20年PE为7.0和5.8倍，18A、19E股息率分别达3.2%和4.5%，维持目标价20.62元，重申“强推”评级。  风险提示：房地产行业调控政策超预期收紧及行业资金超预期收紧。 主要财务指标 2018A 2019E 2020E 2021E 主营收入(百万) 194,555 235,560 302,517 367,591 同比增速(%) 33 21 28 21 归母净利润(百万) 18,904 26,575 31,884 36,742 同比增速(%) 21 41 20 15 每股盈利(元) 1.58 2.23 2.67 3.08 市盈率(倍) 9.8 7.0 5.8 5.0 市净率(倍) 1.5 1.3 1.1 1.0 资料来源：公司公告，华创证券预测 注：股价为2020年01月08日收盘价 证券分析师：袁豪 电话：021-20572536 邮箱：yuanhao@hcyjs.com 执业编号：S0360516120001 联系人：鲁星泽 电话：021-20572575 邮箱：luxingze@hcyjs.com 总股本(万股) 1,193,268 已上市流通股(万股) 1,193,268 总市值(亿元) 1,851.95 流通市值(亿元) 1,851.95 资产负债率(%) 79.6 每股净资产(元) 10.8 12个月内最高/最低价 16.78/10.79 《保利地产（600048）2019年三季报点评：业绩高增，销售稳健，保利物业望增厚市值》 2019-10-26 《保利地产（600048）2019年10月销售数据点评：销售高增，拿地谨慎》 2019-11-10 《保利地产（600048）2019年11月销售数据点评：销售暂弱，拿地略转积极》 2019-12-08 -4%11%25%40%19/0119/0319/0519/0719/0919/112019-01-09～2020-01-08沪深300保利地产相关研究报告 市场表现对比图(近12个月) 公司基本数据 华创证券研究所 公司研究 房地产开发 2020年01月09日 保利地产（600048）2019年业绩快报点评 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 2 图表 1、保利地产2019年业绩快报分析 2019 2018 增减变动幅度（%） 营业收入（亿元） 2,355.4 1,945.6 21.1 营业利润（亿元） 503.1 355.9 41.4 利润总额（亿元） 505.1 357.8 41.2 归母净利润（亿元） 265.7 189.0 40.6 归母扣非净利润（亿元） 256.6 180.5 42.2 EPS（元） 2.23 1.59 40.3 ROE（%） 18.8 16.6 13.3 利润率分析 营业利润率（%） 21.4 18.3 提升3.1pct 利润总额率（%） 21.4 18.4 提升3.0pct 归母净利率（%） 11.3 9.7 提升1.6pct 少数股东权益分析 估算净利润（亿元）* 369.1 261.5 41.1 估算少数股东权益（亿元）* 103.4 72.5 42.6 估算少数股东权益（%）* 28.0 27.7 提升0.3pct 资料来源：公司公告，华创证券 注：假设所得税率为27%，和18年持平，估算净利润=利润总额*（1-27%），估算少数估算权益=估算净利润-归母净利润。 保利地产（600048）2019年业绩快报点评 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 3 附录：财务预测表 资产负债表 利润表 单位：百万元 2018 2019E 2020E 2021E 单位：百万元 2018 2019E 2020E 2021E 货币资金 113,431 137,338 176,407 214,316 营业收入 194,555 235,560 302,571 367,591 应收票据 38 0 0 0 营业成本 131,339 155,754 202,360 249,341 应收账款 2,006 0 0 0 营业税金及附加 16,122 17,843 22,831 27,506 预付账款 26,045 30,886 40,129 49,445 销售费用 5,912 7,158 9,195 11,170 存货 474,505 553,566 620,270 735,182 管理费用 3,495 4,232 5,436 6,604 其他流动资产 150,456 146,982 188,794 229,365 财务费用 2,585 3,320 4,023 5,463 流动资产合计 766,481 868,772 1,025,599 1,228,307 资产减值损失 2,351 213 273 332 其他长期投资 21,518 20,687 19,871 19,074 公允价值变动收益 190 0 0 0 长期股权投资 48,489 48,489 48,489 48,489 投资收益 2,690 3,228 3,873 4,648 固定资产 5,482 7,648 8,067 8,487 营业利润 35,593 50,268 62,326 71,822 在建工程 0 0 0 0 营业外收入 366 237 0 0 无形资产 5 3 4 5 营业外支出 179 0 0 0 其他非流动资产 4,518 5,432 6,926 8,375 利润总额 35,780 50,505 62,326 71,822 非流动资产合计 80,012 82,259 83,358 84,430 所得税 9,631 13,595 16,777 19,333 资产合计 846,494 951,031 1,108,957 1,312,737 净利润 26,149 36,910 45,549 52,489 短期借款 3,011 4,673 6,071 7,480 少数股东损益 7,245 10,335 13,665 15,747 应付票据 4,637 5,499 7,144 8,803 归属母公司净利润 18,904 26,575 31,884 36,742 应付账款 46,049 54,610 70,951 87,423 NOPLAT 27,553 36,761 45,601 53,012 预收款项 299,795 329,784 363,085 441,109 EPS(摊薄)（元） 1.58 2.23 2.67 3.08 其他应付款 (5,788) (7,291) (9,454) (11,532) 一年内到期的非流动负债 45,707 45,707 45,707 45,707 其他流动负债 51,485 90,993 166,999 239,120 主要财务比率 流动负债合计 444,897 523,974 650,502 818,109 2018 2019E 2020E 2021E 长期借款 181,874 181,874 181,874 181,874 成长能力 应付债券 33,065 33,065 33,065 33,065 营业收入增长率 33% 21% 28% 21% 其他非流动负债 164 164 164 164 EBIT增长率 43% 34% 24% 16% 非流动负债合计 215,103 215,103 215,103 215,103 归母净利润增长率 21% 41% 20% 15% 负债合计 660,000 739,077 865,605 1,033,212 获利能力 归属母公司所有者权益 121,923 140,300 162,332 187,712 毛利率 32% 34% 33% 32% 少数股东权