房贷换锚LPR点评：短期中性、长期利好

行业报告 | 行业点评 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 1 房地产 证券研究报告 2019年12月28日 投资评级 行业评级 强于大市(维持评级) 上次评级 强于大市 作者 陈天诚 分析师 SAC执业证书编号：S1110517110001 chentiancheng@tfzq.com 资料来源：贝格数据 相关报告 1 《房地产-行业点评:放宽落户点评：提升城镇化水平，助力一二线复苏》 2019-12-26 2 《房地产-行业研究周报:因城施策持续 加 码 ， 关 注 销 售 超 预 期 房 企 ——房 地 产 销 售 周 报1222》 2019-12-22 3 《房地产-行业研究周报:土地市场交易疲软，关注融资优势、销售超预期房企——房地产土地周报20191215》 2019-12-22 行业走势图 房贷换锚LPR点评：短期中性、长期利好 事件： 央行发布公告将存量浮动利率贷款的定价基准转换为LPR，从2020年1月起金融机构不得签订参考贷款基准利率定价的浮动利率贷款合同，且从2020年3月1日起将存量的浮动利率贷款合同的定价方式转化为LPR+加点，或采用固定利率。 点评： 2020年贷款合同认定为存量合同，可转换为LPR+加点或固定利率，2020年8月31日前转换全部完成。2020年1月1日起不再新发放原参考贷款基准利率（4.9%）定价的浮动利率的贷款合同，在此前的合同属于存量合同，将具有一次转换机会，转换为以LPR为基准+加点，或固定利率。存量浮动贷款定价机制锚定LPR，于2020年3月31日-8月31日期间进行调整。 存量贷款转换后2020年利率水平不变，存量贷款定价方式如果转换为LPR+加点，加点数值为原合同利率与2019年12月LPR的差值，最短一年一调。存量商业房贷为例，如约定合同利率为5.39%，转换后关联2019年12月5年期LPR为4.8%，再加上59BP的加点，转换前后2020年利率水平维持5.39%不变，最快2021年可以按照最新LPR+59BP调整（大部分存量商业性个人住房贷款的重定价周期为1年且重定价日为每年1月1日）。根据最新LPR调整利率。2020年期间新增房贷利率仍挂钩5年期LPR，如果LPR继续下调，房贷利率基准随之下调（基准下调不代表合同利率下调）。 “房住不炒”下，存量房贷利率短期平稳过渡，转换为LPR+加点的定价方式后，长期有望享受LPR下调利好。长期来看，利率长期下行趋势为大概率事件，我们认为LPR深化改革，存量贷款利率换锚使得社会融资成本下降、效率提升，对于地产行业，使存量房持有者也能享受降息红利。 投资建议： 此次存量贷款利率平稳换锚，短期中性，长期受益LPR利率下行。我们长期看好一二线、大都市圈城市布局为主的房企，短期重点推荐：万科、保利、中南建设、阳光城，持续关注：1）龙头地产：万科、保利地产、金地、融创中国、招商蛇口；2）成长地产：中南建设、阳光城、金科股份、旭辉控股、龙光地产、美的置业。3）物业管理：碧桂园服务、保利物业、招商积余、永升生活服务、绿城服务、新大正等；4）商业持有：大悦城、中国国贸、光大嘉宝等；5）棚改旧改：城投控股、城建发展 风险提示：利率下行不及预期，房屋价格大幅下滑 -2%4%10%16%22%28%34%40%2018-122019-042019-08房地产沪深300 行业报告 | 行业点评 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 2 分析师声明 本报告署名分析师在此声明：我们具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力，本报告所表述的所有观点均准确地反映了我们对标的证券和发行人的个人看法。我们所得报酬的任何部分不曾与，不与，也将不会与本报告中的具体投资建议或观点有直接或间接联系。 一般声明 除非另有规定，本报告中的所有材料版权均属天风证券股份有限公司（已获中国证监会许可的证券投资咨询业务资格）及其附属机构（以下统称“天风证券”）。未经天风证券事先书面授权，不得以任何方式修改、发送或者复制本报告及其所包含的材料、内容。所有本报告中使用的商标、服务标识及标记均为天风证券的商标、服务标识及标记。 本报告是机密的，仅供我们的客户使用，天风证券不因收件人收到本报告而视其为天风证券的客户。本报告中的信息均来源于我们认为可靠的已公开资料，但天风证券对这些信息的准确性及完整性不作任何保证。本报告中的信息、意见等均仅供客户参考，不构成所述证券买卖的出价或征价邀请或要约。该等信息、意见并未考虑到获取本报告人员的具体投资目的、财务状况以及特定需求，在任何时候均不构成对任何人的个人推荐。客户应当对本报告中的信息和意见进行独立评估，并应同时考量各自的投资目的、财务状况和特定需求，必要时就法律、商业、财务、税收等方面咨询专家的意见。对依据或者使用本报告所造成的一切后果，天风证券及/或其关联人员均不承担任何法律责任。 本报告所载的意见、评估及预测仅为本报告出具日的观点和判断。该等意见、评估及预测无需通知即可随时更改。过往的表现亦不应作为日后表现的预示和担保。在不同时期，天风证券可能会发出与本报告所载意见、评估及预测不一致的研究报告。 天风证券的销售人员、交易人员以及其他专业人士可能会依据不同假设和标准、采用不同的分析方法而口头或书面发表与本报告意见及建议不一致的市场评论和/或交易观点。天风证券没有将此意见及建议向报告所有接收者进行更新的义务。天风证券的资产管理部门、自营部门以及其他投资业务部门可能独立做出与本报告中的意见或建议不一致的投资决策。 特别声明 在法律许可的情况下，天风证券可能会持有本报告中提及公司所发行的证券并进行交易，也可能为这些公司提供或争取提供投资银行、财务顾问和金融产品等各种金融服务。因此，投资者应当考虑到天风证券及/或其相关人员可能存在影响本报告观点客观性的潜在利益冲突，投资者请勿将本报告视为投资或其他决定的唯一参考依据。 投资评级声明 类别 说明 评级 体系 股票投资评级 自报告日后的6个月内，相对同期沪 深300指数的涨跌幅 行业投资评级 自报告日后的6个月内，相对同期沪 深300指数的涨跌幅 买入 预期股价相对收益20%以上 增持 预期股价相对收益10%-20% 持有 预期股价相对收益-10%-10% 卖出 预期股价相对收益-10%以下 强于大市 预期行业指数涨幅5%以上 中性 预期行业指数涨幅-5%-5% 弱于大市 预期行业指数涨幅-5%以下 天风证券研究 北京 武汉 上海 深圳 北京市西城区佟麟阁路36号 邮编：100031 邮箱：research@tfzq.com 湖北武汉市武昌区中南路99 号保利广场A座37楼 邮编：430071 电话：(8627)-87618889 传真：(8627)-87618863 邮箱：research@tfzq.com 上海市浦东新区兰花路333 号333世纪大厦20楼 邮编：201204 电话：(8621)-68815388 传真：(8621)-68812910 邮箱：research@tfzq.com 深圳市福田区益田路5033号 平安金融中心71楼 邮编：518000 电话：(86755)-23915663 传真：(86755)-82571995 邮箱：research@tfzq.com