海外宏观周报：美国房地产市场的企稳回升意味着什么？

- 1 - 敬请参阅最后一页特别声明 边泉水 分析师 SAC执业编号：S1130516060001 bianquanshui＠gjzq.com.cn 段小乐 联系人 (8621)61038260 duanxiaole＠gjzq.com.cn 李治平 分析师 SAC执业编号：S1130512090002 (8621)60230201 lizhip@gjzq.com.cn 王晶 联系人 (8621)60935877 jingwang@gjzq.com.cn 魏凤 联系人 weifeng@gjzq.com.cn 美国房地产市场的企稳回升意味着什么？ 主要结论： 一、美国房地产市场的企稳回升意味着什么？  美国10月新屋开工较上月有所回升。美国中西部，南部和西部地区的单独住宅以及多户住宅开工数有所改善，而东北地区开工数的持续低迷抵消了部分贡献。  美国10月成屋销售低于预期但高于前值。10月份的现房销售在中西部和南部地区上升，另外地区中位数价格均同比上涨，西部地区涨幅最大。  最近几个月抵押贷款利率的下降为房地产市场上涨提供了动力。抵押贷款利率下降和健康的就业市场在最近几个月为房地产市场提供了帮助。根据Wind数据，截至2019年11月22日当周，美国30年期抵押贷款固定利率为3.66％，远低于上年同期的4.81％。  但房屋库存短缺抬升住房价格仍是房地产市场是否能够持续回暖的一个阻碍。由于土地短缺和高昂的建筑成本限制了房屋建设，年初至今房屋开工量仍下降了0.6％，库存的缺乏比工资增长更快地推动了价格的上涨，导致支付能力仍旧疲软。尽管10月房屋销量增加，但美国的房屋库存却出现了急剧下降。消费者买房意愿仍然低于去年同期。  美国房地产市场的持续好转难以改变四季度美国经济增速进一步放缓的趋势。由于私人住宅投资占美国GDP的比重仅3.8%左右，这意味着即使房地产市场率先回暖，房地产投资将继续上行，但在消费者支出降温以及商业投资和制造业持续疲软的情况下，叠加劳动力市场的约束正在阻碍该行业实现更显著的增长，房地产对美国经济的提振有限，难以扭转四季度美国经济进一步放缓的趋势。  但美国私人投资的企稳回升，预示整体美国经济的企稳回升也将临近。本轮美国经济的走弱，主要受到私人投资的拖累，美国的私人消费依然相对稳健。美国的私人投资主要由住宅投资和非住宅投资构成，住宅投资一般领先非住宅投资4-5个季度。美国私人住宅投资自1Q2019开始逐步改善，预计非住宅投资将从2Q202开始改善。随着美国私人非住宅投资的企稳回升，美国经济在2Q2020企稳回升的概率也相对较高。 二、欧元区和美国制造业PMI初值高于前值  欧元区制造业PMI初值高于前值：其中德国和法国制造业均出现好转。  美国制造业PMI初值高于前值：得益于制造业和服务业活动的强劲增长，美国私营部门的产出增长速度加快，扩张速度加快至四个月高位。 三、本周重点关注美国10月耐用品订单、个人支出和核心PCE物价指数  财经数据：德国11月IFO商业景气指数、美国10月季调后新屋销售年化总数、美国10月耐用品订单月率初值、美国10月个人支出月率和美国10月核心PCE物价指数年率。 风险提示：  美联储货币宽松力度不及预期，导致经济向下压力的累积。  中美贸易摩擦升温，导致全球经济受到负面影响较大。  新兴市场动荡拖累全球经济进一步走弱。 2019年11月25日 海外宏观周报 宏观经济报告 证券研究报告 总量研究中心 23480698/36139/20191126 09:35 宏观经济报告 - 2 - 敬请参阅最后一页特别声明 正文如下： 一、 美国房地产市场的企稳回升意味着什么？ 美国10月新屋开工继续回升。美国10月新屋开工年化月率为3.8%，低于预期的5.1%，但较上修后前值-7.9%有所回升；美国10月新屋开工年化总数（万户）为131.4万户，略低于预期的132万户，但高于前值125.6万户。美国10月营建许可月率（%）为5%，高于预期的-0.4%，也高于前值-2.4%；美国10月营建许可总数（万户）146.1万户，高于预期的138.5万户，也高于前值修正值139.1万户。占据住房市场最大份额的独户房屋建筑在10月份增长了2.0％，达到93.6万套，为9个月以来最高。美国中西部，南部和西部地区的单独住宅以及多户住宅开工数有所改善，而东北地区开工数的持续低迷抵消了部分贡献。10月份建造单户住宅的许可证持续增加，环比上升3.2%至909000套，多户住房建设许可也持续上升，环比上涨8.2%至552000套。地区上，东北部，西部以及南部地区的整体住房许可都有一定程度的上升，其中东北部地区的整体增长幅度最大，环比增加19.5至141000套，只有中西部的单户住房许可小幅回落，环比下降4.0%，但总体表现为增长1.7%；在开工数方面，东北部地区单户住宅开工数仅为41000套，环比下降32.8%，为今年最低，东北部地区整体表现为环比下降21.9%至89000套，其他三大地区中西部整体开工数增长幅度最大，环比上升17.6%至361000套。上月整体单户住宅开工率持续保持上升，环比增加2.0%至936000套。 图表1：新屋开工和营建许可持续回升 来源： Wind，国金证券研究所 美国10月成屋销售低于预期但高于前值。11月21日晚间NAR公布的数据显示，美国10月成屋销售年化总数为546万户，低于预期的549万户，高于前值539万户；美国10月成屋销售年化月率为1.9%，低于预期的2.0%，但高于前值-2.2%。10月份的现房销售在中西部和南部地区上升，另外地区中位数价格均同比上涨，西部地区涨幅最大。分类数据显示，10月份东北地区成屋销售环比下降1.4％，东北部地区成屋的中位数价格为296,700美元，同比上升5.7％。(20)(10)010203040502012-022012-062012-102013-022013-062013-102014-022014-062014-102015-022015-062015-102016-022016-062016-102017-022017-062017-102018-022018-062018-102019-022019-062019-10美国:已开工的新建私人住宅:同比（3MMA）美国:已获得批准的新建私人住宅:同比（3MMA）23480698/36139/20191126 09:35 宏观经济报告 - 3 - 敬请参阅最后一页特别声明 在中西部地区，成屋销售环比增长1.6％，达到129万套，同比增长2.4％，中西部地区成屋的中位数价格为209,900美元，比去年同期增长6.7％。10月份南方成屋销售环比增长4.4％，达到235万套，比去年同期增长7.8％，南方地区成屋的中位数价格为234,900美元，同比上涨6.0％。10月西部成屋销售环比下降0.9％，为113万套，比去年同期增长3.7％，西部地区成屋的中位数价格为410,700美元，较2018年8月上涨7.8％。 最近几个月抵押贷款利率的下降为房地产市场上涨提供了动力。由于住房市场是对利率相对敏感的行业，降息的效果首先对住宅投资有所提振，抵押贷款利率下降和健康的就业市场在最近几个月为房地产市场提供了帮助。根据Wind数据，截至2019年11月22日当周，美国30年期抵押贷款固定利率为3.66％，远低于上年同期的4.81％。抵押贷款利率带动的信心的增长最终反映在第三季度的住宅投资数据上，该数据显示，在连续6个季度的收缩之后，3Q2019美国私人住宅投资同比增速升至0.2%。 但房屋库存短缺抬升住房价格仍是房地产市场是否能够持续回暖的一个阻碍。自2012年市场开始从大萧条中复苏以来，待售房屋的短缺导致价格上涨的速度快于收入的上涨速度。由于土地短缺和高昂的建筑成本限制了房屋建设，年初至今房屋开工量仍下降了0.6％，库存的缺乏比工资增长更快地推动了价格的上涨，导致购房支付能力仍旧疲软。尽管10月房屋销量增加，但美国的房屋库存却出现了急剧下降。NAHB的报告中显示，54个住房市场的住房库存同比下降9％，是自2018年5月以来最大的下跌。与此同时，10月份房价中值为25.4万美元，较去年同期上涨8.4%。另外，NAHB公布的3季度《Housing Trends Report》显示，只有12%的受访者表示将在未来一年内买房，与上一季度持平，略低于去年同期的13%，12%中的44％的受访者表示已经在寻找房屋资源, 较上一季度有所增加，但比2018年第三季度的47％仍然有所下降。 图表2：美国每个季度居民寻找房源的百分比 来源： Wind，国金证券研究所 美国房地产市场的持续好转难以改变四季度美国经济增速进一步放缓的趋势。由于私人住宅投资占美国GDP的比重仅3.8%左右，这意味着即使房地产市场率46%50%47%54%46%41%44%0%10%20%30%40%50%60%2018Q12018Q22018Q32018Q42019Q12019Q22019Q3每个季度开始寻找房源的百分比23480698/36139/20191126 09:35 宏观经济报告 - 4 - 敬请参阅最后一页特别声明 先回暖，房地产投资将继续上行，但在消费者支出降温以及商业投资和制造业持续疲软的情况下，叠加劳动力市场的约束正在阻碍该行业实现更显著的增长，房地产对美国经济的提振有限，难以扭转四季度美国经济进一步放缓的趋势。 但美国私人投资的企稳回升，预示整体美国经济的企稳回升也将临近。本轮美国经济的走弱，主要受到私人投资的拖累，美国的私人消费依然相对稳健。美国的私人投资主要由住宅投资和非住宅投资构成，住宅投资一般领先非住宅投资4-5个季度。美国私人住宅投资自1Q2019开始逐步改善，预计非住宅投资将从2Q202开始改善。随着美国私人非住宅投资的企稳回升，美国经济在2Q2020企稳回升的概率也相对较高。 图表3：美国私人住宅投资领先非住宅投资4-5个季度左右 来源： Wind，国金证券研究所 二、欧元区和美国制造业11月PMI初值高于前值 1. 欧元区11月制造业PMI初值高于前值 Markit 公布的数据显示，欧元区11月制造业初值为46.6，高于上修后前值45.9，为三个月高点；欧元区11月Markit 综合PMI初值为50.3，略低于修正后前值50.6；欧元区11月服务业PMI为51.5，同样略低于修正后前值52.2，为10个月以来低点。由于新订单连续第三个月下降，整体经济增长动力减弱，制造业下滑部分扩大到服务业。订单减少使得企业对招聘依旧采取谨慎的态度，就业增长在11月连续第五个月放缓，降至近五年来的最低点；价格压力也达到三年来的最低水平。对未来产出的预期仍远低于今年初的水平，反映出地缘政治不确定性加剧，包括英国退欧，贸易战和汽车关税，以及对需求放缓的普遍担忧。同时，需求疲软的环境刺激了价格折扣，以此增加其销量，货物和服务的平均价格增速为三年来较低，而平均投入成本通胀率跌至2016年8月以来的最低水平。较为乐观的是，新订单流入量减速放缓，对未来产出的乐观情绪有所提高。 11月份的数据显示，法国综合PMI略微上升，主要由于法国私营企业商业活动的进一步改善。数据显示，法国综合PMI终值为52.7，低于预期的52.8，高于前值的52.6；法国11月Markit制造业PMI初值为51.6，高于预期的50.9和前(40)(20)020402000-032001-032002-032003-032004-032005-032006-032007-032008-032009-032010-032011-032012-032013-032014-032015-0