第 1 页中国/香港中国房地产周刊（问题编号。53)请参阅本报告末尾的重要披露星展集团研究。公平2013 年 11 月 5 日一线城市控制房贷本周项目：融创/绿城——杭州悠扬庄园。我们最近参观了融创（1918.HK，未评级）靠近西溪湿地公园的低层项目。尽管融创持有该项目75%的股权，但它被命名为绿城悠扬庄园，旨在利用绿城在杭州的品牌形象。考虑到绿城在园林绿化和建筑立面方面的实力，以及融创在提高较小单位内部效率方面的技能，该项目质量良好。它最初于10月中旬推出，公寓（120-230平方米/单位）的平均售价为人民币2万/平方米，联排别墅（300平方米/单位）的平均售价为人民币3.3万/平方米。在推出后的两周内收到了良好的反响，销售率高达 85%。截至 10 月底，合同销售额已达到 6 亿元人民币，锁定 2013 年 8 亿元人民币目标的 75%。当地销售人员预计下一次推出的平均售价会更高（公寓 21,000 人民币/平方米，联排别墅 35-38,000 人民币/平方米）。我们预计该项目的毛利率/净利润率分别超过 35%/17%。政策更新：一线城市可能效仿深圳提高二套房首付要求。深圳已将购买二套房的最低首付要求从60%提高到70%。我们的渠道调查显示，中国人民银行上海还要求当地银行控制今年剩余时间的抵押贷款，并将购买二套房的最低首付比例提高到70%。也有传言说，广州也会效仿。有传言称，北京将在今年余下时间暂停对 ASP 高于人民币 4 万元/平方米的项目的预售许可审批。房地产销售：一二线城市的购买情绪依然强劲。上周在一线城市推出了 11 套，共计 2,139 套。平均销售通过率提高到 73%。在主要二线城市推出13个（2,621个单位），平均销售率上升至71%。上周，主要一/二/三线城市的销量环比增长 7%/14%/-6%，而 ASP 分别增长 1%/2%/2%。年初至今，主要一二三线城市销量同比增长18%/29%/43%。搜房网数据显示，10月份监测的100个城市平均售价继续呈上升趋势，环比增长1.2%。专注于信誉良好的开发商。该行业目前的交易价格为 6.4 倍 FY14 市盈率、0.9 倍 P/BV 和 49% 的资产净值折让（相对于其历史平均水平 10 倍/1.2 倍/37%）。随着平均售价持续上涨导致政策不确定性增加，我们建议投资者关注开发商的基本面和可持续性。我们的首选是中海外、华润置地、COGO和方兴.恒指：23,039分析师何肯 CFA 86 21 6888 3375吴嘉玲 852 2863 8841Danielle Wang CFA 852 2820 4915 danielle_wang@hk.dbsvickers.com叶安迪 852 2971 1773近期报道远洋地产 (3377.HK) - 调整结构和步伐 - 11 月 5 日碧桂园 (2007.HK) – 3 季度土地储备正确方向 – 11 月 5 日绿地香港（337.HK）——回归扩张模式——11月1日瑞安房地产（272.HK）——创新资产变现——11月1日华润置地 (1109.HK) – CEO 公布中期增长重点 – 10 月 29 日融创/绿城-杭州悠扬庄园资料来源：星展唯高达在新加坡，本研究报告或研究分析只能分发给新加坡证券和期货法第 289 章定义的机构投资者、专家投资者或认可投资者。“从 DBS Vickers Research (Singapore) Pte Ltd (“DBSVR”) 收到的这份报告的收件人，请就由本报告引起的或与本报告有关的任何事项致电 65 6535 9688 联系 DBSVR。” 中国/香港中国房地产周刊目录本周项目 3nd手住房 18第2页 中国/香港中国房地产周刊第 11 页3本周项目融创/绿城-杭州悠扬庄园项目简介保证金估计名称悠扬庄园(人民币/平方米)公寓联排别墅城市杭州ASP20,00033,000开发商融创/绿城场地面积 (000 平方米) 59,360销售税1,1151,840规划建筑面积 (000 平方米) 131,185土地成本6,0008,600容积率 1.3建设成本5,6007,200装修成本00类型低层，裸露财务成本（大写）2803602013 年 10 月 13 日首次发射公寓均价（人民币/平方米） 20,000总开发成本11,60015,800联排别墅ASP(人民币/平方米)33,000毛利7,00515,000公寓大户型（sm）120-230联排别墅主要单位面积（平方米）300毛利率35%45%2013年目标（十亿人民币） 0.8SG&A1,2001,980年初至今销售额（十亿人民币） 0.6纬度1,4063,678成就速度75%所得税1,1002,336净利3,3007,007净利润率 16% 21%资料来源：公司、星展银行维克斯资料来源：星展唯高达装修基地房资料来源：星展唯高达 中国/香港中国房地产周刊第 10 页434521位置和附近的项目ASP比较不。项目开发商股票代码类型平均售价（人民币/平方米）1悠扬庄园融创/绿城1918.HK/3900.HK公寓，裸露20,000联排别墅，裸露33,0002西溪悅居广州富力2777.HK公寓，装修18,5003崑崙府杭州崑崙西潤不适用联排别墅，裸露16,0004華元美林公館杭州美林不适用联排别墅，裸露20,0005大華西溪風情澄品浙江大華不适用公寓，裸露17,500资料来源：搜房网、星展唯高达 中国/香港中国房地产周刊第 11 页5股价表现股价表现（10 月 28 日至 11 月 1 日）股价表现（不包括 SPG），年初至今华润置地世茂广州富力C园远洋COGO SOHO禹州合生大丽恒大瑞安地产越秀五矿保利香港BJ 帽地CC Land合肥敏捷仁恒龙湖绿城SRE光荣方兴BJ北极星中国SCE仁和华中李英众安SPG-10%-5%0%5%10%中安C园世茂中国SCE李英SOHO禹州绿城华润置地广州富力大丽COGO华中方兴融创越秀 光辉五矿远洋合肥敏捷 BJ 北极星 BJ Cap Land龙湖仁恒保利香港恒大CC Land Hopson瑞安房地产SRE仁和-60% -40% -20%0%20%40%60%每日交易量（10 月 28 日 - 11 月 1 日）百万股 35302520151050资料来源：Bloomberg Finance L.P、星展唯高达C园恒大融创科利瑞安房地产人和世茂越秀保利香港华润置地远洋敏捷方兴广州富力KWGSOHO龙湖绿城中国SCESRE禹州COGOSPG众安BJ Cap Land合生CC置地华中李英仁恒五矿BJ北极星辉煌 中国/香港中国房地产周刊第 10 页6新项目启动（10 月 28 日至 11 月 3 日）：11个项目在重点一线城市落地。 5个项目在上海。一线城市推出的单位总数为2,139。平均销售率为 73%。5100%90%480%70%360%50%240%30%120%10%00%7,0006,0005,0004,0003,0002,0001,0000120%100%80%60%40%20%0%资料来源：CREIS、星展银行维克斯资料来源：CREIS、星展唯高达重点二线城市启动项目13个。 6个项目在武汉。在二线城市推出的单位总数为2,621。平均销售率为 71%。8100%790%80%670%560%450%340%30%220%110%00%12,00010,0008,0006,0004,0002,0000100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%资料来源：CREIS、星展银行维克斯资料来源：CREIS、星展唯高达发射 (LHS)销售通过率 (RHS)推出的总单位数 (LHS) 销售率 (RHS)发射 (LHS)销售通过率 (RHS)推出的总单位数 (LHS) 销售率 (RHS)武汉北京杭州上海天津深圳南昌广州32W1237W1243W1248W1253W125W1310W1315W1320W1326W1331W1336W1342W1332W1235W1238W1242W1245W1248W1251W121W134W137W1310W1313W1316W1319W1322W1326W1329W1332W1335W1338W1342W13 中国/香港中国房地产周刊第 11 页7政策更新2013政策细节1-11月 深圳提高二套房首付要求第二套房的首付要求从60%提高到70%.1-11月广东惠州降低二套房购按揭上限上限已由人民币 50 万元/户调整为人民币 40 万元/户。10月29日 住建部牵头制定推进“一带一路”建设行动计划住宅物业建设产业化25-10 月马来西亚出台新措施遏制房地产投机据说住建部已经完成了住宅产业化建设的框架。该行动计划预计将于 2014 年发布。到 2015 年，将选择约 20 个城市作为试点城市。公共住房很可能是试点城市，成熟的技术将应用于商品房住房更高的房地产收益税 (RPGT) 和取消开发商利息负担计划 (DIBS) 可能会抑制房地产情绪。但措施较少印花税保持不变，比预期的要繁重。我们不排除在柔佛实施更多限制的可能性，包括提高房产价值 4-5% 的处理费，以及禁止外国人从当地的当地人那里购买二级市场。23-10 月北京公布更多关于自住商品房的细节北京市计划年内推出2万套自用商品房，2014年按市价折让30%推出5万套。这种住房不可在 5 年内交易，但可在 5 年后交易，需缴纳 30% 的增值税。凡在北京有购房资格的人都可以申请，首次购房者和在候补名单上的人优先负担得起的房子。17-10月成都公布新的HPF政策细节（2013年11月1日生效）17-10月四川广元解除公积金按揭上限10月14日 深圳拟进一步收紧二套房贷(i) 按揭贷款上限为购屋者自 HPF 基金的未偿还账户余额的 20 倍。 (ii) 拥有建筑面积大于 144 平方米的房产的买家不是可申请HPF计划下的二套房按揭贷款购买。上限已由人民币 30 万元/人调整为人民币 35 万元/人或Rmb350k/户到Rmb400k/户。深圳市副市长在近期的楼市调控会议上表示，未来几个月将考虑调整深圳二套房首付比例和按揭利率，稳定楼价。10 月 14 日 两部委派出调查组检查虚假财产报告二级市场价格，控制恐慌性抢购9 月 13 日成都微调HPF政策（2013年10月1日生效）7-9月北京提高二手房交易土地增值税（2013年10月1日起生效）近日，国务院指示住建部、工商总局对各地物业中介机构进行调查。避免误导市场信息，从而推高房价。我们认为这可能是为更系统和长期的争取时间的短期行动政策。(i) HPF 规定的首付款已从 20% 提高到 30%； (ii) HPF 的按揭年期由 30 年缩减至 20 年。 (iii) 第二次如果家庭的建筑面积符合要求，购房者可以申请 HPF 抵押贷款人均低于全市平均水平。如果卖家不能提供重估报告或原件，二手房产交易的土地增值税将从之前的1%提高到5%。物业发票。资料来源：本地 HPF 网站、各种网站、DBS Vickers 中国/香港中国房地产周刊第 10 页8主要城市每周销售表现一线城市一线城市：重点城市每周建筑面积销售城市建筑面积上周 (000 sm)哇年年与平均值相比的百分比变化前 4周平均20122011年平均2010 年平均2009 年平均2008 年平均北京220-3%-29%5%-13%17%-7%-44%-7%上海437-8%30%13%58%72%46%-13%48%深圳11446%23%55%61%117%87%-8%48%广州222-9%-28%-4%7%39%29%不适用不适用一级平均2487%-1%17%29%61%39%-22%30%资料来源：CREIS、星展唯高达第一梯队：重点城市每周平均售价城市ASP上周 (000 sm)哇年年与平均值相比的百分比变化前 4周平均20122011年平均2010 年平均2009 年平均2008 年平均