房地产：信号意义多于实际效果,支撑行业估值修复

敬请参阅最后一页特别声明 -1- 证券研究报告 2013年10月23日 房地产 信号意义多于实际效果，支撑行业估值修复 ——对北京市出台《关于加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见》点评 行业简报 北京市住建委、发改委、财政局和国土局联合印发《关于加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见》（下称“京七条”），增加自住型商品房供给，售价较普通商品住房低30%，同时年底住房供给将大规模增加，并有2万套自住型改善型商品住房入市，约占全年销售的18%，明年将继续增加自住型改善型商品住房供应，达到5万套。 ◆自住型商品住房本质上是一种限价房，只具备部分产权，但扩大了申请人覆盖范围和住房转让条件。自住型商品住房与限价房一样，必须在5年后方可转让，产权不完整。与传统限价房不同之处在于：1）申请人范围扩大至符合限购政策规定的购买资格的家庭户，意味着非北京户籍但有5年社保或纳税证明的，北京户籍有一套房的均可申请，而北京户籍的无房户和原经济适用房、限价房的轮候家庭具备优先申请的资格；2）放宽转让条件，在5年内不得转让前增加了“原则上”这一措辞，为未来政策调整留下空间，也没有像限价房规定一样表示由政府部门优先回购，同时转让后的增值收益政府分成部分减少为差价的30%，较限价房的35%有所降低。 ◆京七条是预期之内的小修小补。今年3月新国五条北京细则中明确提出降低自住型商品住房价格、增加对应土地供给，我们认为“京七条”是新国五条政策的具体执行，没有超预期的调控措施出台，更多的是为了保证今明两年房价调控目标的达成，自住型商品住房低于普通商品房30%能够直接下拉商品房成交均价。可以说，这一政策仍是体制内的小修小补，并未涉及到房地产长效机制的建设。 ◆政策对于平抑北京实际房价、地价作用有限，且关键要看后续执行。鉴于北京每年成交的新建商品住房在10万套左右，2万套仅占到今年总成交的20%，且能否推出仍存疑问，对于平抑北京实际房价作用有限；中铁建9月以18562的楼面价获得单价19000元限价房地块，主要原因是配建的商业面积较高具备盈利性，显然限房价、竞地价的方式对于改善北京居住环境有有利，但平抑地价作用有限，对开发商利润空间有所压缩。由于北京供地少是总量因素而非结构因素，自住型商品住房土地供应的增长必然导致商品房土地供应的减少，所以对整个市场价格的平抑影响有限，能否推出更多的土地是此政策成败的关键。 ◆信号意义多于实际效果，支撑行业估值修复。我们认为，尽管政策实际效果相对有限，但体现了政府增加供给的思路，相比以前抑制需求更具市场化和长期化，信号意义多于实际效果，我们前期已提出，由于目前估值已经隐含了较多的调控预期，中期看一旦对一线城市的调控成行，将支撑行业估值修复，建议投资者关注成长性好的阳光城、中天城投、南国臵业、世联地产等。 买入（维持） 分析师 竺劲 ((执业证书编号：S0930513070006) 021-22169105 zhujin@ebscn.com 联系人 谢皓宇 021-22169116 xiehy@ebscn.com 行业与上证指数对比图 -10%0%10%20%30%10-1201-1304-1307-13房地产沪深300 相关研报 2013-10-23 房地产 敬请参阅最后一页特别声明 -2- 证券研究报告 图1：库存持续处于低位、房价环比涨幅均超过1% 图2：北京新建商品住宅价格年初至今累计上涨18.2% -1.0%-0.5%0.0%0.5%1.0%1.5%2.0%2.5%3.0%3.5%024681012142011-012011-032011-052011-072011-092011-112012-012012-032012-052012-072012-092012-112013-012013-032013-052013-072013-09住宅库存套数北京新建商品价格指数环比 19.4%18.2%17.6%17.5%15.6%0%5%10%15%20%25%上海北京广州深圳厦门年初至今新建商品住宅价格涨幅 资料来源：国家统计局，光大证券 资料来源：国家统计局，光大证券 2013-10-23 房地产 敬请参阅最后一页特别声明 -3- 证券研究报告 表1：自住型改善型商品住宅和限价房申请条件、转让和收益分配对比 类别 自住型改善型商品住宅 限价房 申请对象 本市具有购房资格的家庭，可以购买自住型商品住房。优先购买条件如下： （一）本市户籍无房家庭（含夫妻双方及未成年子女），其中单身人士须年满25周岁。 （二）经济适用住房、限价商品住房轮候家庭。 中等收入住房困难的城镇居民家庭、征地拆迁过程中涉及的农民家庭及市政府规定的其他家庭，并符合以下条件: (一)推举具有完全民事行为能力的家庭成员作为申请人，申请人须具有北京市户口。单身家庭提出申请的，申请人须年满30周岁。 (二)人均住房面积、家庭收入及家庭总资产净值须符合规定的标准，并实行动态管理。 符合条件的家庭只能购买一套限价房，已购买限价房家庭的全部成员不得再次享受其他形式的保障性住房。 转让条件和收益分配 （一）取得房屋所有权证后，原则上5年内不得转让。 （二）5年后转让的，增值部分将按照差价部分30%交纳土地收益等价款，并不得再次申请购买自住型改善型商品住宅。 （一）取得房屋权属证书后5年内不得转让，确需转让的，由保障部门回购； （二）取得房屋权属证书5年后转让的，按照同地段普通商品房和限价房差价的一定比例交纳土地收益等价款。目前，交纳比例为35％。 资料来源：北京市住建委、光大证券研究所 表2：行业重点上市公司评级与估值表 股票 股票 市值 股价 EPS(元) PE(x) P/ P/B(x) 销售额 P/S(x) 投资 代码 简称 (亿元) (元) 12A 13E 14E 12A 13E 14E RNAV(x) (亿元) 评级 000656.SZ 金科股份 123 10.64 1.10 1.43 1.85 9.6 7.4 5.8 0.58 1.55 220 0.56 增持 000671.SZ 阳光城 113 11.12 0.55 0.72 0.93 20.3 15.4 12.0 0.90 2.92 150 0.75 增持 000540.SZ 中天城投 87 6.77 0.34 0.70 0.92 19.9 9.6 7.4 0.60 3.32 160 0.54 买入 002244.SZ 滨江集团 111 8.24 0.94 1.30 1.66 8.8 6.4 5.0 0.69 1.45 100 1.11 增持 002305.SZ 南国臵业 79 8.16 0.46 0.69 0.98 17.6 11.9 8.3 1.02 3.71 45 1.75 买入 002285.SZ 世联地产 62 14.71 0.50 0.62 0.76 29.5 23.6 19.3 - 4.13 3,000 - 增持 行业均值 15.2 10.1 7.7 0.76 2.59 0.94 股价更新日：2013-10-23 资料来源：同花顺，光大证券研究所 备注：销售额为我们的预测值，可能会与公司的计划值存在差异。 2013-10-23 房地产 敬请参阅最后一页特别声明 -4- 证券研究报告 《关于加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见》 链接：http://www.bjjs.gov.cn/publish/portal0/tab662/info85352.htm 关于加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见 京建发„2013‟510号 各区、县人民政府，市政府各委、办、局，各市属机构： 为进一步完善本市住房供应结构，支持居民自住性、改善性住房需求，稳定市场预期，促进长效机制建设，根据《北京市人民政府办公厅贯彻落实<国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知>精神进一步做好本市房地产市场调控工作的通知》（京政办发„2013‟17号）有关规定，经市政府同意，现就本市加快中低价位自住型改善型商品住房（以下简称“自住型商品住房”）建设相关工作提出如下意见： 一、高度重视自住型商品住房建设和管理工作 加快自住型商品住房建设，是本市贯彻落实中央房地产调控精神，按照“低端有保障、中端有政策、高端有控制”的总体思路，完善住房供应结构，下大力气做实中端，支持居民自住性、改善性住房需求的重要举措，对于当前稳定房价，促进房地产市场平稳健康发展具有十分重要的意义。市有关部门、各区县政府要高度重视，切实做好加快自住型商品住房建设、加强自住型商品住房管理各项工作。 二、加强计划管理，确保土地供应 自住型商品住房用地，可以采取集中建设或者配建等多种形式，由房地产开发企业通过“限房价、竞地价”等出让方式公开竞得。市国土、规划部门在编制下一年度的土地供应计划时，应明确一定规模的自住型商品住房用地，具体分解到各区县，并向社会公布。供地区位应按照“全市统筹、区域均衡”的原则，优先安排在交通便捷、功能完善、公共服务设施完备的区域，2013年底前全市要完成不低于2万套自住型商品住房供地，今后还要根据市场需求情况进一步加大供地规模。 鼓励企事业单位和相关机构在符合相关法律法规规定和规划要求的前提下，将自有用地用于自住型商品住房的开发建设，或者将尚未进入销售环节的房地产开发项目转化为自住型商品住房建设项目。 三、合理确定套型面积和价格标准 自住型商品住房项目在土地出让前，应明确住房套型建筑面积、销售均价等要求，作为土地出让的依据载入招拍挂交易文件，并在土地成交后将其纳入出让合同。 自住型商品住房套型建筑面积，以90平方米以下为主，最大套型建筑面积不得超过140平方米；销售均价，原则上按照比同地段、同品质的商品住房价格低30%左右的水平确定。 四、明确销售对象 按照限购政策规定在本市具有购房资格的家庭，可以购买自住型商品住房。其中，符合下列条件的家庭可以优先购买： （一）本市户籍无房家庭（含夫妻双方及未成年子女），其中单身人士须年满25周岁。 （二）经济适用住房、限价商品住房轮候家庭。 符合条件的家庭只能购买一套自住型商品住房。 五、加强销售和登记管理 （一）房地产开发企业在申请办理自住型商品住房预售许可或者现房销售备案手续前，应在市住房城乡建设委网站和销售现场公示房屋套数、户型、价格等信息。公示期不少于15天。购房家庭应当在公示期内向房地产开发企业提出购房申请。对申请购房家庭的资格审核，按照本市住房限购相关规定执行。 （二）自住型商品住房项目在取得商品房预售许可证或办理现房销售备案后，由房地产开发企业组织向符合购房资格的申请人销售。选房顺序，由房地产开发企业组织公开摇号确定。摇号应当进行全程公证，并接受所在区县建设房管部门的监督。 2013-10-23 房地产 敬请参阅最后一页特别声明 -5- 证券研究报告 （三）自住型商品住房进行房屋权属登记时，登记部门应将房屋性质登记为“自住型商品住房”。 六、加强自住型商品住房的转让管理 自住型商品住房购房人取得房屋所有权证后，原则上5年内不得转让。 购房人取得房屋所有权证5年以后转让的，如有增值，应当按照届时同地段商品住房价格和该自住型商品住房购买时价格差价的30%交纳土地收益等价款。购房人将自住型商品住房转让后，不得再次购买自住型商品住房。 七、严肃查处违法违规骗购行为 对通过隐瞒家庭住房状况、伪造相关证明等方式