行业报告 | 行业点评 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 1 房地产 证券研究报告 2017年12月21日 投资评级 行业评级 强于大市(维持评级) 上次评级 强于大市 作者 陈天诚 分析师 SAC执业证书编号：S1110517110001 chentiancheng@tfzq.com 徐超 联系人 xuchao@tfzq.com 资料来源：贝格数据 相关报告 1 《房地产-行业投资策略:把握低库存和多寡头新周期、寻找租赁和证券化新红利——房地产行业2018年投资策略》 2017-12-14 行业走势图 未提“房住不炒”，强调“租购并举”，继续看多板块 ——2018年中央经济工作会议点评 事件：12月18日至20日，2018年中央经济工作会议在北京举行，针对房地产领域，会议提出如下要求：“加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。要发展住房租赁市场特别是长期租赁，保护租赁利益相关方合法权益，支持专业化、机构化住房租赁企业发展。完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，保持房地产市场调控政策连续性和稳定性，分清中央和地方事权，实行差别化调控。” 1. 未提“房住不炒”，不再提抑制泡沫，强调多层次供给 相比去年强调抑制房地产泡沫，因房价涨幅受到明显控制今年未再强调，同时也没提到“房子是用来住的不是用来炒的”，虽然并不代表调控的放松，但表明工作任务的重心并不是仅仅是打击短期炒房，核心任务是建立房地产发展的长效机制、建立多主体供给和租购并举，保持房地产市场调控政策连续性和稳定性，我们预计明年进一步进行调控的可能性较小，对于一些短期调控策略则可能略有宽松，对地产形成潜在利好。 2. 连续三年强调发展租赁市场，支持专业化、机构化住房租赁企业发展 今年是中央经济工作会议连续第三年提出要发展租赁市场，也是最密集出台相关政策的一年，加快机构化、规模化租赁企业发展。租购并举已经成为本届政府建立房地产调控长效机制的指导思想，这一市场也是地产难得有的政策红利市场，未来将与交易市场形成较好的补充，我们认为租赁市场的发展需要政府进一步的政策支持，也将对地产销售和投资产生影响。 3. 长效机制不是洪水猛兽、会议未特别强调房产税 近日财政部长肖捷在人民日报撰文称将按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则，推进房地产税立法和实施，对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税。但本次会议并未提及房产税立法相关内容，我们认为由于房价过快上涨势头已经得到了有效控制，现在力推房产税的需求并不是那么迫切，目前也仍存在诸如不同产权如何征收、全国统一登记、配套税费抵免等技术问题，另外，我们看到政府提到是“长效发展机制”而不是“长效调控机制”，维持行业的健康稳定发展符合各个利益主体的根本利益。 4. 首提分清中央和地方事权，实行差别化调控 2017年是一二三线城市房地产市场基本面明显分化的一年，核心一二线城市在严厉的调控政策下销售回落，而三四线城市受益于棚改货币化和一二线需求外溢，则出现了量价齐升的行情，在这种背景下，房地产市场调控就不可能再走原来“一刀切”的老路，我们认为这将继续利好行业，对于量缩比较明显的一二线地方政府有调整四限政策的可能，对于库存已经明显降低的三四线，由于分化仍在，则会维持相对稳健为主。 ■投资建议：中央经济工作会议对2018年的经济政策做了规划，地产强调租购并举和多重供应，未提“房住不炒”和“抑制泡沫”，政策偏中性，我们强调目前需要加配地产板块，理由如下：销售层面，我们预计新房销售年底会好过金九银十，有持续超预期的可能；政策层面，我们预计十九大到明年两会前将是政策空窗期；从市场表现来看，前期涨幅过快的行业和个股有资金退出的可能，而地产板块估值低业绩好，目前处于低配状态，或将受到资金青睐；随着库存风险逐步释放，压制地产股长期估值的关键因素解除，我们对比国际市场来看，合理的地产龙头估值应在15倍PE左右。推荐：1）首选龙头房企：万科A、保利地产；2）精选二线优质房企：广宇发展、新城控股、北京城建、华侨城A；3）持续推荐地产新红利：光大嘉宝、世联行、三六五网。建议关注：阳光城 风险提示：调控加码、租赁政策对销售的影响、加息 -8%-3%2%7%12%17%22%2016-122017-042017-08房地产 沪深300 行业报告 | 行业点评 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 2 1. 中央经济工作会议高度重视房地产市场 12月18日至20日，2017年中央经济工作会议在北京举行。会议总结党的十八大以来我国经济发展历程，分析当前经济形势，部署2018年经济工作。针对房地产领域，会议提出如下要求： “加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。要发展住房租赁市场特别是长期租赁，保护租赁利益相关方合法权益，支持专业化、机构化住房租赁企业发展。完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，保持房地产市场调控政策连续性和稳定性，分清中央和地方事权，实行差别化调控。” 2. 连续三年强调发展租赁市场，房产税不是重点 2.1. 不再提抑制泡沫，转而强调长效机制 16年由于房价过快上涨现象较为突出，因此中央经济工作会议中着重强调“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，强调既抑制房地产泡沫，又防止出现大起大落。 而今年会议强调的核心任务已经从短期调控抑制房价上涨，转向了建立房地产调控的长效机制，保持房地产市场调控政策连续性和稳定性，我们预计明年进一步出台短期调控政策的可能性较小。 2.2. 首提“分清中央和地方事权，实行差别化调控” 2017年是一二三线城市房地产市场基本面明显分化的一年。核心一二线城市在严厉的调控政策下销售回落，而三四线城市受益于棚改货币化和一二线需求外溢，则出现了量价齐升的行情。在这种背景下，房地产市场调控就不可能再走原来“一刀切”的老路，我们预计未来中央更多地从战略和大方向上进行把握，具体的调控政策则要各个城市结合自身的具体情况“因城施策”。 2.3. 连续三年强调发展租赁市场，支持专业化、机构化住房租赁企业发展 今年是中央经济工作会议连续第三年提出要发展租赁市场，加快机构化、规模化租赁企业发展。租购并举已经成为本届政府建立房地产调控长效机制的指导思想，这一市场也是地产难得有的政策红利市场，未来将与交易市场形成较好的补充。我们预计明年政府或将在《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》的相关指导思想基础上进一步出台政策红利，特别值得关注的是税收优惠方面能否进一步取得突破。 表1：近三年中央经济工作会议关于发展租赁市场的表述 年份 表述 2015 要明确深化住房制度改革方向，以满足新市民住房需求为主要出发点，以建立购租并举的住房制度为主要方向，把公租房扩大到非户籍人口。要发展住房租赁市场，鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，成为租赁市场的房源提供者，鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。 2016 要加快住房租赁市场立法，加快机构化、规模化租赁企业发展。 2017 加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。要发展住房租赁市场特别是长期租赁，保护租赁利益相关方合法权益，支持专业化、机构化住房租赁企业发展。 资料来源：新华网，天风证券研究所 2.4. 会议未特别强调房产税，长效机制不是洪水猛兽 近日财政部长肖捷在人民日报撰文称将按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则，推进房地产税立法和实施，对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税。但本次会议并未提及房产税立法相关内容，我们认为由于房价过快上涨势头已经得到了有效控制， 行业报告 | 行业点评 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 3 现在力推房产税的需求并不是那么迫切。此外开征房产税还存在一系列技术上的障碍，我们认为房产税推出仍需一系列准备:（1）尚未建立一套完善的房屋价值评估体系（2）特殊类型房屋权属模糊，纳税主体难以界定（3）证税成本较高，尚未建立专门的征缴队伍（4）对地方财政收入贡献却不大，地方政府积极性不高。我们认为房产税的推出尚需1-2年的准备时间。另外，我们始终认为房产税推出并不形成利空，长效机制也不是洪水猛兽，政府强调的是“长效发展机制”而不是“长效调控机制”，房产税的推出应当会伴随相应别的税费减免，维持行业的健康稳定发展符合各个利益主体的根本利益。 3. 历年中央经济工作会议对房地产市场都影响巨大 2005年以来,除了2014年新一届政府对地产毫无论述,以刻意冷淡的形式对待地产行业外,其余年份都有对地产来年政策进行定调,且对来年的市场都产生了比较明显的影响，对成交量的影响也直接且巨大。 图1：2005年以来历年中央经济工作会议针对房地产的表述及商品房销售表现 资料来源：新华网，wind，天风证券研究所 2005年以来中央的地产政策大致分成以下几个阶段: 1）轻度调控阶段2005-2007：随着2003年房地产被确立为支柱性产业（18号文：房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业），地产市场的持续火热,2005年销售额暴涨,政府开始调控，包括70/90等政策,中央层面也提出"有效调控"的思路,对市场冷却有明显作用,销售增速迅速由2005年69%的增速下降至18.7%,2007年进一步希望增加保障房供给来缓解需求火热问题,加之金融危机以及中国持续加息影响,地产市场迅速冷却. 2）重度支持阶段2008-2009: 2008年地产销售历史首降且降幅较大,政府再次提出"发挥地产扩大内需的作用"且再次提出地产支柱性产业的说法,并在2009年提出支持居民自住和改善需求,同时由于四万亿效应,行业在2009年迅速触底恢复。 3）严厉调控阶段2010-2013：2009年地产的大幅回暖导致政府从新对地产政策进行更正,且2010年开始逐渐收紧地产再融资、加快保障房建设来形成替代需求、推出限购限贷等政策，这一系列一直持续到2013年，在2013年因为新国五条出台，强力征收交易税费，反而导致二手房交易暴涨进而传导至一手房市场，因此爆出历史销售天量，再度引发市场崩盘预期。 4）去库存阶段2014-2015：2014年初火热的房地产突然冷却且杭州市场房价暴跌引起市场崩盘预期，成交迅速萎缩，库存持续累积，当新一届政府有意淡化地产在国民经济中的地位，中央经济工作会议也是首次未提及地产行业政策，但因为地产市场的急剧冷却叠加宏观经济新动能不足，政府以降息开始新一轮宽松且股票市场的繁荣带来的财富效应，导 行业报告 | 行业点评 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 4 致居民资产配置迅速转移至地产领域，同时政府又提出去库存任务，取消限购限贷政策，金融支持购房，由此市场去库存效果显著。 5）建立长效机制阶段2016-2018：友好的信贷政策导致16年房地产市场出现量价齐升行情，为了抑制房价过快上涨，16年国庆节前后各大核心一二线城市纷纷出台了严厉的限购限贷政策，此后的一年时间里，调控政策不断向其他城市扩散，调控手段也日益丰富，涵盖限购、限贷、限价、限签、限售等等。与此同时，政府也着力打造房地产调控长效机制，比如跟库存挂钩的土地供给政策，以及租购并举，大力发展住房租赁市场等等。 4. 投资建议 中央经济工作会议对2018年的经济政策做了规划，地产强调租购并举和多重供应，未提“房住不炒”和“抑制泡沫”，政策偏中性，我们强调目前需要加配地产板块，理由如下：销售层面，我们预计新房销售年底会好过金九银十，有持续超预期的可能；政策层面，我们预计十九大到明年两会前将是政策空窗期；从市场表现来看，前期涨幅过快的行业和个股有资金退出的可能，而地产板块估值低业绩好，目前处于低配状态，或将受到资金青睐；随着库存风险逐步释放，压制地产股长期估值的关键因素解除，我们对比国际市场来看，合理的地产龙头估值应在15倍PE左右。推荐：1）首选龙头房企：万科A、保利地产；2）精选二线优质房企：广宇