远洋地产（3377 HK）：大股东的信心表现抵消了摊薄影响

地区早报请参阅最后一页上的重要通知第7页，共20页7（保持）2013年10月2日，星期三远洋地产（3377香港）保持大股东的信心证明抵消了摊薄影响远洋集团已宣布向其主要股东中国人寿和国富集团进行配股，并宣布从国富集团收购了两个项目的剩余权益。通过此次配售，远洋集团获得了大股东的信任，我们认为这足以抵消摊薄对每股收益和资产净值的影响。将该股的每股资产净值下调至8.85港币，并将目标价下调至4.95港币。维持持有。什么是新的 宣布向中国人寿和南丰配股。远洋地产（Sino-Ocean）就向其主要股东中国人寿保险（2628 HK）（中国人寿）和南丰集团（NF Group）进行的股票配售举行电话会议。远洋集团宣布将通过向中国人寿和NF Group配售新股筹集人民币49.4亿元（合8.08亿美元）。中国人寿将认购6.359亿股，而NF集团将认购6.664亿股，每股价格为4.74港元，较远洋集团上周五的收盘价4.66港元溢价1.7％。配股后，中国人寿将持有远洋公司29.0％的股份（之前为24.7％），而NF集团将持有该公司21％的股份（之前为14.1％）。这些新股的禁售期为两年，而远洋集团的董事会将另外有中国人寿和NF集团的两名执行董事。远洋集团将通过配股募集资金用于新项目的融资和一般营运资金。 向南丰收购两个项目的剩余权益。同时，远洋集团宣布将从NF集团手中收购位于北京中央商务区的CBD-Z6项目的20％的股权，以及大连大洋钻石湾项目的10％的股权。这笔交易的总对价为人民币19.3亿元（3.14亿美元）。收购股权后，远洋公司将完全拥有这两个项目。建筑面积230万平方米的大连海洋钻石湾项目已于6月12日开始预售住宅，自那时以来已实现近50亿元人民币的销售额。该项目将于2014年开始交付和预订。另一方面，北京CBD Z-6项目将保留为投资物业，在2019年竣工后不会开始为营收做出贡献。公司更新股价HK $ 4.66目标价4.95港元上涨+ 6.2％（先前目标价为HK $ 5.44）公司介绍远洋地产在中国开发住宅项目。库存数据GICS行业彭博代码：3377 HK已发行股份（百万）：5,882.4市值（港币百万元）：27,412.1市值（百万美元）：3,535.0每月平均3个月的平均收入（百万美元）：4.8价格表现（％）52周最高/最低HK $ 6.26 / HK $ 3.831个月3个月6个月1年年初至今(0.6)11.2(1.3)7.6(19.5)大股东%中国人寿29.0南丰集团21.02013财年每股净资产值（人民币元）6.652013财年净债务/份额（人民币）4.56价格表 大股东表现出信心。在电话会议上，远洋集团提出了从NF集团进行股票配售和收购项目股权的四个主要原因。首先，配股将有助于稳定远洋公司的股东结构，并加强其与大股东中国人寿和国富集团的关系。投资者一直担心中国海洋的主要股东可能会出售其股份，此次配股表明中国人寿和国富集团有意继续成为公司的主要股东。 键金融中海地产控股（lcy）6.506.005.505.004.504.003.503.006040200(%)150140130120110100908070资料来源：远洋地产，彭博社，大华继显10月12日12月12日2月13日4月13日6月13日8月13日10月13日资料来源：彭博社分析师辛西娅·陈（Cynthia Chan）+852 2826 4874王+852 2236 6793中海土地控股/ FSSTI指数体积（米）至12月31日（人民币百万元）201120122013F2014F2015F净营业额19,89728,65830,37333,36035,017息税折旧摊销前利润5,6437,9096,5207,5938,803营业利润5,5947,8606,4647,5308,733净利润（代表/实际）2,5713,7962,7513,2813,996净利润（调整）2,1342,5052,7513,2813,996EPS（分）38.042.644.345.555.5市盈率（x）9.78.68.38.16.6P / BV（x）0.60.60.60.60.6EV / EBITDA（x）9.66.88.37.16.1股息收益率（％）3.14.43.03.13.8净利润率（％）12.913.29.19.811.4净负债对权益（％）70.756.668.673.374.7利息保障（x）13.512.610.510.611.2净资产收益率（％）7.811.06.97.78.8共识净利润--2,7353,3424,091大华千里/共识（x）--1.010.980.98 地区早报2013年10月2日，星期三请参阅最后一页上的重要通知第8页，共20页8 改善财务状况。管理层还解释说，配股将改善远洋的现金状况和资本结构，特别是在公司从6月13日开始回购其永久次级可转换证券（PCS）之后，中远洋的融资成本也可能因此降低。我们最初预计，由于PCS的回购和预计2H13的土地收购，该公司13年底的净负债率将超过70％，高于6月13日的54％的净负债率。配股后，我们预测该公司截至13月底的净负债率将大幅下降至52％左右。 与中国人寿进一步合作。配股的第三个原因是，远洋集团希望与中国人寿合作，探索商业地产，高级住房和政府支持的项目（如社会住房）的发展机会。随着中国人寿与地方政府的紧密联系，中远洋和中国人寿更容易以合理的价格获得优质的土地。 以高价收购了两个项目。通过与NF Group的交易，远洋集团能够以非常优惠的价格增加其在两个优质项目中的股份。对于北京的CBD-Z6项目，远洋地产以约24,000元/平方米的价格从NF集团购买了该土地，比NF Group收购该地块时的原始土地成本20,000元/平方米高出约20％。 2010年。附近土地的土地成本现在要高得多，约为40,000元/平方米。至于大连的海洋钻石湾项目，远洋地产的土地成本约为人民币5,400元/平方米，而该项目现在的均价为人民币17,000-22,000元/平方米，这表明大连的利润非常可观。公司。EPS稀释。由于股份配售的摊薄将在2014年全面影响，我们预计远洋证券将从2014年开始大幅摊薄每股收益。我们之前对2013、2014和2015年的每股收益预测分别为0.468、0.558和0.679元人民币分别。配股后，我们将三年的每股收益预测分别摊薄至0.443元，0.455元和0.555元。13年9月完成80％的销售目标。2013年首8个月，远洋集团实现合约销售额人民币24.6百亿元，同比增长22％，锁定其全年销售目标人民币35b的70％。管理层透露，该公司9月份实现了约30亿元人民币的销售额，已完成了全年目标的80％。远洋很可能在今年年底之前完全完成其销售目标。 土地收购将在13年第四季度加快。远洋集团设定了今年人民币100万元的土地收购目标。到目前为止，它仅花费了人民币2.2亿元左右的土地购置费，这意味着它很有可能在13年4季度加快其购地速度。该公司目前正在寻找北京，上海，天津，武汉，沉阳，青岛和中山的项目。在接下来的几个月中，它的土地收购重点将在北京，因为它目前正在研究北京的4-5个项目。该公司很可能在今年年底之前在北京收购其中约2-3个项目。风险性 新项目的销售推迟。 中央政府采取更多的房地产措施，尤其是在房价和土地价格迅速上涨的主要城市。估值/推荐 维持持有。考虑到增加的流通股，我们对远洋的每股资产净值假设将从9.71港元下调至8.85港元。根据资产净值的目标折让44％，我们将公司目标价格从5.44港币下调至4.95港币。同时，由于公司在一级城市（尤其是北京）拥有大量土地储备，我们维持对该公司的持有评级，我们认为由于住房和土地价格的快速上涨，该公司可能会采取比预期更为严厉的措施。资产净值的历史折扣(%) 6040200(20)(40)(60)(80)9月3月9月3月9月3月3月9月3月9月3月9月07 08 08 09 09 10 10 11 11 12 12 13 13资料来源：大华继显历史P / B（x）5.04.03.02.01.00.0200720082009201020112012资料来源：大华继显+1 SD历史平均-39％-1标清首次公开募股以来平均：0.91 3年平均：0.73+ 1SD 1.501SD 0.31-均值0.91 地区早报2013年10月2日，星期三请参阅最后一页上的重要通知第8页，共20页9利润损失至12月31日（人民币百万元）20122013F2014F2015F资产负债表至12月31日（人民币百万元）20122013F2014F2015F净营业额28,65830,37333,36035,017固定资产213255306368息税折旧摊销前利润7,9096,5207,5938,803其他长期资产13,51914,11915,14016,262折旧摊销49566370现金/ ST投资10,74710,55510,68412,109息税前利润7,8606,4647,5308,733其他流动资产103,826122,425139,027157,408净利息收入/（支出）(625)(624)(714)(786)总资产128,305147,354165,156186,147税前收益7,2355,8406,8167,947ST债务11,52011,66112,82814,110税(3,248)(2,921)(3,329)(3,732)其他流动负债52,16761,52272,77286,271少数族裔(191)(168)(206)(219)长期债务20,87327,21029,93132,924净利3,7962,7513,2813,996其他长期负债1,6981,6981,6981,698净利润（调整）2,5052,7513,2813,996股东权益38,26041,30743,76846,765少数权益3,7863,9544,1604,379负债和权益总额128,305147,354165,156186,147现金周转至12月31日（人民币百万元）20122013F2014F2015F关键指标截至12月31日的一年（％）20122013F2014F2015F操作5,055(6,569)(2,142)(981)盈利能力税前收益3,9872,9193,4874,215EBITDA利润率27.621.522.825.1税(1,446)(1,729)(1,251)(1,494)税前利润率25.219.220.422.7折旧摊销49566370净利润13.29.19.811.4合伙人(359)(395)(435)(478)资产回报率3.42.02.12.3营运资金变动1,326(9,244)(5,353)(4,883)鱼子11.06.97.78.8其他经营现金流量1,4981,8241,3471,590投资(2,083)(401)(797)(873)成长性资本支出（维护）(250)(250)(250)(250)周转44.06.09.85.0投资额(2,042)(360)(756)(832)息税折旧摊销前利润40.2(17.6)16.515.9其他209209209209税前收益39.8(19.3)16.716.6理财(874)6,7753,0673,277净利47.7(27.5)19.321.8股利支付(949)(688)(820)(999)净利润（调整）17.49.819.321.8发行股份04,94000每股收益12.24.02.921.8借款收益(1,194)6,4793,8874,276其他/已付利息1,269(3,956)00杠杆作用现金净流入（流出）2,100(193)1291,425债务占总资本43.546.247.247.9期初现金及现金等价物8,64810,74710,55510,684债权转股权84.794.197.7100.6因外汇影响而