预计核心利润将达到60亿港元，同比增长20％估计更改购买股本|香港|房地产/物业2013年9月24日NWD将于9月26日星期四公布2013财年最终业绩我们预计新世界发展的核心利润将达到60亿港币。在我们的鉴于，新世界发展在1H预定了两个主要项目，仅留下Double Cove（与Henderson合资）保留了2H的预订，因此香港房地产方面应该不会有什么大的惊喜。亨德森（Henderson）的业绩简介中披露，投资者对Double Cove低于面值的利润率也非常了解。但是，波动因素将更多地与中国房地产有关，相对于香港房地产，中国房地产的透明度较低。更专注于发布渠道和合同销售目标NWD在最近的两个全新产品发布中（Woodsville和Park Signature）已经完成了工作。媒体刚刚报道，新世界发展已获得西九龙“奥斯丁”的预售同意书。考虑到它的重要性，如果发射成功，它可以作为催化剂。尽管地理位置优越，但市场关注的仍然是该项目的高端性质，因为在当前政策环境下，一次性总价较高的豪华项目仍然很难出售。因此，分析师简报的重点可能会更多地放在营销和定价策略，后续的发布渠道以及香港和中国大陆的FY14合同销售目标上。完善我们的收益估算考虑到双湾的利润率较低，我们将13财年核心利润预测略微下调3％至60亿港币。我们维持新世界发展的买入评级，目标价HK $ 13.5。在伍兹维尔（Woodsville）和公园签名（Park Signature）的良好销售推动下，新世界银行的股价最近一直表现良好。需要持续的良好销售以进一步推动股价表现，我们认为即将推出的The Austin将是关键。 估算（六月） （港币）2011A 2012A 2013E 2014E2015年净收入（调整后-百万）4,6675,0186,0148,1997,426每股收益2.341.691.001.371.24每股收益变化（同比）-21.2%-27.5%-40.7%36.3%-9.4%股息/分红0.3800.3800.4000.4800.480账面价值/份额26.4920.6421.1422.0822.91资产净值/分享不适用不适用不适用22.62不适用估值（6月）CFA马修>>+852研究分析师美林证券（香港）matthew.chow@baml.com库存数据价格HK $ 12.00价钱目的HK $ 13.50日期成立时间2013年7月8日投资意见B-1-7波动风险中52周范围HK $ 9.98-HK $ 15.12瓦尔克先生/分享（百万）US $ 9,263 / 5,985.1市值（百万）HK $ 71,821平均每日卷12,356,260美银美林股票代码/交易所NDVLF / HKG彭博社/路透社17 HK / 0017.HK ROE（2013E）4.8%净债务兑权益（2012年6月）38.4％美东时间。 5年EPS / DPS成长性-9.9％/ 8.1％免费浮动58.0%关键变更 （HK $）上一页当前2013E每股收益1.031.002014年EBITDA（米）10,624.610,670.42011A2012A2013E2014年2015年市盈率5.1倍7.1倍11.9倍8.8倍9.7倍股息收益率3.2%3.2%3.3%4.0%4.0%价格/账面价值0.7倍0.6倍0.6倍0.5倍0.5倍资产净值折扣*有关iQmethod的完整定义SM措施，请参阅第5页。不适用不适用不适用-47.0%不适用>>由MLPF＆S的非美国分支机构雇用，并且未根据FINRA规则注册/未具有研究分析师资格。有关在某些辖区负责本报告的某些美银美林实体的信息，请参阅“其他重要披露”。美银美林（BofA Merrill Lynch）与研究报告中所涵盖的公司开展业务并寻求开展业务。因此，投资者应注意，该公司可能存在利益冲突，可能会影响本报告的客观性。投资者应将此报告视为做出投资决定的唯一因素。请参阅第6至8页的重要披露。第4页的分析师认证。第4页的价格目标依据/风险。第4页的链接到定义。11316173新世界发展 新世界发展2013年9月24日智商个人资料SM新世界发展主要损益表数据（6月）2011A2012A2013E2014年2015年（百万港元）营业额19,51218,27121,32427,03829,648毛利7,23010,12210,27111,67911,229出售一般管理费用(611)(834)(917)(1,009)(1,110)营业利润6,6199,2889,35410,67010,120净利息和其他收入(466)(514)(1,744)(1,716)(1,642)合伙人3,7583,1203,4584,0133,930税前收入15,57818,72211,06812,96712,408税（支出）/收益(2,834)(4,401)(2,186)(2,324)(2,313)净收入（调整后）4,6675,0186,0148,1997,426平均完全摊薄后流通股3,9175,9855,9855,9855,985关键现金流量表数据净收入9,15410,1396,0148,1997,426折旧摊销00000营运资金变动(3,459)(19,732)764(4,542)5,183递延税款不适用不适用不适用不适用不适用净其他调整4,7726,8662,7803,4013,803经营现金流量10,467(2,727)9,5597,05816,411资本支出00000（收购）/投资处置(10,486)(5,102)(3,458)(4,013)(3,930)其他现金流入/（流出）00000投资产生的现金流量(10,486)(5,102)(3,458)(4,013)(3,930)发行股份/（回购）00000已付股息成本(1,488)(2,274)(2,406)(2,870)(2,451)筹资活动产生的现金流量(1,488)(2,274)(1,406)(1,870)(1,451)自由现金流10,467(2,727)9,5597,05816,411净债务36,51660,67857,98958,65349,756净债务变动1,50710,103(3,696)(175)(10,031)关键资产负债表数据物业，厂房及设备66,80992,01492,01492,01492,014其他非流动资产79,07788,66492,12296,135100,065贸易应收款16,95518,33118,33118,33118,331现金等价物24,09328,03331,72226,83232,348其他流动资产42,18259,32967,74271,55170,307总资产229,115286,372301,931304,864313,066长期债务38,85067,84664,26155,81049,048其他非流动负债6,0329,7949,7949,7949,794短期债务21,75920,86625,45029,67633,056其他流动负债28,10629,82638,46937,73641,675负债总额94,747128,331137,975133,016133,574权益总额134,369158,041163,891171,977179,622权益总额229,115286,372301,865304,993313,195智商方法SM-巴士性能*使用资本回报率0.6%1.1%3.1%3.5%3.3%股本回报率4.9%4.4%4.8%6.3%5.5%营业利润率37.4%64.0%53.7%46.4%39.9%EBITDA保证金4.9%13.5%43.9%39.5%34.1%智商方法SM-收益质量*现金变现率2.2倍-0.5倍1.6倍0.9倍2.2倍资产置换率不适用不适用不适用不适用不适用税率（已报告）18.2%23.5%19.8%17.9%18.6%净债务与股本比率27.2%38.4%35.4%34.1%27.7%利息保障1.1倍2.1倍3.8倍4.3倍4.2倍关键指标*有关的完整定义智商方法SM措施，请参阅第5页。2公司介绍 新世界发展（新世界）是香港一家多元化的房地产公司。虽然财产是NWD仍然是公司的主要业务接触过港口，收费公路，中国的发电厂，电信和与互联网相关的业务。投资论文 近年来，市场已经意识到新世界发展（NWD）具有结构复杂，并且它的数量正在减少属性重点。实际上，我们认为NWD对房地产的关注是近年来最强烈的。但该公司将需要执行得更好，并在最近的配股发行后恢复投资者的信心，以推动重新估值。库存数据市净率0.6倍 新世界发展2013年9月24日表1：新世界发展– 2013财年业绩预览2012财年2013财年Y / Y CHG评论周转35,62039,64011.3%物业发展5,2745,80810.1%1H预订了Signature and Riverpark； Double Cove将在2H预定物业投资1,8172,09515.3%与香港相比，中国的增长更快酒店营运6106435.6%服务1,7571,94510.7%基础设施2,3442,4444.3%电信1781780.0%百货商店7667812.0%其他147(165)不适用细分总结果12,89213,7296.5%未分配的公司费用(834)(917)10.0%特殊项目2,0750不适用物业重估5,1030不适用包括JCE /联营公司的重估价值（约7亿港元）净利息费用(514)(1,744)239.7%除税前溢利18,72211,068-40.9%税收(4,401)(2,186)-50.3%少数权益(4,182)(2,867)-31.4%NWS / NWCL的少数民族标题净利润10,1396,014-40.7%核心净利润5,0186,01419.9%进一步排除一次性项目核心每股收益（港币）0.841.0019.9%每股股息（港元）0.380.405.3%预计DPS会适度增加资料来源：美国银行美林全球研究部估计，公司报告3 新世界发展2013年9月24日价格目标基础和风险新世界发展（NDVLF）我们的目标价为13.5港元，是基于相对估计资产净值40％的目标折让，与历史平均水平一致。在评估香港房地产股时，我们首选的估值基准是相对于资产净值的折让。市盈率不是有用的，因为收益确认是基于单位的完成和移交给买方的。我们看到，新世界发展的房地产投资组合已经变得更强大，并且当有更多的项目来释放价值时，其估值应该会潜在上升。我们在中国的采购订单的下行风险正在收紧，这可能会耗尽流动性，从而影响香港的现货市场，以及香港政府进一步推出政策。上行风险是香港价格上涨快于预期。链接到定义金融单击此处获取常用术语的定义。分析师认证我，CFA Matthew Chow，在此证明，本研究报告中表达的观点准确反映了我对主题证券和发行人的个人观点。我还证明，我的薪酬中没有任何部分与该研究报告中表达的具体建议或观点直接或间接相关。大中华区-房地产覆盖集群美银美林投资评级公司股票代码彭博社符号分析员购买纽特拉4长江实业（集团）有限公司中国海外大洋集团中国海外发展有限公司CHEUFCSVGF CAOVF1香港81香港688港币CFA蔡Cho蔡FA文CFA蔡N文CFA碧桂园CTRYF2007香港CFA马修恒大地产集团XEVRF3333港币CFA Raymond Ngai方兴地产（中国）有限公司FRSHF817港币CFA Raymond Ngai大鹰控股通用航空41香港CFA梁锦松广州富力高频2777 HKCFA Raymond Ngai佳兆业集团控股XKSIF1638港币CFA Raymond Ngai合景泰富房地产控股有限公司WG1813 HKCFA马修龙湖地产有限公司XLOFF960港币CFA马修新世界发展NDVLF17香港CFA马修世茂房地产特种部队813港币CFA Raymond Ngai新鸿基地产-A苏吉SUHJY美国CFA Raymond Ngai新鸿