房地产行业通讯研究简报

总第907期2013/09/02安邦集团研究总部 理论与现实问题 分析评价 贵阳会成为下一个鄂尔多斯吗？【详情】 如此疯狂而大规模的开发建设，不免让人为这颗高原明珠心生忧虑：这个只有400万人口的西部省会城市，会成为下一个鄂尔多斯吗？它的财政收入能支撑房地产崩盘带来的后果吗？它错落优美的地形地貌会在建设狂潮中消失无影吗？ 关键数据  宝招金万上半年吸金2560亿元  8月北京新房成交量环比增长34%  上海前8月经营性用地出让金额已突破1000亿元  8月份的广州楼市依然有点冷 每周要点  北京城建16.9亿元摘理工大学地块  建发股份联合体近11亿元夺得上海杨浦地块  招商地产8.8亿竞得杭州主城宅地  富丽园10.86亿元竞得杭州商地  融创12.5亿摘重庆巴南三宗地  大名城14.53亿元竞得兰州综合用地  广州金融城4宗地卖57.5亿，楼面价创新高  中国铁建15.12亿竞得合肥最大城中村地块  福州榕荣8.85亿元竞得青岛地块  金地商置6.83亿获西安2宗宅地  泰禾40亿摘厦门海沧地块 风险/机会提示  机会：8月上海楼市的反弹力度超乎市场预期  风险：国内地价高涨隐现经济泡沫破裂的前兆 安邦服务热线： 公司网址：http://www.anbound.com.cn 电话：86-10-56763000 传真：86-10-56763059 service-bj@anbound.com.cn 安邦集团研究总部的房地产通讯是一种行业性简报产品，其内容仅供参考，不作为投资依据。 1 理论与现实问题分析评价 贵阳会成为下一个鄂尔多斯吗？ 贵阳是一个美丽的高原城市，宜人的气候，满眼绿意。然而，近年来贵阳陷入了“超级大盘”的建设热潮，据统计，已规划和在建的超过200万平方米的楼盘，不下10个。房地产商在别的城市拿地小心翼翼，在贵阳却豪气万丈，所开发的大盘体量，动辄就在千万平方米以上，与其说是修房子盖楼盘，不如说是造城池，一个楼盘容纳的人口，比西方小城镇的人口规模还要多数十倍。 如此疯狂而大规模的开发建设，不免让人为这颗高原明珠心生忧虑：这个只有400万人口的西部省会城市，会成为下一个鄂尔多斯吗？它的财政收入能支撑房地产崩盘带来的后果吗？它错落优美的地形地貌会在建设狂潮中消失无影吗？......在实地考察了贵阳的城市建设和房地产开发后，我们认为，这样疯狂的超级大盘建设，或许会给这个城市带来超级麻烦的问题。 追根溯源，超级大盘的建设模式，源于地方政府偏好的大规模土地供给模式。一般来说，地方政府更倾向于控制土地供给量以抬高地价，获取更高土地出让收益。但在贵阳，由于财政规模有限，地方政府无力进行土地整理和市政投资，于是选择了让渡土地收入，借助社会资金，以超级大盘的路径快速实现市政基础设施建设和城市升级改造：暨规划出千亩以上的大地块，然后寻找有实力的开发商，将此地块上的土地征用、拆迁整理、安置房建设和市政配套工程，一并交由开发商完成，而这原本是应该由政府承担的土地一级开发，企业完成土地整理后，政府也会确保开发商在地块“招、拍、挂”中取得土地的二级使用权。 如此这般通过“一二级联动开发”，合理的规避不利游戏规则，政府和房地产商达成了利益交换和互惠合作。这样的合作互换，带来的成效也显而易见：经典的成功案例是2007年开盘的贵阳金阳新区“世纪城”项目，该楼盘建筑面积600万平方米，建成后形成金阳新区最繁华的12万人聚居的住宅小区和商业中心。也成为开发商和政府的传颂佳绩：“政府开发金阳新区10年无起色，'世纪城'一个项目就成效满满”。 然而，开发商毕竟不是政府，它的出发点当然是商业利益，考虑的是如何以最小的成本获取最大的收益。而政府需要考虑的是综合收益：城市经济是否能可持续的发展，生态环境如何维护，公共服务设施是否能更好的服务于居民......作为一个合格尽责的地方政府，理所当然应该从这些角度权衡各方的需求。开发商的视角和政府的职责，安邦集团研究总部的房地产通讯是一种行业性简报产品，其内容仅供参考，不作为投资依据。 2 不可避免的存在先天错位，当一个城市的建设绝大部分由开发商来主导时，必然会忽略公众的需求，把原本应该修建医院学校的地块，用来修建高档公寓，而一些偏远的价值不高的地段，则拿来修建公共服务设施。于是，我在贵阳看到了一些不可思议的情景：城市综合体建设在无出入口设计的机场高速旁，大学校园孤零零的建设在远离城市的山头上，漂亮的金阳新区完全是车行的城市行人寥寥......市场经济下，开发商追求商业利益无可厚非，政府职责缺失规划失控却难辞其咎。 当房地产商争先恐后的追求利益最大化时，最后损害的却是整个城市的竞争力，地方政府收获了短期的土地出让金，损失的是长期的财政收入。能看到河岸景观的房子，通常是价值很高的房子。贵阳的母亲河是南明河，蜿蜒曲折穿城而过，沿着南明河边一路往前走，河左岸的在建项目正如火如荼地进行着，数十辆挖掘机在裸露的石山上轰鸣，河右岸仍能看到被拆迁留下的印迹。为了争夺河岸的景观，两岸的房子越修越高越修越密集，密密麻麻的高楼大厦挤压着河岸的景观，也遮挡了更多的楼房分享景观，试想如果能规划得当，层层退让，带来的地价房价升值，岂止离河岸最近的一两栋楼房？开发商和地方政府空有叫板“外滩七公里”的决心，却无国际大都市的视野。 从人口规模和城市规模的对比来看，贵阳最让人担心的还是人口支撑，据统计，仅贵阳在3年内上市的这些百万平方米以上的大型楼盘，就可以为贵阳提供接近300万人的住房，而贵阳市的总人口仅为400万左右，按照目前的建设速度，不用到2020年，未来3到5年贵阳市城区的房子最少能满足500万人居住。因此，无论是贵阳市政府“五年150万新增人口”的规划，还是开发商“十年新增600万人口”的豪言壮语，都过于乐观了。 纵观整个贵州省，总人口超过百万的城市屈指可数，加之贵阳市的经济基础相对薄弱，要吸纳外来人口光凭借气候和生态，显然太过片面。因为人口聚集到城市的理由，并不是城市里有很多房子，而是城市能够给人带来更多的机会，能够带来更多的财富。显然，贵阳把重心都放在造城上了，反而忽略了最核心的人的需求。 返回首页 行业数据信息 1－7月中国国有土地使用权出让收入同比增长49.4% 中国财政部公布的数据显示，2013年1－7月，中国国有土地使用权出让收入20151亿元，同比增长49.4%，2012年同期为下降安邦集团研究总部的房地产通讯是一种行业性简报产品，其内容仅供参考，不作为投资依据。 3 27.1%；地方财政本级收入42080亿元，同比增长13.5%，原因是受到用地供应量增加、房地产市场交易活跃、地价整体水平上涨，以及2012年同期收入基数较低等影响，带动相关地方税收增加。（LSJ） 返回首页 8月19－25日一周，大中城市住宅成交环比增长12% 数据显示，8月19日－8月25日一周，中国40个大中城市商品住宅成交量达到476万平方米，环比增长12%，和2012年周均成交水平基本持平。分城市来看，二线城市环比增长19%；三、四线城市环比增长10%；一线城市环比微增4%。住宅用地供应方面，上周，中国40个大中城市住宅用地供应185万平方米，环比下降48%，较2012年周均供应水平下滑35%。分城市来看，一线城市环比下降13%；二线城市环比下降75%；三、四线城市环比下降37%。分析认为，8月末部分城市出现的“抢房潮”，原因是有较大的刚需支撑，未来如何释放购房需求而又有效地平抑房价的上扬，将成为政府楼市调控的两个平行任务。2013年下半年，一、二线城市的优质地块仍将是标杆房企争夺的焦点。（BSJ） 返回首页 宝招金万上半年吸金2560亿元 至今，万科、保利、中海以及恒大四家龙头房企均公布了其2013年中期业绩报告。统计发现，这四家房企上半年净利润总计为230亿元，且同比增长幅度均超过10%；此外，这四家房企上半年销售金额达2559.24亿元。对此，分析表示，预计万科和中海两大房企前8个月销售额都将达到1000亿元，且这四家房企年内销售额分别都将超过1000亿元。公开资料显示，2013年上半年，万科实现净利润45.6亿元，同比分别增长22.3%；保利地产归属于上市公司股东的净利润为34.06亿元，同比增长35.70%；中海地产获得了88亿元（折合110.3亿港元）的股东应占溢利，利润增长率为31.6%；恒大地产股东应占利润62.4亿元，同比上升10.2%。按此计算，四强房企上半年总计净赚230亿元，除恒大地产外，其他三家同比增长幅度都超过20%。事实上，上述四家房企不但积极布局一、二线城市，提升利润空间，其销售规模的扩张也非常明显。资料显示，2013年1－7月，万科实现销售金额976.5亿元，在8月份率先完成千亿销售额无疑；保利实现销售金额705.5亿元；恒大地产实现销售金额527.2亿元；此外，中建将地产业务注入中海后，中海地产今年的销售规模将突破1500亿元，而今年8月份，其地产业务销售金额也将突破千亿元。由此看来，2013年年内，销售额将晋级“千亿军团”的房企有望达到7家。对此，安邦集团研究总部的房地产通讯是一种行业性简报产品，其内容仅供参考，不作为投资依据。 4 张宏伟称，“千亿级房企”未来将更注重提升利润，多元化业态布局以及扩张海外等投资策略。（RSJ） 返回首页 8月北京新房成交量环比增长34% 监测数据显示，截至8月28日，北京二手房成交11125套，环比上月上涨6%。8月份北京二手房市场继续7月的势头，持续升温，为金九银十铺垫。目前二手市场的成交主力依然是“免税房”，部分“有税房”业主也主动让出一点“税款”以尽快促进成交，但案例不多。二手房市场持续升温，主要是因为城区基本没有新房供应，而二手房拥有较成熟的配套设施和优越的地理位置而受到青睐。预计9月份二手房成交量将保持平稳。新房市场火热程度异常，只要是推出的新盘，售空的速度异常之快。价格方面，无论是新房还是二手房，都在上涨，这种趋势短期没有看到改变的迹象。（LSJ） 返回首页 上海前8月经营性用地出让金额已突破1000亿元 相比8月上海楼市的小幅升温，上海土地市场却已“高烧难退”。数据显示，上海8月共成交20幅经营性用地，出让面积91.13万平方米，环比增长19.7%，全月经营性用地出让金额为155.74亿元，环比7月略减14%，自此，上海经营性用地出让金已经连续6个月超过100亿元。更为重要的是，上海前8个月的经营性用地出让金额合计已经突破1000亿元，而去年全年这一数字仅为875亿元。9月上海将至少有19幅经营性用地出让，起始出让价格就已高达298亿元。其中，起拍价175亿元的徐家汇中心项目商办地块成为关注的焦点，届时该幅地块如成功出让，将成为上海史上总价最高“地王”。分析表示，“金九银十”作为楼市成交黄金期，届时如果楼市成交出现大幅放量，将进一步“助燃”土地市场。（BSJ） 返回首页 8月份的广州楼市依然有点冷 数据显示，7月29日－8月25日，广州楼市的成交量为5426套，平均每周成交量为1357套，成交总面积58.08万平方米。剔除7月的最后三天，再加上未统计的8月最后一周，广州楼市8月的成交量预计将比上月（6296套）有所增加。截止到8月25日，全市可售未售商品住宅为48123套。从每周的成交量来看，广州8月份的楼市可谓是坐上了“过山车”。7月29日至8月4日，广州楼市成交量为1393套；第二周突然变脸，成交量跌至922套，环比下降34%，创安邦集团研究总部的房地产通讯是一种行业性简报产品，其内容仅供参考，不作为投资依据。 5 今年以来除春节前后两周外新低；第三周的成交量回升至1062套；到第四周又猛增至2094套，环比涨幅高达97%。不过，第四周的广州楼市中心和近郊楼市呈现截然相反的成交情况，中心区反常零成交，而近郊成交量突破2000套。中心六区零成交，创近几年中心区成交新纪录。成交均价方面，广州8月楼市也经历了从全市均价新高到全市两年均价新低的“