房地产行业研究简报：最有效政策出台

敬请参阅最后一页之特别声明 1 行业研究简报 ——最有效政策出台 投资要点  国务院常务会议决定将实行更为严格的差别化住房信贷政策。  1、对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；  2、对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；  3、对贷款购买第三套及以上住房大幅度提高首付款比例和利率水平。  铁手政策抑制房价。对于购买二套房首付比例的提升，我们在4.13日《提高按揭首付是抑制房价最有效的政策》报告中已经做出提示，在此我们重申本项政策的有效性。  目前对于购买二套房的最优惠政策是执行85折利率，如果未来严格执行1.1倍利率，月供会增加13%。  目前市场中投资购房比例较高，提高了首付比例和贷款利率将明显提升投资购房门槛，并降低投资购房的预期收益率，这部分需求的挤出将导致交易量的下滑，从而影响开发商的回款和预期，未来房价上涨趋势将会很快得到控制。 图表1：利率提升前后月供增长13% 贷款总额（万元） 月供期限（月）基准利率 85折利率 1.1倍利率 按85折利率月供（元） 按1.1倍利率月供（元） 月供增加额（元）月供增加比例150 240 5.94% 5.05% 6.53% 9941 1269 13% 来源：国金证券研究所  政策的执行力会怎样？我们预计银监会和央行会在近期出台细则和对商业银行进行窗口指导，此项政策会得到严格执行。因为我们在实地调研中了解到目前对第二套房的首付比例基本都已经严格执行不低于40%的要求，说明只要政府态度坚决，银行层面就会严格落实。并且本次也提出对首次购买90平米以上的购房者首付比例提升至30%，对首次购房也同样提高了门槛，其严厉程度超出预期，在政府如此强硬的态度之下料商业银行也不会疏松执行。  房产税埋下伏笔。国务院会议还提出加快研究制定合理引导个人住房消费、调节个人房产收益的有关税收政策，为未来房产税的出台埋下伏笔。我们认为政府会给市场一定时间来观察调控效果，如果房价继续上涨房产税可能于六、七月份在北京、上海、深圳、重庆四个城市率先出台。如果房价得到控制，房产税出台时间也会延后。  调控效果决定投资机会。前期地产股的投资逻辑陷入两个死循环。一是基本面越好股价越跌，因为预期后续会有调控政策出台；二是政策即使出台持有增持 减持房地产行业房地产行业研究简报 2010年04月15日 36454145464551455645090415090709090929091228100329国金行业沪深300 分析师:曹旭特 (8610)66211658 caoxt@gjzq.com.cn 中国上海黄浦区中山南路969号谷泰滨江大厦15A层（200011） 市场数据 行业优化平均市盈率 48.15市场优化平均市盈率 29.70国金房地产指数 4725.45沪深300指数 3394.57上证指数 3164.97深证成指 12513.29中小板指数 6381.85相关报告 1 《提高按揭首付是抑制房价最有效的政策》，2010.4.13 2 《对未来地产政策的判断》，2010.4.8 此文档仅供国信证券股份有限公司使用 维持增持评级——房地产行业研究简报 敬请参阅最后一页之特别声明 2但没有效果地产股仍不会有好的表现，因为预期后续还会有更严厉政策出台。但在本项政策出台之后，我们认为政府也会给市场一段政策有效性的检验期，短期调控政策也将进入空白期。未来地产股的投资机会来临的前提是房价得到控制，因为只有房价稳定投资者预期才能明确。我们认为本次出台政策对抑制房价会比较有效，但由于政策效力较强也会使行业基本面出现下滑过度的可能，所以本次能否实现适度调控的效果将决定未来地产股投资机会。 图表2：行业内重点公司投资评级（人民币） 股票名称 收盘价（元）已上市流通A股（百万股）09EPS（元）EPS 10%0910EPS （元） 09PE 10PE投资评级上期评级万 科Ａ 9.2 8320.7 0.4837.50%0.66 19.2 13.9 买入买入深振业 11.29462.6 0.5540.00%0.77 20.5 14.7 买入 买入招商地产 21.66476 1.0248.04%1.51 21.2 14.3 买入买入深 天 健 12.7149 0.3514.29%0.4 36.3 31.8 买入 买入金 融 街 10.571706.7 0.4515.56%0.52 23.5 20.3 买入买入渝开发 14.36226.5 0.1838.89%0.25 79.8 57.4 持有 持有广宇发展 13.86430.6 0.2334.78%0.31 60.3 44.7 买入买入中天城投 11.11300.9 0.7960.76%1.27 14.1 8.7 买入 买入昆百大Ａ 11.9993.9 0.29148.28%0.72 41.3 16.7 买入买入海德股份 11.13107.7 0.214.76% 0.22 53.0 50.6 买入 买入大连友谊 14.91177.9 0.7577.33%1.33 19.9 11.2 买入买入荣盛发展 19.21140 0.7 30.00%0.91 27.4 21.1 买入 买入合肥城建 26.1921.4 0.6851.47%1.03 38.5 25.4 买入买入世联地产 58.2525.6 0.9318.28%1.1 62.6 53.0 买入 买入保利地产 18.761051.9 0.9450.00%1.41 20.0 13.3 买入买入冠城大通 13.3503.3 0.48137.50%1.14 27.7 11.7 买入 买入海泰发展 7.42248.3 0.240.00% 0.24 30.9 30.9 买入买入建发股份 13.78781.2 0.7112.68%0.8 19.4 17.2 买入 买入华业地产 8.22471.1 0.3652.78%0.55 22.8 14.9 买入买入北京城建 16.76389.5 1.0115.84%1.17 16.6 14.3 买入 买入华发股份 15.41618.4 0.8 37.50%1.1 19.3 14.0 买入买入金地集团 12.94562.7 0.5236.54%0.71 24.9 18.2 买入 买入安徽水利 13.25185.2 0.2 290.00%0.78 66.3 17.0 买入买入外高桥 16.91127.3 0.185.56% 0.19 93.9 89.0 持有 持有信达地产 10.14483.2 0.4163.41%0.67 24.7 15.1 买入买入陆家嘴 22.841358.1 0.5 8.00% 0.54 45.7 42.3 买入 买入天地源 6.76349 0.1968.42%0.32 35.6 21.1 买入买入中华企业 13.4748.9 0.444.55% 0.46 30.5 29.1 买入 买入上实发展 12.62870.9 0.4 10.00%0.44 31.6 28.7 买入买入南通科技 15.96134 0.8420.24%1.01 19.0 15.8 买入 买入张江高科 11.69582.5 0.6245.16%0.9 18.9 13.0 买入买入 维持增持评级——房地产行业研究简报 敬请参阅最后一页之特别声明 3 公司投资评级的说明： 强买：预期未来6－12个月内上涨幅度在20%以上； 买入：预期未来6－12个月内上涨幅度在10%－20%； 持有：预期未来6－12个月内变动幅度在 -10%－10%； 减持：预期未来6－12个月内下跌幅度在10%－20%； 卖出：预期未来6－12个月内下跌幅度在20%以上。 行业投资评级的说明： 增持：预期未来3－6个月内该行业上涨幅度超过大盘在5%以上； 持有：预期未来3－6个月内该行业变动幅度相对大盘在 -5%－5%； 减持：预期未来3－6个月内该行业下跌幅度超过大盘在 5%以上。 首页三类投资建议图标中反色表示为本次建议，箭头方向表示从上次的建议类型调整为本次的建议类型。 优化市盈率计算的说明： 行业优化平均市盈率中，在扣除行业内所有亏损股票后，过往年度计算方法为当年年末收盘总市值与当年股票净利润总和相除，预期年度为报告提供日前一交易日收盘总市值与前一年度股票净利润总和相除。 市场优化平均市盈率中，在扣除沪深市场所有亏损股票后，过往年度计算方法为当年年末收盘总市值与当年股票净利润总和相除，预期年度为报告提供日前一交易日收盘总市值与前一年度股票净利润总和相除。 特别声明： 本报告版权归“国金证券研究所”所有，未经事先书面授权，任何人不得对本报告进行任何形式的发布、复制。如引用、刊发，需注明出处为“国金证券研究所”，且不得对本报告进行有悖原意的删节和修改。本报告基于我公司及其研究人员认为可信的公开资料或实地调研资料，但我公司及其研究人员对这些信息的准确性和完整性不作任何保证，且本报告中的资料、意见、预测均反映报告初次公开发布时的判断，可能会随时调整。报告中的信息或所表达意见不构成投资、法律、会计或税务的最终操作建议，我公司不就报告中的内容对最终操作建议做出任何担保。在法律允许的情况下，我公司的关联机构可能会持有报告中涉及的公司所发行的证券并进行交易，并可能为这些公司正在提供或争取提供多种金融服务。我公司的关联机构或个人可能在本报告公开发布之前已经使用或了解其中的信