中天城投(000540)2013年中报业绩点评：中天会展城及基建回款进入结算期，业绩兑现日渐明朗

敬请参阅最后一页特别声明 -1- 证券研究报告 2013年8月20日 中天城投（000540.SZ） 房地产 中天会展城及基建回款进入结算期，业绩兑现日渐明朗 ---2013年中报业绩点评 公司简报 ◆公司公布中报业绩，营业收入、母公司净利润分别为27.4亿元、5.0亿元，同比增长96.7%、57.6%。折合EPS0.39元。扣非后净利润增长达283.1%。 ◆营收大幅增长及毛利率大幅提升主要系中天会展城及基建回款进入结算期。公司营业收入大幅增长至27.4亿元，其中房地产结算23.9亿元，基建补偿收益1.9亿元，而去年同期房地产结算仅12.8亿元且无基建补偿收益结算。公司整体毛利率从31.6%升至42.2%，一方面房地产结算毛利率升至39.7%，较去年同期35.3%提升4.4%，因今年结算的中天会展城毛利率远高于去年结算的中天花园三期项目，另一方面基建补偿收益无成本发生，毛利率达100%。 ◆合同销售额如期增长，负债率仍偏高。公司上半年完成房地产合同销售额70亿元，合同销售面积132万方，主要来自未来方舟（30亿元）和会展城金融中心项目（约30亿元），完成了我们预测的160亿元合同销售额的44%，高于去年30%的完成度，我们认为公司楼盘处于贵阳市区最好的位臵，后续继续热销是必然的。从负债角度看，公司今年年中的负债水平并未较2012年底有明显改善，净资产负债率仍在300%左右，后续公司如何盘活现有资产并降低负债水平仍是公司走出去的先决条件。 ◆业绩兑现日渐明朗，维持“买入”评级。我们在7月17日公司发布股权激励计划时，即给出买入评级，认为股权激励体现了公司聚焦主业的决心并锚定了30%的增长下限，而市场并没有充分预期到公司业绩增长和销售增长的确定性，中报表明业绩兑现日渐明朗。我们预计公司2013年房地产结算为58亿元，基建回款结算为3.8亿元，2013-2014年公司业绩分别为0.71元/0.92元，2013年PE仅10X，公司RNAV为9.8元，目前折价25%，具备估值优势，维持买入评级。 业绩预测和估值指标 指标 2011 2012 2013E 2014E 2015E 营业收入（百万元） 3,330 3,554 6,529 10,457 15,546 营业收入增长率 0.08% 6.72% 83.71% 60.15% 48.67% 净利润（百万元） 525 438 908 1,173 1,488 净利润增长率 -5.35% -16.50% 107.06% 29.24% 26.79% EPS（元） 0.41 0.34 0.71 0.92 1.16 ROE（归属母公司)（摊薄） 24.37% 18.53% 28.08% 24.72% 24.89% P/E 18 22 10 8 6 买入（维持） 当前价/目标价：7.43/10元 目标期限：3-6个月 分析师 竺劲 (执业证书编号：S0930513070006) 22169105 zhujin@ebscn.com 联系人 市场数据 总股本(亿股)： 12.79 总市值(亿元)：95.02 一年最低/最高(元)：5.51/8.88 近3月换手率：140.79% 股价表现(一年) -20%-5%10%25%40%08-1210-1211-1201-1302-1304-1305-1307-13中天城投沪深300 收益表现 % 一个月 三个月 十二个月 相对 -3.92 27.25 13.34 绝对 1.65 16.47 13.30 相关研报 股权激励计划出台传递积极信号，给予“买入”评级 ···································· 2013-07-17 2013-08-20 中天城投 敬请参阅最后一页特别声明 -2- 证券研究报告 图1：毛利率大幅回升 31.6%42.2%0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%50%2009/032009/052009/072009/092009/112010/012010/032010/052010/072010/092010/112011/012011/032011/052011/072011/092011/112012/012012/032012/052012/072012/092012/112013/012013/032013/05毛利率 资料来源：公司公告、光大证券研究所 图2：合同销售额进入增长快车道 62 56 89 160 224 152 106 156 260 351 -10%59%80%40%-20%-10%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%0 50 100 150 200 250 300 350 400 2010201120122013E2014E合同销售额（亿元）合同销售面积（万方）增速 资料来源：公司公告、光大证券研究所 2013-08-20 中天城投 敬请参阅最后一页特别声明 -3- 证券研究报告 利润表（百万元） 2011 2012 2013E 2014E 2015E 营业收入 3,330 3,554 6,529 10,457 15,546 营业成本 2,086 2,345 3,795 6,593 10,241 折旧和摊销 68 118 200 200 200 营业税费 326 328 588 941 1,399 销售费用 215 318 480 672 941 管理费用 210 253 400 560 784 财务费用 9 108 104 153 213 公允价值变动损益 0 0 0 0 0 投资收益 3 0 10 0 0 营业利润 471 191 1,174 1,537 1,968 利润总额 733 601 1,244 1,607 2,038 少数股东损益 5 (0) 0 0 0 归属母公司净利润 525 438 908 1,173 1,488 资产负债表（百万元） 2011 2012 2013E 2014E 2015E 总资产 18,011 25,899 37,482 54,429 71,696 流动资产 13,626 21,975 34,447 51,626 69,103 货币资金 1,193 2,141 1,959 3,137 4,664 交易型金融资产 0 0 0 0 0 应收帐款 138 52 62 75 90 应收票据 0 0 0 0 0 其他应收款 298 323 387 465 557 存货 11,082 18,640 31,216 47,126 62,969 可供出售投资 0 0 0 0 0 持有到期金融资产 0 0 0 0 0 长期投资 37 37 37 37 37 固定资产 2,998 2,928 2,679 2,451 2,243 无形资产 77 77 77 77 77 总负债 15,554 23,272 33,994 49,822 69,746 无息负债 9,408 13,527 21,436 31,426 43,408 有息负债 6,146 9,744 12,558 18,396 26,338 股东权益 2,457 2,627 3,544 5,107 6,389 股本 1,279 1,279 1,279 1,279 1,279 公积金 267 195 227 916 1,035 未分配利润 609 893 1,728 2,552 3,665 少数股东权益 302 260 310 360 410 现金流量表（百万元） 2011 2012 2013E 2014E 2015E 经营活动现金流 1,158 -5,881 -2,828 -4,453 -2,057 净利润 525 438 908 1,173 1,488 折旧摊销 14 51 106 252 231 净营运资金增加 281 -3,271 -4,081 -6,010 -3,968 其他 339 -3,100 240 132 193 投资活动现金流 -2,953 73 256 225 205 净资本支出 81 41 200 200 200 长期投资变化 12 0 0 0 0 2013-08-20 中天城投 敬请参阅最后一页特别声明 -4- 证券研究报告 其他资产变化 -3,045 32 56 25 5 融资活动现金流 1,235 3,923 2,683 5,684 7,474 股本变化 0 0 0 0 0 债务净变化 1,392 3,599 2,814 5,838 7,942 无息负债变化 -157 324 -131 -153 -468 净现金流 -830 947 111 1,457 5,623 资料来源：光大证券、上市公司 2013-08-20 中天城投 敬请参阅最后一页特别声明 -5- 证券研究报告 关键指标 2011 2012 2013E 2014E 2015E 成长能力（%YoY） 收入增长率 0.08% 6.72% 83.71% 60.15% 48.67% 净利润增长率 -5.35% -16.50% 107.06% 29.24% 26.79% EBITDA增长率 -30.50% -37.13% 309.03% 33.40% 28.99% EBIT增长率 -38.81% -56.04% 702.33% 28.85% 25.92% 估值指标 PE 18.10 21.67 10.47 8.10 6.39 PB 4.41 4.01 2.94 2.00 1.59 EV/EBITDA - - - - - EV/EBIT - - - - - EV/NOPLAT - - - - - EV/Sales - - - - - EV/IC - - - - - 盈利能力（%） 毛利率 37.36% 34.02% 41.89% 36.95% 34.12% EBITDA率 14.80% 8.72% 19.41% 16.17% 14.03% EBIT率 12.49% 5.15% 22.47% 18.08% 15.31% 税前净利润率 22.00% 16.91% 19.05% 15.37% 13.11% 税后净利润率（归属母公司） 15.77% 12.34% 13.90% 11.22% 9.57% ROA 2.94% 1.69% 2.42% 2.16% 2.08% ROE（归属母公司）（摊薄） 24.37% 18.53% 28.08% 24.72% 24.89% 经营性ROIC 4.17% 1.22% 6.58% 5.94% 6.09% 偿债能力 流动比率 106.64% 133.92% 141.70% 145.75% 136.40% 速动比率 19.90% 20.32% 13.29% 12.70% 12.11% 归属母公司权益/有息债务 35.06% 24.29% 25.75% 25.80% 22.70% 有形资产/有息债务 2.91 2.64 2.97 2.95 2.72 每股指标(按最新预测年度股本计算历史数据) EPS 0.41 0.34 0.71 0.92 1.16 每股红利 0.09 0.15 0.00 0.00 0.00 每股经营现金流 -1.28 -1.21 0.35 0.42 0.44 每股自由现金流(FCFF) -1.95 -2.42 -3.22 -4.50 -2.92 每股净资产 1.68 1.85 2.53 3.71 4.68 每股销售收入 2.60 2.78 5.11 8.18 12.16 资料来源：光大证券、上市公司 2013-08-20 中天城投 敬请参阅最后一页特别声明 -6- 证券研究报告 分析师声明 负责准备本报告以