安邦咨询房地产行业通讯

总第901期2013/07/22安邦集团研究总部 理论与现实问题 分析评价 下半年房地产行业洗牌将加剧【详情】 房地产行业资源整合及行业集中度正在加速调整。由于国内宏观经济景气度下滑，中央明确提出调结构，盘活存量。房地产市场也面临结构的调整，而中小房企融资难度和成本将会不断增大，优胜劣汰不可避免，行业集中度将进一步提升。 关键数据  1－6月中国房地产开发投资同比增长20.3%  二季度中国百城地价创5年新高  6月北京租金同比上涨6.2%  6月广州全市一手住宅网签面积同比减少23.5% 每周要点  天津振业7.9亿摘红桥地块  招商地产17亿获佛山重庆四地块  珠江实业18.26亿元获得重庆地块  福建正荣36.2亿夺南京两地，创浦口新城新地王  金城携中航39.6亿再拿南京航空产业城地块  升龙地产30.8亿夺南京江心洲宅地  万科9.6亿拿下长沙梅溪湖两宗宅地  融信集团9.25亿元竞得福州主城商服用地  海亮地产10亿夺济南三宅地  广西润洲9.9亿元拿下南宁竹溪大道36亩土地 风险/机会提示  机会：房地产再融资阀门已有渐渐放开的迹象  风险：广州新一轮楼市调控“箭在弦上” 安邦服务热线： 公司网址：http://www.anbound.com.cn 电话：86-10-59001377 传真：86-10-59001355 service-bj@anbound.com.cn 安邦集团研究总部的房地产通讯是一种行业性简报产品，其内容仅供参考，不作为投资依据。 1 理论与现实问题分析评价 下半年房地产行业洗牌将加剧 对于资金密集型的房地产行业，金融环境的变化时刻影响着房地产行业的走向。今年6月底出现银行间流动性资金紧张，虽然央行最终投放流动性，但预示着金融环境从宽松转向偏紧。在此背景下，今年下半年银行贷款、信托、债券等融资方式的利率或走高，开发商的资金链将面临考验。高负债、融资渠道窄、又处于开发期的中小型房企下半年压力最大。 融资能力成为房企是否能扩大再生长的一个重要指标。《2012房地产企业经营管理蓝皮书》中指出，近年来，随着融资难度的加大，企业资金占用费和贷款费用“吃掉”项目开发利润的比例越来越高，普遍占比是30%－70%。与此同时，开发贷审批一直很严格，银行根据信用等级来向企业发放贷款，并制定利率。业绩稳定、融资标的风险低的企业更容易获得贷款，而高负债的中小企业则融资难度更大。下半年金融环境对房地产行业的影响，处于快速扩张期且高负债高利率、借新还旧的企业的资金链将会更加紧张。对于资金充裕、去化有保障，即便量价下降10%现金流还为正的企业则影响不大。如果流动性紧张得不到缓解，行业的拐点可能就会来临。从大房企近一段时期的表现来看，资金流动性并不紧张。一向不拿“地王”的万科近半个月内斥资百亿，从6月28日至7月8日，在广州、上海、重庆抢滩三个“地王”。6月份银行“钱荒”事件似乎成为土地市场的分水岭，此前三个月，以佳兆业、越秀、旭辉为代表的中小型房企占据了高价地的主席位，但之后大房企开始走向台前，以万科、保利、绿地、恒大为代表的大型房企纷纷重金抢滩土地市场。经过前期的激进拿地，加上融资渠道收紧，中小房企资金链将趋紧，大房企将成土地市场主角。 银行以外的渠道融资成本不断攀升，这实际上已经成了拖累小房企的杀手锏。从银行贷款最高可以贷到土地价值的60%，但信托只有40%，且一般的小房企没有渠道很难从信托基金融资，只能靠民间高利贷。现如今，更残酷的游戏规则开始在长沙融资市场涌动。以投资公司、担保公司等形式存在的企业实际就是高利贷的化身，他们与银行合谋，从小房企手中高息套利，推高房企的融资成本。一笔贷款到期，银行会叫房企先借高利贷偿还，过渡一两个月，等银行贷款下来后，一切照常运转，如果能顺利拿到贷款，房企可以承受一两个月的高息借款。目前长沙1个月的利息一般是4－5分，紧急的需要8分－1毛钱，最高达到2毛5，一笔5000万的过桥资金，一个月利息二安邦集团研究总部的房地产通讯是一种行业性简报产品，其内容仅供参考，不作为投资依据。 2 三百万元，高的利息要四五百万。然而，实际上，需要开发商“过渡”的远不止一两个月。如今放高利贷的人只要听说银行办了一笔开发贷，就立刻前去找银行的人接洽，商谈利率合作，并约定给银行“返点”。房企原本可以寄希望于银行的低息贷款，但只要过桥资金多借一个月，贷款的融资成本就会暴增。 据悉，目前90%的小房企靠民间资金发展，而小房企99%是合资。项目启动资金通常由几个合伙人各自从民间集资几千万，再找银行贷款运转，项目建设先由建筑商垫资，再预售回笼资金。如果按照正常情况，分期开发不会出事，贷款到期，急需资金周转时，只能找高利贷做过桥资金，但就怕中途销售行情突变或者银行贷款收紧，因为半路停工会沉淀大量资金，时间一长就被拖死。 预计下半年，房企融资将更为困难，如果销售放缓，中小房企或将出现资金紧张的局面。同时，银行下半年会更加注重信贷的质量，对实力的大房企、中小房企的贷款利率会有差别，小房企很难贷到款，会进一步出现强者恒强的局面。在我们看来，房地产行业资源整合及行业集中度正在加速调整。由于国内宏观经济景气度下滑，中央明确提出调结构，盘活存量。房地产市场也面临结构的调整，而中小房企融资难度和成本将会将不断增大，优胜劣汰不可避免，行业集中度将进一步提升。 返回首页 行业数据信息 1－6月中国房地产开发投资同比增长20.3% 数据显示，2013年1－6月，中国房地产开发投资36828亿元，同比名义增长20.3%，增速比1－5月回落0.3个百分点。其中，住宅投资25227亿元，增长20.8%，增速回落0.8个百分点，占房地产开发投资的比重为68.5%。2013年1－6月，房地产开发企业房屋施工面积549408万平方米，同比增长15.5%，增速比1－5月份回落0.5个百分点；房屋新开工面积95901万平方米，增长3.8%，增速提高2.8个百分点；其中，住宅新开工面积70630万平方米，增长2.9%。2013年1－6月，房地产开发企业土地购置面积15721万平方米，同比下降10.4%，降幅比1－5月收窄2.7个百分点；土地成交价款3699亿元，增长7.5%，增速提高3.8个百分点。（LSJ） 返回首页 安邦集团研究总部的房地产通讯是一种行业性简报产品，其内容仅供参考，不作为投资依据。 3 6月中国70个大中城市中63城房价上涨 国家统计局发布的数据显示，2013年6月，中国70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅价格环比上涨的城市分别有63个和55个，分别比上月减少2个和9个。2013年6月，中国70个大中城市中，二手住宅价格环比涨幅收窄的城市有34个，最高涨幅为1.3%，环比回落0.4个百分点。新建商品住宅价格环比涨幅收窄的城市有38个，最高涨幅环比回落0.5个百分点为2.4%。分析认为，二季度土地市场开始回暖，在地方财政收入增长乏力之时，多地加大供地力度以缓解财政压力及保障供地计划的完成。6月上涨城市的个数还比较多，说明房地产调控的压力比较大，后期还是需要按照国务院的有关规定加强房地产的调控。（BSJ） 返回首页 二季度中国百城地价创5年新高 数据显示，2013年二季度，中国100个重点监测城市住宅用地楼面均价为每平方米1863元，同比连续第三个季度上行，涨幅为27.6%，创5年同期新高。2013年二季度，中国百城住宅用地平均溢价率为21.9%，较上季度提高4.1个百分点，连续第5个季度回升。2013年二季度，中国百城住宅用地成交楼面均价排名居前的城市包括北京、厦门、杭州、温州、广州、南京、宁波、上海等，其中北京的“地王”地块纯商品住宅部分的楼面均价超过每平方米4万元。2013年二季度，中国限购城市（一、二线城市）楼面均价同比上涨54.0%，环比上涨3.9%；非限购城市楼面均价同比下降10.5%，环比下降8.9%。分析称，鉴于土地价格和房价的联动效应，若地价涨势较快，将会通过影响市场预期、转嫁成本等方式推高房价，增加调控难度。2013年1－6月，房地产开发企业土地购置面积同比下降10.4%，降幅收窄。下半年，土地市场仍将延续活跃的态势，2013年房企购置土地或有“负转正”的可能性。（BSJ） 返回首页 6月北京租金同比上涨6.2% 北京市统计局和国家统计局北京调查总队联合发布的统计数据显示，6月北京市居民消费价格总水平环比下降0.2%，同比上涨3.5%。其中，6月居住价格同比上涨6.4%。包括建房及装修材料价格上涨1.9%，住房租金上涨6.2%。具体数据显示，6月北京租金环比上涨0.3%，同比上涨6.2%；相比5月份的环比上涨0.5%、同比上涨7.4%而言有所放缓。此外，统计数据显示，今年上半年，北京CPI总水平安邦集团研究总部的房地产通讯是一种行业性简报产品，其内容仅供参考，不作为投资依据。 4 比去年同期上涨3.5%，其中，住房租金同比上涨8%。对此数据，分析认为，6月北京整体租赁市场依然活跃，但因为最近2个月的买卖交易相对冷清，导致租赁房源宽裕，使得租金涨幅低于上月。分析还表示，去年的数据变化也是导致同比数据变化的主要原因。购房者的预期有所降温，二手房交易减少，租赁房源出现平稳上涨，也使得租金涨幅相比之前几个月环比有所放缓。（LSJ） 返回首页 6月广州全市一手住宅网签面积同比减少23.5% 广州市国土房管局公布的《6月10区房地产市场运行情况的通报》显示，6月份广州全市10区一手住宅网签面积49.61万平方米，同比减少23.5%，环比减少6.9%；网签均价15261元/平方米，同比上升11.2%，环比下降0.9%。而这已是广州楼市成交面积连续两个月同比萎缩两成多，但房价同比仍上涨一成。据悉，广州自4月实行“限价政策”后，6月楼市供应并不充裕。数据显示，6月份广州全市10区批准预售的商品房项目共13个，批准预售商品房4860套，同比减少28.5%。，环比增长39.9%；面积47.06万平方米，同比减少37.3%，环比增长28.4%。其中，批准预售商品住宅2701套，同比减少44.0%，环比减少8.7%；面积28.91万平方米，同比减少46.2%，环比减少13.8%。从而，6月广州全市10区一手住宅网上签约面积49.61平方米，同比减少23.5%，环比减少6.9%。然而，虽然成交面积连续两个月同比下降两成，但广州的房价仍然在涨。数据显示，6月广州全市10区新建商品住宅网上签约均价15261元/㎡，同比上升11.2%，环比下降0.9%。而中心六区一手住宅网上签约均价22620元/㎡，同比上升10.3%，环比下降6.3%；外围4区新建商品住宅网上签约均价12352元/㎡，同比上升13.3%，环比上升1.7%。其中，越秀、天河分别以34169元/㎡和32675元/㎡位列全市楼价最高。（RSJ） 返回首页 6月美国新住房开工数同比下降9.9% 7月17日，美国商务部公布的数据显示，2013年6月，经季节调整后，美国新屋营建数字同比下降9.9%，为83.6万套，创自2012年8月来新低，公寓住房开工数字降幅最大。2013年6月，美国至少容纳五位住户的建筑开工数字同比下降26.7%，独户住房开工数字同比下降0.8%。2013年6月，美国新房开工数字同比增长10.4%，显示住房市场仍在复苏，人们担心抵押贷款利率的上升将影响住房市场的回暖。2013年6月，美国营建许可同比下降7.5%，为91.1万套，其中至少容纳五位住户住宅许可数字同比下降22.8%，美国独户住房安邦集团研究总部的房地产通讯是一种行业性简报产品，其内容仅供参考，不作为投资依据。 5 许可数字同比增长0.6%，为62.4万套，创自2008年5月来新高。（LSJ） 返回首页 市场动态 三四线城市“鬼城”现象凸显 以建设“区域性中心城市”为战略目标的湖北十堰市，现阶段却面临着不小的尴尬：一边是新增大量土地加速发展，另一边则是大量楼盘竖起却迟迟不见买家。据国内媒