本公司具备证券投资咨询业务资格 请务必阅读正文后免责条款部分 事件：广州市国土资源和房屋管理局于4月22日晚发布了“市国土房管局关于落实广州市房地产市场调控政策加强房地产市场监管的通知”，是对3月31日广州发布的执行细则中关于预（销）售管理的进一步细化，因而可称为“配套细则”。配套细则主要强调广州市（含市辖10区、从化市和增城市）实行商品住宅预（销）售网上价格申报，未办理网上价格申报的，或申报价格过高且不接受国土房管部门指导的，暂不核发预售许可证。超过申报价格销售的，暂停网上签订商品房买卖合同。 一、配套细则的提出背景： 1. 广州国土房管局在9月24日明确：要对中心城区个别异常高价的主旨项目采取了限制预售规模和控制交易节奏的措施； 2. 广州在3月31日晚公布了2013年度的房地产调控执行细则，明确要预售方案申报价格过高且不接受国土房管部门指导的商品住宅项目，暂不核发预售许可证； 3. 官方在4月18日发布了70大中城市住宅销售价格变动报告，显示广州的新建商品住宅（不含保障性住房）的成交价格在3月份同比增长11.2%，为70城市涨幅最高，此前2月份同比增长8.2%，也是70城市涨幅最高； 二、细则的看点： 1. 有具体的实施时间：2013年4月24日起； 2. 区域范围扩展了，包括了从化和增城，即广州市（含市辖10区、从化市和增城市）； 3. 明确了对象：所有商品住宅都需要执行预（销）售网上价格申报； 4. 两道门槛限价：未办理网上价格申报的，或申报价格过高且不接受国土房管部门指导的，暂不核发预售许可证；超过申报价格销售的，暂停网上签订商品房买卖合同； 5. 分区域明确负责单位：广州市房屋交易监管中心负责市辖中心六区的商品住宅价格申报管理；市国土房管局花都、番禺、萝岗、南沙区分局和从化；增城市国土房管局负责本辖区的商品住宅价格申报管理； 6. 标准不明确，申报价格过高较为含糊。 三、我们对细则的解读： 1. 限价令升级明显，限价调控政策接近天花板：从去年的部分高价楼盘到今年所有区域的所有项目，而且实行严格的两道门槛限价。我们认为政策方面，单从限价角度考虑，政策面可谓接近天花板，剩下的就是执行的标准和执行的力度问题。 证券研究报告 分析师 王皓宇 S1080510120005 研究助理 胡华如 S1080112060029 电 话： 0755-83026473 邮 件： huhuaru@fcsc.cn 限价令升级、房价或陷滞涨 ——广州国土局配套细则点评2013年4月23日 评级：中性（维持） 房地产 行业点评报告 第一创业证券股份有限公司 First Capital Securities Corporation Limited 研究报告 请务必阅读正文后免责条款部分 22. 限价令较可能多重标准执行。由于配套细则中并未明确申报价格多少才算过高，国土房管部门的指导也可能沦落为差异化和选择性的指导，上报的官方房价统计数据可以人为修饰，所以不严格执行的话，房价上涨预期不会根本改变。房价可能会在短期内陷入滞胀。但我们依然要认识到限价令严格执行可能带来的风险，其一期房销售的合理性不存在，现房销售占主导；其二房价上涨预期改变，导致市场供给大量增加，市场调控开始发挥作用。 3. 给市场带来的问题：供给和需求出现阶段性观望、商品房签约或出现毛坯和装修双合同现象（这样能使得毛坯部分的销售单价通过审核）、商品房公摊或赠送面积变小（从而使得可以分摊价格的合同销售面积增大以保障销售额）等新问题； 4. 短期利空明显：在上周我们就提示由于市场可能对新政反应平淡、销量在高位维持依然使得房价上涨压力巨大，从而存在政策进一步趋严的预期，广州的配套细则印证了我们的判断，配套细则的执行和示范作用利空明显。 风险提示：执行细则的市场影响超乎预期 附录一： 广州市国土房管局关于落实房地产市场 调控政策加强房地产市场监管的通知 发布时间：2013-04-22 各房地产开发企业、房地产中介服务机构： 根据《广州市人民政府办公厅关于贯彻广东省人民政府办公厅转发国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作通知的实施意见》（穗府办〔2013〕14号，下称14号文），为进一步加强房地产市场监管，促进我市房地产市场平稳健康发展，现就有关事项通知如下： 一、严格执行商品住宅预售价格申报制度 （一）房地产开发企业应严格执行商品住宅销售明码标价、一房一价规定。商品住宅预（销）售前，房地产开发企业应办理预售价格网上申报，并接受国土房管部门的价格指导。未办理网上价格申报的，或申报价格过高且不接受国土房管部门指导的，暂不核发预售许可证。超过申报价格销售的，暂停网上签订商品房买卖合同。 （二）2013年4月24日起，我市（含市辖10区、从化市和增城市）实行商品住宅预（销）售网上价格申报。房地产开发企业预（销）售商品住宅前，应登录“阳光家缘”网站（http://g4c.laho.gov.cn）申报预（销）售价格（办理流程见附件）。已申报价格的商品住宅，如调整销售价格的，应登录“阳光家缘”网站重新办理价格申报。 穗府办〔2013〕14号文下发前已办理以纸质形式价格申报的商品住宅，申报价格由申报管理部门录入房屋管理系统。 广州市房屋交易监管中心负责市辖中心六区的商品住宅价格申报管理。市国土房管局花都、番禺、萝岗、南沙区分局和从化、增城市国土房管局负责本辖区的商品住宅价格申报管理。各申 第一创业证券股份有限公司 First Capital Securities Corporation Limited 研究报告 请务必阅读正文后免责条款部分 3报管理单位要继续完善对商品住宅价格的监测分析和信息发布机制，稳定市场预期，确保房地产市场监管措施落实到位。 二、严格执行房地产市场管理规定 （一）各房地产开发企业应在销售现场显著位置公示14号文、商品住宅申报价格、项目规划、预售许可、商品房预售方案、开发建设单位资质、代理销售的房地产中介服务机构备案情况等信息，保护购房人的知情权。 （二）各房地产开发企业、房地产中介服务机构及经纪人员应严格执行国家、省和我市的房地产市场调控政策，向购房人如实告知住房限购、住房信贷、个人所得税计征等调控政策。 （三）各房地产开发企业、房地产中介服务机构及经纪人员应诚信经营、规范从业，自觉维护房地产市场良好秩序，不得发布虚假信息误导购房人，不得协助购房人伪造、变造、虚构证明材料，不得哄抬房价和租金。 三、加大房地产市场巡查监管力度 （一）市国土房管局将联合工商、物价等部门开展房地产市场秩序专项整治，重点查处违反住房限购政策违规销售、违规经纪、哄抬房价、发布虚假广告等房地产市场违法、违规行为。对违法违规企业，将依法予以限期整改、罚款、暂停网签等措施，情节严重的，责令停业整顿；对违法违规直接责任人员吊销房地产中介服务职业资格证书，涉嫌犯罪的，按规定移送司法机关追究其刑事责任。 （二）市国土房管局各区分局、县级市局应加强对房地产市场调控政策的宣传，强化舆论引导，营造有利于房地产市场平稳健康发展的舆论氛围。花都、番禺、南沙、萝岗区分局，从化、增城市国土房管局要结合本区域实际，抓紧制定房地产市场专项整治方案，开展房地产市场专项整治，及时向市国土房管局上报。 特此通知，本通知由广州市房屋交易监管中心负责解释（咨询电话：020-83198307）。 广州市国土资源和房屋管理局 2013年4月12日 附件：商品住宅价格网上申报流程图 第一创业证券股份有限公司 First Capital Securities Corporation Limited 研究报告 请务必阅读正文后免责条款部分 4 第一创业证券股份有限公司 First Capital Securities Corporation Limited 研究报告 本公司具备证券投资咨询业务资格 请务必阅读本页免责条款部分 免责声明： 本报告仅供第一创业证券股份有限公司（以下简称“本公司”）研究所的客户使用。本公司研究所不会因接收人收到本报告而视其为客户。若本报告的接收人非本公司的客户，应在基于本报告作出任何投资决定或就本报告要求任何解释前咨询独立投资顾问。 本报告的信息均来源于公开资料，本公司对这些信息的准确性和完整性不作任何保证，也不保证所包含的信息和建议不会发生任何变更。 本报告可能在今后一段时间内因公司基本面变化和假设不成立导致的目标价格不能达成的风险。 我们已力求报告内容的客观、公正，但文中的观点、结论和建议仅供参考，报告中的信息或意见并不构成所述证券的买卖出价或征价，投资者据此做出的任何投资决策与本公司和作者无关。本公司不会承担因使用本报告而产生的法律责任。 本公司及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券头寸并进行交易，也可能为这些公司提供或者争取提供投资银行、财务顾问或者金融产品等相关服务。 本报告版权归本公司所有，未经本公司授权，不得复印、转发或向特定读者群以外的人士传阅，任何媒体和个人不得自行公开刊登、传播或使用，否则本公司保留追究法律责任的权利；任何媒体公开刊登本研究报告必须同时刊登本公司授权书，且不得对本报告进行有悖原意的引用、删节和修改，并自行承担向其读者、受众解释、解读的责任，因其读者、受众使用本报告所产生的一切法律后果由该媒体承担。 任何自然人不得未经授权而获得和使用本报告，未经授权的任何使用行为都是不当的，都构成对本公司权利的损害，由其本人全权承担责任和后果。 市场有风险，投资需谨慎。 投资评级： 评级类别 具体评级 评级定义 股票投资评级 强烈推荐 预计6个月内，股价涨幅超同期市场基准指数20%以上 审慎推荐 预计6个月内，股价涨幅超同期市场基准指数5-20%之间 中性 预计6个月内，股价变动幅度相对基准指数介于±5%之间 回避 预计6个月内，股价表现弱于市场基准指数5%以上 行业投资评级 推荐 行业基本面向好，行业指数将跑赢基准指数 中性 行业基本面稳定，行业指数跟随基准指数 回避 行业基本面向淡，行业指数将跑输基准指数 第一创业证券股份有限公司 深圳市罗湖区笋岗路12号中民时代广场B座25-26层 TEL:0755-25832583 FAX:0755-25831718 P.R.China:518028 www.firstcapital.com.cn 北京市西城区金融大街甲9号金融街中心8层 TEL: 010-63197788 FAX: 010-63197777 P.R.China:100140 上海市浦东新区巨野路53号 TEL:021-68551658 FAX:021-68551281 P.R.China:200135