房地产行业：广州、南京限购令点评

维持 中性 分析师:冯钦远 (执业证书编号：S0930510120014) 联系人：万知 021-22169102 wanzhi@ebscn.com 名称 价格 涨跌幅%万科 8.35 -0.24% 首开股份 15.96 -0.68% 荣盛发展 12.24 0.16% 行业与上证指数对比图 -30%-18%-5%8%20%02-1004-1005-1007-1008-1010-1011-1001-11房地产沪深300 相关报告： 成交下滑，持有待反弹—— （2010.12.05-12.11)光大房地产周刊 1季度有反弹—— 2010.12.21 光大地产研究简报 加息对地产股反弹中性略偏多—— 2010.12.25 光大地产研究简报 成交回升无碍反弹—— （2010.12.20-12.26)光大房地产周刊 成交如期下滑，反弹已近尾声—— （2010.1.3-1.9)光大房地产周刊 重庆高档房房产税覆盖增量与存量点评兼上海房产税—— 2011.1.13光大地产行业快评 武汉限购令点评—— 2011.1.16光大地产行业快评 成交回升，紧缩与限购浇灭反弹热情-(2011.1.10-1.16)光大房地产周刊 行业研究报告 行业快评 光大证券股份有限公司及其关联机构在法律许可的情况下可能与本报告所分析的企业存在业务关系，并且继续寻求发展这些关系。因此，投资者应当考虑到本公司可能存在影响本报告客观性的利益冲突，不应视本报告为投资决策的唯一因素。 敬请参阅最后一页之重要声明。 2011-02-20 房地产 广州、南京限购令点评 事件： 广州宣布从2011年2月19日起实施新的限购政策。 南京宣布从2011年2月20日起实施新的限购政策。 ◆各地新政相继出台，力度小于北京： 2月19日，广州市政府对十区两市颁布新政细则；当日晚间时候，南京市政府办公厅公布了《关于进一步做好房地产市场调控工作的通知》，房地产调控新政正式出台，坚决落实好保障性住房和中小套型普通商品房用地。限购力度小于北京。 ◆外地户籍纳税或社保1-2年可购一套，广州还限年龄： 广州限购的核心有：1.坚决遏制炒房，户籍家庭和常住非户籍家庭（2年纳税记录或缴纳社保累计满1年），限购一套新房；2.未满18岁不得单独购买商品房；3.从化、增城纳入限购范围；4.房屋套数认定采用认房又认贷；4.境外购房须按国家有关政策执行。 同时，此次限购采用差别化信贷政策，二套房首付提升至6成，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍，并停止三套房贷款；对于定价过高的楼盘差别化征收土地增值税。 南京规定：对已有1套住房的本市户籍家庭、能够提供1年或以上纳税证明的非本市户籍家庭可新购1套住房；对已拥有2套及以上住房的本市居民、拥有1套及以上的非本市居民，以及无法提供1年以上纳税证明的非本市居民暂停新购住房；对于二套房首付，不得低于60%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。 同时，将继续按照“限房价，竞地价”方式落实中低价位普通商品房用地；并加强价格秩序监管，实行“一套一标”的申报价格预售许可。 ◆成交将逐步萎缩，价格将得到遏制： 随着1月26日“国八条”的推出，各地新政陆续出台。目前来看，基本均符合“国八条”基调，以户籍为限购基准，限购、加息、首付比例提高等政策的叠加效应在逐步释放。我们认为，各地限购新政的推出，将有效的遏制前期高涨的成交量，价格也会得到遏制；其次，货币政策的收紧和信贷规模的萎缩，使得市场资金不断缩水，开发商资金链虽然目前无忧，但低位的成交量我们预期持续时间会较长，下半年面临巨大考验；再次，对于定价过高的楼盘逐步采用差别化土地增值税征税制度，将有效缓解新开楼盘的“跳价”行为。 ◆基本面往下，维持“中性”评级： 维持行业“中性”评级。1.短期来看，全国将有更多的城市出台新政，行业将持续在冰冻期，成交量将大幅萎缩；2.由于调控政策和货币紧缩的预期犹存，行业整体不具备趋势投资的机会；3.从估值角度看，板块处于低位，估值水平下跌空间已不大，但我们较为担忧成交量萎缩持续时间较长，下半年大幅下调盈利预测的可能性较大，业绩的下调将给地产股带来下跌，即“跌完估值、跌业绩”。我们继续看空地产板块。 22011-02-20 房地产 附1：部分城市常住人口与户籍人口数据 2009年 城市 常住人口（万） 户籍人口（万） 户籍人口占比 常住人口增长（万） 户籍人口增长（万） 深圳 891 241 27.05% 14.4 13 北京 1755 1246 71.00% 60 15.9 上海 1921 1379 71.79% 32.6 8 广州 1033.45 795 76.93% 15.25 - 杭州 810 683.38 84.37% 13.4 5.74 武汉 910 835.55 91.82% 13 2.31 南京 771.31 629.77 81.65% 12.42 5.31 重庆 2859 3130.82 109.51% 20 - 成都 1286.6 1139.6 88.57% 16 14.7 合肥 510 491.43 96.36% 9 4.69 南昌 464.89 497.33 106.98% 3.37 2.6 沈阳 786 716.5 91.16% 10 3 大连 617 584.8 94.78% 4 1.4 数据来源：各地统计局网站 32011-02-20 房地产 附2：新国八条后限购令汇总 2011-1-30 上海 在上海已有1套住房的本地户籍居民家庭、能提供自购房之日起算的前2年内在上海累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明的非本地户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）；拥有2套及以上的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭以及不能提供相关个税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，则暂停向其售房。 2011-1-31 青岛 ，在本市市区（市辖七区，下同）实行住房限购措施：对已有1套住房的本市户籍居民家庭 （含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭，包括夫妻双方及未成年子女，下同）、能够提供本市一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房，下同）；对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供一年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停向其售房。2011-2-10 长春 对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭、能够提供本市一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）；对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供l年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市内向其售房。 2011-2-15 成都 即日起，对锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、高新区等主城区暂时实行住房限购措施。本市户籍居民可以购买第二套住房，暂停购买第三套住房。外地户籍居民可凭本市纳税证明或社会保险缴纳证明在主城区购买1套住房，暂停购买第二套住房，不能提供本市纳税证明或社会保险缴纳证明的外地户籍居民家庭暂停在主城区购房。 2011-2-16 北京 对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭(含驻京部队现役军人和现役武警家庭、持有有效《北京市工作居住证》的家庭，下同)、持有本市有效暂住证在本市没拥有住房且连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)；对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供本市有效暂住证和连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。 42011-02-20 房地产 2011-2-16 贵阳 2011-2-20日起，原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供一年以上(含一年)纳税证明或社会保险缴纳证明的非户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一年以上(含一年)纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，自实施意见实施之日起至2011年12月30日内，暂停向其出售贵阳市中心城区人口密集、房价过高一环内的住房。 2011-2-17 南宁 对于已有1套住房的南宁市户籍居民家庭（含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭），在本市市区范围内限新购1套住房（含新建商品住房、二手住房）；对于拥有2套及以上住房的南宁市户籍居民家庭，在本市市区范围内暂停向其出售住房。 2011-2-18 广州 1、广州十区二市全部行政区域范围都将执行限购政策。2、明确户籍家庭限购第三套房，非户籍家庭限购第二套房。 2011-2-19 南京 对已有1套住房的南京市户籍居民家庭、能够提供1年以上（含1年）纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，可新购1套住房（含新建商品住房和二手住房）；对已拥有2套及以上住房的南京市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非南京市户籍居民家庭、无法提供1年以上（含1年）本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市市区内向其销售住房。 数据来源：光大证券研究所 52011-02-20 房地产 附3：广州限购令原文 《关于贯彻住建部等部委宏观调控政策促进我市房地产持续健康发展的意见》 各有关单位： 根据《国务院关于关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，为进一步贯彻落实国家近期关于加强房地产市场调控政策的有关精神，巩固房地产市场调 控成果，坚决遏制房价过快上涨，促进我市房地产平稳健康发展，加快推进住房保障工作，结合我市房地产市场发展实际，提出以下贯彻意见： 一、坚决抑制不合理购房需求，严格限制各种名目的炒房和投机性购房 在本市市辖十区暂时实行限定居民家庭购房桃树的政策。对于本市户籍居民家庭及能够提供在本市1年以上纳税证明或社会保险交纳证明的非本市户籍居民家庭，只 能在本市新购买一套商品住房；对于无法提供在本市一年以上纳税证明或社会保险交纳证明的非本市户籍居民，不得在本市购买商品住房；对于未满18周岁的人 士，不得在本市单独购买商品住房；事对于境外机构和个人购买商品住房，严格按照《建设部、商务部、国家发展和改革委员会、中国人民银行、国家工商行政管理 总局、国家外汇管理局关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》171号)等有关政策执行，新购商品住房必须严