房地产行业二季度投资策略：楼市复苏有望延续,龙头股投资价值凸显

1 投资者或其他机构在法律许可情况下可能持有或交易本研究报告涉及到的上市公司或其它投资标的，不应视本研究报告内容为投资决策的唯一因素。敬请参阅最后一页之重要声明。 Newtimes Securities 新时代证券 证券研究报告——行业投资策略研究 日期：2013年3月29日 房地产行业二季度投资策略 所属行业:房地产 12个月房地产指数表现 相关研究： 《负面政策预期淡化，估值弱修复》——房地产2012年四季度投资策略（2012-09-30） 《政策松动处在黎明之前，潜伏优质龙头》——2012年二季度房地产行业投资策略（2012-03-26） 分 析 师：裴明华 执业证书：S0280511030001 Email： peiminghua@xsdzq.cn Tel： 010-83561313 楼市复苏有望延续，龙头股投资价值凸显 内容简介：  行业中长期需求依然可观：中国正处在快速城镇化发展时期，加之第三次婴儿潮的影响，刚需、改善型需求潜力依然巨大，与此同时，与美国相比中国股市、债市、基金等市场发展还很不完善，整体容量有限，投资性资金短期还很难大规模离开楼市。简言之，在城镇化基本完成之前，中国未来住宅需求总量有望稳中有增，但增速会有所下降。  楼市有望延续复苏态势：二季度政策调控将主要局限于部分一二线城市，2013年中央经济会议总基调仍是“稳中求进”，鉴于宏观经济触底复苏以及信贷环境的边际改善，加之三四线城市刚迈入复苏进程，我们对二季度乃至全年房屋销售情况表示谨慎乐观，但市场分化将加剧。  行业兼并整合趋势确立，强者恒强：政策的频繁变动导致楼市运行波动加剧，行业利润率趋于下滑、资金门槛日益提高，导致中小房企经营环境实质恶化。同时，大型房企通过市场份额扩大、良好的费用控制能力以及周转效率的提升，确保了盈利能力的稳定甚至提升，龙头公司未来依然能够维持可观的业绩增速。  投资策略：经过前期调整，目前主流一二线地产龙头股动态PE大部分在10倍以下，投资价值凸显。建议重点关注两条投资主线：一是受益于行业兼并重组的一线龙头房企；二是在城镇化提升较快地区布局的二线龙头房企。 行业投资策略研究 2 Newtimes Securities 新时代证券 内容目录 一、长期趋势分析：需求依然旺盛.............................................................. 4 （一）城镇化之夏 .................................................................................................................................. 4 （二）第三次婴儿潮带来的刚需“脉冲” .......................................................................................... 6 （三）绕不开的 “投资需求” ............................................................................................................ 6 二、楼市展望：复苏有望延续，分化加剧 ................................................. 8 （一）宏观环境整体好于2012年 ........................................................................................................ 8 （二）政策调控对楼市复苏影响有限 .................................................................................................. 9 （三）楼市整体将继续复苏，但分化加剧 .......................................................................................... 10 三、行业发展趋势：强者恒强 .................................................................... 12 （一）行业集中度提升 .......................................................................................................................... 12 （二）行业盈利模式面临改变 .............................................................................................................. 12 （三）龙头企业竞争力显著提升 .......................................................................................................... 13 四、投资策略：布局一二线龙头 ................................................................ 14 （一）一线龙头股依然具备较大成长空间 .......................................................................................... 14 （二）区域龙头受益于城镇化的深入发展 .......................................................................................... 14 （三）具体推荐标的 .............................................................................................................................. 15 五、风险提示 ................................................................................................ 16 （一）房价上涨过快，调控在新国五条基础上进一步升级 .............................................................. 16 （二）行业及龙头公司销售不达预期 .................................................................................................. 16 行业投资策略研究 3 Newtimes Securities 新时代证券 图目录 图1：战后世界9国城市化发展趋势 ...................................................................................................................... 4 图2：中国城市化率预测 .......................................................................................................................................... 4 图3：美国房地产新开工走势 .................................................................................................................................. 4 图4：日本房地产新开工走势 .................................................................................................................................. 4 图5：韩国城市化进程与房屋建设 .......................................................................................................................... 5 图6：未来中国商品住宅刚性需求预测 .................................................................................................................. 5 图7： 新中国的三次婴儿潮 .................................................................................................................................... 6 图8：2012年中、美房地产价值占GDP比重 ....................................................................................................... 6 图9：2012年中、美证券市场规模对比（万亿美元） ......................................................................................... 7 图10：2012年中、美证券市场占GDP比例 ......................................................................................................... 7 图11：限购并未导致投资需求大量流出楼市 ........................................................................................................ 7 图12：汇丰PMI走势 .............................................................................................................................................. 8 图13：2