地产股大跌点评：未到曲终人散时

敬请参阅最后一页重要声明证券研究报告 第 1 页 共 3 页 地产股大跌点评——未到曲终人散时 2012.2.1 俞冲(分析师) 邹卫(助理研究员) 电话： 020-88836117 020-88836120 邮箱： yuc@ gzgzhs.com.cn zouw@ gzgzhs.com.cn 执业编号： A1310512070011 事件 2013年 1 月 31 日，房地产板块大幅下跌，以申万一级行业指数来衡量，下跌-3.93%，位居各大板块跌幅之首。 我们的分析与判断 我们认为引发地产股大跌的原因如下： 触发因素为北京房产税开征传言：华夏时报31 日发布的《京版房产税要来了，起征面积或人均24 ㎡》一文中报道，北京财税部门的一位不愿具名的消息人士称，北京房产税试点方案最快今年上半年将实施，而除了对所有存量住房进行全覆盖征税外，免征面积仅为人均室内面积24 平方米。此消息引发了地产板块早盘重挫。虽然北京地税局出面否认了这一说法，但市场恐慌情绪并未能消除，地产板块一路走低。 更深层次因素在于市场对高房价的担忧。从 2012年六七月份房地产市场快速回暖开始，房价一直保持上行态势。特别是从2012年 11 月开始，一线城市房价上涨幅度大幅增加，市场担忧政府会出台更为严厉的调控措施。 我们对房地产市场下阶段走势的看法 2013年上半年政策仍以中性为主： ——全国房价整体仍将以温和上行为主，不会引发大规模政策压制。从近期房价走势来看，虽然以北京为首的一线城市房价上涨幅度较大，但全国整体房价上涨幅度仍较为温和。同时2013年上半年市场供应充足，特别是2011年开工的保障房进入集中入市期，将推动楼市供需逐步走向平衡，房价大幅上涨趋势将得到抑制，楼市调控以稳为主。 ——房产税开征是必然，但税收力度不会大。在商品房建设规模还未大幅下滑阶段，土地出让金所带来的收入效应是远高于房产税的。一旦房产税税收过重，对征税区域楼市冲击大，房产税收入并不能弥补地价大幅下跌和相关税收减少所带来的地方政府收入缺口，这可能会导致房产税的推出时间因多方博弈而晚于市场预期，而且税制设定也会较为温和。估计整体税收力度与上海、重庆相当，短期内不会对楼市构成重大影响。 ——城镇化配套政策的逐步出台有利于地产板块走强。城镇化是中国经济中长期发展的主题，也是近年来中国经济增长的最大看点和落脚点。随着以深圳土改为代表的城镇化配套政策陆续出台，地产板块估值空间将进一步拓展。 谨慎推荐(维持) 房地产行业 行业指数走势 指数表现 涨跌(%) 1M 3M 6M 绝对表现 2% 18% 22% 相对表现 -4% 1% 8% 相关报告 -《政策维稳去烦忧，销量回暖促反弹——房地产行业2012年四季度投资策略》20120904 ； -《青锋未到入鞘时——2013年房地产行业投资策略报告》20121211 证券研究报告 房地产行业动态点评报告 敬请参阅最后一页重要声明 证券研究报告 第 2 页 共 3 页 房地产行业动态跟踪研究 2013年上半年楼市销量将继续温和上行： ——充足流动性推动楼市销量持续向好。虽然从2012年 10 月开始市场整体信贷规模同比增速大幅下滑，但房地产开发贷和按揭贷均呈现同比大幅上升态势，这说明在实体经济信贷需求不足的宏观环境下，房地产行业信贷环境更为宽松，推动楼市成交量持续增长。同时上半年也是信贷相对宽松时期，房贷85 折优惠利率也较为普遍，有利于销量增长。 ——前值基数低有助于销量同比增速数据的靓丽表现。2012年上半年市场处于萧条期导致前值基数低，2013年同比仍将呈现出大幅上涨之势，有助于推动地产板块走强。 投资建议： 地产股上半年仍有取得超额收益的机会。从我们2012年四季度投资策略坚定看多以来，地产股无论绝对收益还是相对收益均较为明显，验证了我们关于地产板块走势判断的逻辑——当政策处于中性时，地产股走势主要取决于销量增长。目前，调控政策仍以稳为主，楼市成交量持续温和上行，房地产板块仍有取得超额收益机会，维持对地产行业“谨慎推荐”评级。 关注销量增长确定性强的公司。在调控政策呈中性，刚需继续主导市场的2013年，我们继续看好全国地产龙头企业，推荐关注保利地产、招商地产、万科A。同时，拥有优质资源优势和经营特点，近期业绩爆发性强的公司也值得关注，推荐深长城和香江控股。 敬请参阅最后一页重要声明 证券研究报告 第 3 页 共 3 页 房地产行业动态跟踪研究 广证恒生： 地 址：广州市天河区珠江西路5号广州国际金融中心63楼 电 话：020-88836132，020-88836133 邮 编：510623 股票评级标准： 强烈推荐：6个月内相对强于市场表现15%以上； 谨慎推荐：6个月内相对强于市场表现5%—15%； 中 性：6个月内相对市场表现在-5%—5%之间波动； 回 避：6个月内相对弱于市场表现5%以上。 分析师承诺： 本报告作者具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格，以勤勉的职业态度，独立、客观地出具本报告。 本报告清晰、准确地反映了作者的研究观点。在作者所知情的范围内，公司与所评价或推荐的证券不存在利害关系。 重要声明及风险提示： 我公司具备证券投资咨询业务资格。本报告仅供广州广证恒生证券投资咨询有限公司的客户使用。 本报告中的信息均来源于已公开的资料，我公司对这些信息的准确性及完整性不作任何保证，不保证该信息未经任何更新，也不保证我公司做出的任何建议不会发生任何变更。在任何情况下，报告中的信息或所表达的意见并不构成所述证券买卖的出价或询价。在任何情况下，我公司不就本报告中的任何内容对任何投资做出任何形式的担保。我公司已根据法律法规要求与控股股东（广州证券有限责任公司）各部门及分支机构之间建立合理必要的信息隔离墙制度，有效隔离内幕信息和敏感信息。在此前提下，投资者阅读本报告时，我公司及其关联机构可能已经持有报告中提到的公司所发行的证券或期权并进行证券或期权交易，或者可能正在为这些公司提供或者争取提供投资银行、财务顾问或者金融产品等相关服务。法律法规政策许可的情况下，我公司的员工可能担任本报告所提到的公司的董事。我公司的关联机构或个人可能在本报告公开前已经通过其他渠道独立使用或了解其中的信息。本报告版权归广州广证恒生证券投资咨询有限公司所有。未获得广州广证恒生证券投资咨询有限公司事先书面授权，任何人不得对本报告进行任何形式的发布、复制。如引用、刊发，需注明出处为“广州广证恒生证券投资咨询有限公司”，且不得对本报告进行有悖原意的删节和修改。 市场有风险，投资需谨慎。