地产蓝筹系列报告二：重新审视中国地产行业集中度提升空间

HeaderTable_User 847289893 1354510661 HeaderTable_Industry 13020600 看好 investRatingChange.same 173833597 深度报告 东方证券股份有限公司经相关主管机关核准具备证券投资咨询业务资格，据此开展发布证券研究报告业务。 东方证券股份有限公司及其关联机构在法律许可的范围内正在或将要与本研究报告所分析的企业发展业务关系。因此，投资者应当考虑到本公司可能存在对报告的客观性产生影响的利益冲突，不应视本证券研究报告为作出投资决策的唯一因素。 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 【行业·证券研究报告】 核心观点 房地产龙头企业的销售集中度不断提升，今年前10大房企占比有望大幅上升。截至2016年底，排名前5、前10的房企销售金额市占率分别达到13%、19%，销售面积分别达到9%、13%。行业集中度提升不是近两年才出现的现象，但2016年提升速度明显加快。截至今年5月份，前10大房企市占率已经达到了28%。强者恒强的局势仍然延续，千亿级别的房企竞争暗流涌动。2016年排名前5的房企销售额均在2000亿元以上，且历年排名均在前10。而销售规模在1000亿元上下的房企竞争最为激烈。先于市场布局或增速弹性远高于市场的房企实现突破的可能性更高。 成熟市场的集中度在较高的基准水平波动，马太效应更加明显。以美国为例，其市场已经进入存量房时代，新房销售套数仅占8%。2016年，全美新房销售金额为2098亿美元，仅为中国的14%。美国TOP5、TOP10 开发商的市占率分别达到20%、 28%，远高于中国。美国龙头房企的排名稳固在前列。 中国房地产行业的集中度将超越美国，根据我们测算TOP10开发商销售市占率将达到36%（2016年底仅19%），TOP1开发商的市占率将达到8.4%。土地市场的集中度提升更加快速，将有力支撑龙头房企的规模扩张。我们认为，中国的行业集中度将在2022年之前达到稳定状态。在这段飞速扩张的时期，龙头房企的成长将实现质的飞越。 投资建议与投资标的 本轮龙头房企集中度的快速提升是在行业销售向好的背景下发生的，强劲的内生增长动力促使行业分化。房企的规模不再满足于平稳增长，而是快速形成阶梯式分布，“后来者居上”将不再容易。在大部分房企面对融资环境收紧、资金成本提高的境况之时，龙头房企的优势不断显现。我们认为，市场对于龙头房企的成长性估计不足。A股龙头地产股的估值将进一步得到修复。我们认为目前前十大房企中的A股未来仍将保持龙头地位，而在TOP10到TOP20中的部分房企将有机会冲进前十。我们推荐全国化布局的大型房企，以及重点布局城市群且增速远高于同类公司的龙头房企。推荐万科A(000002，买入)、保利地产(600048，买入)、招商蛇口(001979，买入)、华夏幸福(600340，买入)，建议关注新城控股(601155，未评级)。 风险提示 政策调控全面缩紧，行业出现全面下滑。 重新审视中国地产行业集中度提升空间 ——地产蓝筹系列报告二 房地产行业 证券 公司 股价 EPS PE 投资 代码 名称 16 17E 18E 16 17E 18E 评级 000002 万科A 25.00 1.90 2.31 2.78 13.13 10.83 9.00 买入 600048 保利地产 10.02 1.05 1.22 1.53 9.57 8.24 6.56 买入 001979 招商蛇口 21.64 1.21 1.49 1.73 17.85 14.55 12.51 买入 600340 华夏幸福 33.94 2.20 2.92 4.18 15.45 11.63 8.12 买入 资料来源：公司数据，东方证券研究所预测，每股收益使用最新股本全面摊薄计算，(上表中预测结论均取自最新发布上市公司研究报告，可能未完全反映该上市公司研究报告发布之后发生的股本变化等因素，敬请注意，如有需要可参阅对应上市公司研究报告) 行业评级 看好 中性 看淡 (维持) 国家/地区 中国/A股 行业 房地产 报告发布日期 2017年06月28日 行业表现 资料来源：WIND 证券分析师 竺劲 021-63325888*6084 zhujing1@orientsec.com.cn 执业证书编号：S0860514060003 联系人 夏亦丰 021-63325888*4037 xiayifeng@orientsec.com.cn -7%0%7%14%21%16/0616/0716/0816/0916/1016/1116/1217/0117/0217/0317/0417/05房地产沪深300 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 HeaderTable_TypeTitle 房地产深度报告 —— 重新审视中国地产行业集中度提升空间 2 目 录 1 行业集中度不断提升，马太效应愈发显著 ................................................... 4 2 我们离成熟市场还有多远？ ........................................................................ 7 2.1 美国已经过了快速扩张的阶段 ..................................................................................... 7 2.2 美国房地产行业集中度维持在较高水平 ....................................................................... 7 3中国的集中度到底能到多少？ ..................................................................... 9 3.1 中国的房地产行业集中度将超过美国 ........................................................................... 9 3.2 中国房地产行业集中度，CR10将达到36% .............................................................. 11 3.3 行业集中度将在2022年之前达到稳定状态 ............................................................... 14 投资建议：继续看好龙头房企 ...................................................................... 16 风险提示 ...................................................................................................... 17 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 HeaderTable_TypeTitle 房地产深度报告 —— 重新审视中国地产行业集中度提升空间 3 图表目录 图1：TOP5房企销售额市占率达到13% ..................................................................................... 4 图2：TOP5房企销售面积市占率达到9% .................................................................................... 4 图3：TOP10房企销售额市占率达到19% .................................................................................... 4 图4：TOP10房企销售面积市占率达到13% ................................................................................ 4 图5：2016年TOP10房企销售金额达到22022亿元，同比增速达到49%.................................... 5 图6：恒大的销售增速前置于全国 ................................................................................................ 6 图7：万科的销售增速基本同步与全国 ......................................................................................... 6 图8：碧桂园从近两年开始销售增速滞后于全国 ........................................................................... 6 图9：绿地从近两年开始销售增速滞后于全国 .............................................................................. 6 图10：保利地产的销售增速基本同步与全国 ................................................................................ 6 图11：美国新房销售已经经过了大幅增长期 ................................................................................ 7 图12：美国二手房销售远超过新房............................................................................................... 7 图13：美国TOP5开发商市占率达到20% ................................................................................... 8 图14：美国TOP10开发商市占率达到28% ................................................................................. 8 图15：美国龙头房企的市占率达到5.8% ..................................................................................... 9 图16：中国龙头房企的市占率为3.2% ........................................................................................ 9 图17：美国的南部和西部销售套数较多（单位：千套