招商地产(000024)：积极的11年
- 1 - 敬请参阅最后一页特别声明 公司基本情况(人民币) 项 目 20092010E2011E 2012E2013E摊薄每股收益(元) 0.957 1.170 1.478 2.072 2.438 每股净资产(元) 9.48 10.56 12.10 14.12 16.51 每股经营性现金流(元) 4.11 -2.59 8.72 -2.74 0.42 市盈率(倍) 27.81 16.74 11.63 9.45 8.04 行业优化市盈率(倍) 45.56 45.56 45.56 45.56 45.56 净利润增长率(%) 33.93%22.32%26.49% 39.46%17.64%净资产收益率(%) 10.10%11.66%13.13% 14.68%0.00%总股本(百万股) 1,717.30 1,717.30 1,717.30 1,717.30 1,717.30 来源：公司年报、国金证券研究所 2011年03月21日 招商地产 (000024 .SZ) 房地产开发行业 业绩点评业绩简评 公司10年实现净利润20.1亿元，同比增长22.3%；每股收益1.17元，同比增长21.9%，业绩略低于预期。主要是一些高端项项目未参与结算，整体毛利水平低于我们预期。 经营分析 盈利水平略有下降：公司10年房地产业务毛利率为42%，较去年下降2个百分点，主要由于产品结构变化，结算均价环比下降了4.8%。营业利润率提高1.3个百分点，主要由于毛利下降使土地增值税率降低。净利率下降1.6个百分点，主要由于合作项目比重提高，少数股东权益增加。 拿地以纵向扩张为主：公司10年新增项目主要分布在佛山、上海、厦门、成都和漳州等原有项目储备区域，合计新增储备176.74万平米，这样有利于公司缩小管理半径和控制风险。 11年策略上比较积极：10年公司实现销售面积95万平米，下降21.5%，分析原因应该是09年开工较少，10年可售不足。截至年底，公司在建量为295万平米，处于较低水平，所以公司11年计划开工277万平米，增幅达到95%。公司在销售方面计划也比较积极，计划11年销售120万平米200亿元，分别 增长26%和37%。此外，公司还将商业地产分立出来，专业化的管理有利于提升出租物业盈利水平，也为公司加速商业地产开发提供了较好的平台。 财务状况良好：公司目前持有现金96.8亿元，是短期借款与一年内到期长期借款的3.2倍，是长期借款的97%，资金充裕，长短期偿债压力均不大。公司扣除预收账款外的资产负债率为46%，其中有息负债率22%，净借贷资本比仅为16%，且大股东实力较强，债权融资有空间也有可能。 业绩锁定均好，盈利水平将有所提升：公司年底有预收款112.7亿元，是预计11年146亿收入的77%，业绩锁定率均好。预计公司11年盈利能力将有所提升，因为公司10年销售均价较09年增长了25.5%。 投资建议 维持对公司原有的盈利预测，预计公司11-12年每股收益分别为1.48和2.07元，动态市盈率为11.6和8.3倍，在同行业公司中具有一定吸引力，考虑公司10年积极的经营策略可能令业绩增长超出预期，维持公司买入评级。 评级：买入 维持评级 积极的11年 证券研究报告长期竞争力评级：高于行业均值 市价（人民币）：17.20元 市场数据(人民币) 已上市流通A股(百万股) 684.30总市值(百万元) 29,537.57年内股价最高最低(元) 25.22/14.47沪深300指数 3207.11深证成指 12643.73 相关报告 1.《中报点评》，2010.7.27 成交金额（百万元）14.4716.4718.4720.4722.4724.47100322100618100908101209110309人民币(元)02004006008001,0001,200成交金额招商地产国金行业沪深300 曹旭特 分析师 SAC执业编号：S1130208060236 (8610)66211658 caoxt@gjzq.com.cn 此文档仅供国信证券股份有限公司使用 - 2 - 敬请参阅最后一页特别声明 招商地产业绩点评 图表1：各年销售面积(单位：万平米) 图表2：各年销售金额(单位：亿元） 来源：国金证券研究所，公司公告 图表3：各年销售均价（单位：元/平方米） 来源：国金证券研究所 ,公司公告 图表4：10年新增项目分布（单位：万平方米） 来源：国金证券研究所 ,公司公告 - 3 - 敬请参阅最后一页特别声明 招商地产业绩点评 长期竞争力评级的说明： 长期竞争力评级着重于企业基本面，评判未来两年后公司综合竞争力与所属行业上市公司均值比较结果。 优化市盈率计算的说明： 行业优化市盈率中，在扣除行业内所有亏损股票后，过往年度计算方法为当年年末收盘总市值与当年股 票净利润总和相除，预期年度为报告提供日前一交易日收盘总市值与前一年度股票净利润总和相除。 投资评级的说明： 强买：预期未来6－12个月内上涨幅度在20%以上； 买入：预期未来6－12个月内上涨幅度在10%－20%； 持有：预期未来6－12个月内变动幅度在 -10%－10%； 减持：预期未来6－12个月内下跌幅度在10%－20%； 卖出：预期未来6－12个月内下跌幅度在20%以上。 市场中相关报告评级比率分析说明： 市场中相关报告投资建议为“强买”得1分，为“买入”得2分，为“持有”得3分，为“减持”得4分，为“卖出”得5分，之后平均计算得出最终评分，作为市场平均投资建议的参考。 最终评分与平均投资建议对照： 1.00 =强买； 1.01~2.0=买入 ； 2.01~3.0=持有 3.01~4.0=减持 ； 4.01~5.0=卖出 历史推荐与股价8654321714.4719.4724.4729.4734.47090323090617090907091204100304100527100820101122110218人民币(元)0100200300400500600成交量历史推荐和目标定价(人民币) 日期 评级 市价 目标价 1 2009-03-30 买入 21.28N/A 2 2009-04-20 买入 24.26N/A 3 2009-07-27 买入 36.07N/A 4 2009-08-18 买入 29.62N/A 5 2009-10-09 买入 26.0328.40～29.906 2009-10-27 买入 29.58N/A 7 2009-11-29 买入 30.29N/A 8 2010-07-27 买入 18.4219.20～19.70来源：国金证券研究所 市场中相关报告评级比率分析 日期 一周内 一月内 二月内 三月内 六月内强买 0 0 0 1 5 买入 0 0 0 0 6 持有 0 0 0 0 0 减持 0 0 0 0 0 卖出 0 0 0 0 0 评分 0 0 0 1.00 1.50 来源：朝阳永续 - 4 - 敬请参阅最后一页特别声明 招商地产业绩点评 上海 北京 深圳 电话：(8621)-61356534 电话：(8610)-66215599-8792 电话：(86755)-33089915 传真：(8621)-61038200 传真：(8610)-61038200 传真：(86755)-61038200 邮箱：researchsh@gjzq.com.cn 邮箱：researchbj@gjzq.com.cn 邮箱：researchsz@gjzq.com.cn 邮编：201204 邮编：100032 邮编：518000 地址：上海浦东新区芳甸路1088号紫竹国际大厦7楼 地址：中国北京西城区金融街27号投资广场B 座4 层 地址：中国深圳福田区金田路3037号金中环商务大厦921室 特别声明： 本报告版权归“国金证券股份有限公司”（以下简称“国金证券”）所有，未经事先书面授权，本报告的任何部分均不得以任何方式制作任何形式的拷贝、复印件或复制品，或再次分发给任何其他人，或以任何侵犯本公司版权的其他方式使用。经过书面授权的引用、刊发，需注明出处为“国金证券股份有限公司”，且不得对本报告进行任何有悖原意的删节和修改。 本报告的产生基于国金证券及其研究人员认为可信的公开资料或实地调研资料，但国金证券及其研究人员对这些信息的准确性和完整性不作任何保证，对由于该等问题产生的一切责任，国金证券不作出任何担保。且本报告中的资料、意见、预测均反映报告初次公开发布时的判断，在不作事先通知的情况下，可能会随时调整。 客户应当考虑到国金证券存在可能影响本报告客观性的利益冲突，而不应视本报告为作出投资决策的惟一因素。本报告亦非作为或被视为出售或购买证券或其他投资标的的邀请或向任何人作出邀请。国金证券未有采取行动以确保于此报告中所指的证券适合个别的投资者。国金证券建议客户应考虑本报告的任何意见或建议是否符合
