•宏观经济研究团队胡新智付兵涛范俊林王静文李新祯李莉袁江•联系方式010-85107803macroabc@163.com•近期研究社会现金使用量主导春节前后流动性（宏观经济周评，20110221）解析货币紧缩的政策变数（宏观经济周评，20110214）警惕全球再通胀（宏观经济周评，20110124）人民币国际化大有可为（宏观经济周评，20110117）2011年第7期战略管理部总第140期坚持房地产“限购”不动摇（2011年2月28日）要点：•美国就业市场持续好转，消费者信心改善，但房地产市场仍在震荡筑底。欧洲经济复苏情况乐观，经济景气指数回升，PMI创四年多以来新高。•日本仍面临通货紧缩压力，国际油价上涨推升亚洲部分经济体通货膨胀水平，但全球经济陷入“滞胀”的可能性不大。•上周人民币对美元汇率创出新高，升值预期保持稳定。国内消费者信心指数受通货膨胀的影响已连续两个季度回落。•目前已有20个城市出台和调整房地产限购细则。我们认为，限购政策及时出台确有必要，不仅有效抑制投资和投机性购房需求，有利于闲散资金重归实体经济，而且能够合理引导住房需求，是目前遏制房价上涨的有效措施。•限购政策短期内不可松动，但应及早考虑长期政策。应尽快形成一套具有可持续性、可操作性的房地产调控政策。声明：本报告中的数据和信息均来自于公开资料，但不保证这些数据和信息的准确性与完整性。本报告不代表研究人员所在单位的观点和意见，不构成对阅读者的任何投资建议。本报告的版权为中国农业银行战略管理部所有，未经书面许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、刊登、发表或引用。 1坚持房地产坚持房地产坚持房地产坚持房地产““““限购限购限购限购””””不动摇不动摇不动摇不动摇上周公布的数据表明，美国经济复苏情况乐观，就业市场持续好转，消费者信心改善，但是房地产市场仍在底部震荡。欧洲经济景气指数回升，欧元区PMI创四年多以来新高。日本仍面临通货紧缩压力，国际油价上涨推升亚洲部分经济体通货膨胀水平，但全球经济陷入“滞胀”的可能性不大。国内房地产市场限购政策及时推出，覆盖城市范围进一步扩大，一定程度上抑制了投资和投机性购房需求。美国就业市场持续好转美国就业市场持续好转美国就业市场持续好转美国就业市场持续好转，，，，消费者信心大幅改善消费者信心大幅改善消费者信心大幅改善消费者信心大幅改善，，，，但房地产市场仍但房地产市场仍但房地产市场仍但房地产市场仍在震荡筑底。在震荡筑底。在震荡筑底。在震荡筑底。美国劳工部上周四公布，截至2月9日当周首次申请失业救济人数减少2.2万人，至39.1万人，降幅大于预期，表明随着经济加速增长，就业市场形势持续好转。上周二，世界大型企业联合会（ConferenceBoard）表示，2月份美国消费者信心指数攀升至三年的高点70.4，大大好于预期。而且路透社/密歇根大学2月底消费者信心指数从2月份初值75.1升至三年来的最高水平77.5，预计消费者信心改善将提振市场预期，消费支出将为美国经济持续增长注入动能。上周四，美国商务部公布，经季节性因素调整的美国1月份耐用品订单环比增长2.7%，结束了此前连续三个月的下滑局面，而且增幅超出预期，主要是受飞机需求大幅上升推动。 2总第140期2011年第7期美国房地产市场仍未企稳回升。虽然上周三美国全国地产经纪商协会公布1月份成屋签约销量意外上升，环比增长2.7%，成屋销量同比增长5.3%，为七个月来首次实现正增长。但是，美国商务部上周四公布，经季节性因素调整后，1月份预售屋销量环比下降12.6%，降幅超出预期，1月份美国建筑许可经修正后环比下降10.2%，而且，房价也跌至近九年来的最低水平，说明美国房地产市场仍在底部震荡。欧洲经济复苏情况乐观，经济景气指数回升，欧洲经济复苏情况乐观，经济景气指数回升，欧洲经济复苏情况乐观，经济景气指数回升，欧洲经济复苏情况乐观，经济景气指数回升，PMIPMIPMIPMI创四年多以来创四年多以来创四年多以来创四年多以来新高。新高。新高。新高。上周四，欧盟委员会公布的数据显示，欧元区2月份总体经济景气指数由1月份的106.8升至107.8，是自2007年8月以来的最高值。上周一，Markit公布欧元区2月份综合PMI初值为58.4，创2006年7月以来的新高，制造业PMI初值升至59，创2000年6月以来新高，表明欧元区经济复苏动力正在增强。上周五，欧洲央行公布1月份欧元区银行放贷规模进一步扩大，针对私营部门的贷款同比增长2.4%，针对企业的贷款规模创2009年1月以来最高水平，同比增长0.4%，表明银行信贷将支持欧元区经济复苏。但是，1月份欧元区货币供应量（M3）同比增长1.5%，增幅意外收窄，预示广义货币供应量增长推高欧元区通货膨胀的风险较小。欧元区最大经济体德国的经济持续向好。上周一，Markit公布德国2月份制造业PMI初值为62.6，不仅超出预期，同时创下纪录新高，表明德国私人领域的扩张步伐继续加快。上周二，德国经济研究所公布，2月份德国IFO商业景气指数从1月份的110.3升至111.2，IFO现状指数升至114.7，升幅均超出预期。上周二，德国市场研究机构 3GfK公布德国3月份消费者信心指数攀升至6.0，源于德国居民收入预期升温。此外，英国通胀压力持续加大，最新公布信息显示，英国央行货币政策委员会中有3位委员赞成加息，英国或于5月份进入加息周期。日本仍面临通货紧缩压力日本仍面临通货紧缩压力日本仍面临通货紧缩压力日本仍面临通货紧缩压力，，，，国际油价上涨推升亚洲其他经济体通国际油价上涨推升亚洲其他经济体通国际油价上涨推升亚洲其他经济体通国际油价上涨推升亚洲其他经济体通货膨胀水平货膨胀水平货膨胀水平货膨胀水平。。。。上周五，日本政府公布的数据显示，日本1月份核心CPI年率下降0.2%，已连续第23个月下降，但受能源成本上浮的影响，降幅创下2009年4月以来的最低水平。日本财务省上周三公布贸易统计数据显示，1月份日本出口额同比增长1.4%，进口额同比增长12.4%，分别为连续第14个月和第13个月实现同比增长，但出口增速有所放缓并出现22个月来首次贸易逆差4717亿日元，主要受近期大宗商品价格走高导致进口价格上涨，中国和韩国春节假期导致出口外需暂时减少两方面因素影响。国际油价上涨进一步推高亚洲部分经济体通货膨胀水平。香港政府统计处上周二公布，香港1月份整体CPI同比上涨3.6%，超出预期，核心CPI同比上升3.5%，是2009年1月份以来的最大升幅。新加坡统计局上周三公布，1月份CPI同比上升5.5%，经季节性因素调整后同比上升1.3%，均高于去年12月份涨幅。受国际油价、全球食品和商品价格持续上涨的影响，亚洲地区将继续面临较大的物价压力。近期，中东局势不断恶化推动国际油价上涨，进一步助推全球通货膨胀，加之就业形势黯淡，不少机构提出警惕全球“滞胀”。我们认 4总第140期2011年第7期为，全球出现“滞胀”的概率不大，一是发达经济体经济复苏前景乐观，就业市场有所好转，尽管通货膨胀水平接近目标值，但可以通过紧缩性政策避免通胀进一步恶化；二是利比亚石油产量仅占全球石油产量的2%，对全球石油价格的影响较小，因此石油价格暴涨主要是心理因素短期作用的结果，长期上涨的可能性不大。国内人民币汇率创下新高国内人民币汇率创下新高国内人民币汇率创下新高国内人民币汇率创下新高，，，，房地产市场房地产市场房地产市场房地产市场““““限购限购限购限购””””政策范围进一步政策范围进一步政策范围进一步政策范围进一步扩大。扩大。扩大。扩大。上周一人民币对美元汇率中间价为6.5705，创汇改以来新高，不过此后呈振荡回调走势，人民币升值预期仍处于2.4%左右的水平。上周三，国家统计局中国经济景气监测中心发布报告显示，2010年四季度我国消费者信心指数为100，已连续两个季度回落，主要由于消费者的通货膨胀预期上升导致消费者即期消费意愿明显下降。对于未来12个月内价格总水平的走势，83％的消费者认为将会“上升”。2010年以来，为应对房地产价格过快上涨，国内出台了一系列房地产市场调控政策，继今年1月26日国务院常务会议再度推出“新国八条”后，各地陆续出台了房地产“限购”细则，根据我们的统计，截止到2月27日，全国共有北京、上海、长春、石家庄、西安、银川等20个城市根据“新国八条”内容公布了限购措施。我们认为，“限购令”的及时出台和调整是非常有必要的。第一，房价飙升已开始从一线城市向二、三线城市蔓延。根据国家统计局公布的数据，2010年一线城市房价同比涨幅较低，同比涨幅排名前十位的城市都是二三线城市，北京和上海的房价分别同比上涨6.3%和2.2%，而三亚、海口的房价同比涨幅高达43.3%和35.5%。住 5房是影响居民生活水平和幸福指数的重要因素，因此，房价已经到了不可不控的地步。第二，“限购”是抑制投机和投资性购房需求的有力手段，有利于引导社会资金重回实体经济。纵观国内外的房地产市场发展历史，除了供给总体偏紧的基本因素外，投资和投机性购房需求是助推房价非理性快速上涨的重要原因，这已经被并没有土地供应限制的美欧等国家的房地产市场泡沫所证实。我国这一轮房价上涨，交织了货币信贷政策过度宽松、部分实体企业受危机影响利润率不高而将资金投向房地产等多种因素，在当前货币政策回归稳健的过程中，限购政策也是引导社会资金重回实体经济的重要措施。第三，“限购”限制的主要是投资和投机性资本的需求，对居民正常自住需求的影响不大。限购政策受争议最多的是对外地人的限购，我们认为，从实际情况看，受限的外地购房者主要是投资型购房者，对真正自住需求的影响不大。以北京为例，外地户口购房须有5年的社保缴费证明，而以北京当前的房价，即使重点院校研究生毕业留京工作五年内单靠自我积蓄都未必买得起房，更遑论一般打工者了。从这个角度说，如果限购能够促使房价降至合理区间内，对这些真正有自住需求的购房者其实是有利的。从国际经验看，房地产市场相对稳定的新加坡一直执行房屋限购政策。新加坡政府对“政府组屋”（85%公民居住）和“私人住宅”两个市场实行不同的政策，不允许公民同时拥有两套及以上“政府组屋”。 6总第140期2011年第7期尽管对私人住宅市场购房套数没有限制，但是针对投资和投机性购房有成熟的征税制度。所以，在我国房产税收制度不完善、保障性住房供给量少、租赁市场制度不健全的情况下，限购政策无疑是遏制房价上涨最有效的手段之一，我们认为限购政策应该积极执行，同时不断完善房地产税收制度。第一，防止房价在政策松动后报复性反弹。目前我国城市化率偏低，“十二五”期间城市化进程将加快，对城市住宅的刚性需求也将不断扩大，我国房地产市场将长期处于供不应求的状态，一旦放松政策限制，难免重蹈2009年房价报复性反弹的覆辙。第二，逐步扩大住宅房产税征收范围。目前在限购政策和试点房产税影响下，房产所有者将房产税转嫁给租房者，体现为租金价格上涨，而住房的实际持有成本并没有增加，甚至部分地区二手住宅供应量出现下降，所以应当在全国范围内尽快开征房产税，而且要不断扩大住宅的征税范围，通过增加住房持有成本，降低房屋投资需求。第三，住宅定位应逐步回归其居住属性。基于我国人多地少的现实，住宅定位应该减少投资品的金融属性，更多回归居住属性。因此，各地区应继续优化限购政策的细节，房地产市场的其他调控政策和税收制度建设也应同步进行，尽快形成一套具有可持续性、可操作性的房地产调控政策。 7附1111：2010201020102010年以来房地产市场调控政策一览表时间发布单位发布主题主要内容2010.1.10国务院办公厅《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》十一条调控措施，明确规定二套房贷款首付比例不得低于40%。2010.1.21国土资源部《关于改进报国务院批准城市建设用地申报与实施工作的通知》对申报住宅用地的，经济适用房、廉租房和中低价位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%。2010.3.10国土资源部《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》十九条土地调控措施