房地产市场快评及策略观点：2017年传统地产股的表现显著好于市场大多数人的感知，区瑞明地产A股小周期理论框架持续被印证

请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球视野 本土智慧 行业研究 Page 1 证券研究报告—动态报告/行业快评 房地产 市场快评及策略观点 超配 （维持评级） 2017年06月05日 2017年传统地产股的表现显著好于市场大多数人的感知，区瑞明地产A股小周期理论框架持续被印证 证券分析师： 区瑞明 0755-82130678 ourm@guosen.com.cn 证券投资咨询执业资格证书编码：S0980510120051 事项： [Table_Summary] 我们于2016年底、2017年初在‚市场一片悲观中‛，根据区瑞明原创的地产小周期理论框架，明确提出：2017年行业虽然处在降温期（调控政策逐渐加码、销售增速逐渐放缓），但传统地产股的投资机会将显著好于2016年繁荣期，从地产股指数涨幅排名的角度观察，甚至会好于2015年。在2017年前5个月，传统地产股的表现显著好于市场大多数人的感知，上述预判得到了印证。 评论：  2016年房地产繁荣，但传统地产股却表现差劲 1) 2016年全年，以2015年末收盘价为基数计，至2016年底，阳光城暴跌37.79%、新城控股暴跌24.26%、格力地产暴跌22.59%、北辰实业暴跌21.08%、华夏幸福暴跌20.44%、华发股份暴跌20.37%、华侨城暴跌20.15%、招商蛇口暴跌19.99%、陆家嘴暴跌19.67%、天健集团暴跌19.27%、荣盛发展跌14.61%、嘉宝集团跌13.90%、万科A跌12.36%、新湖中宝跌11.77%、保利地产跌10.81%、金融街跌6.98%； 2) 特别是在2016年上半年行业销售累计同比增速节节攀高的阶段，上述品种跌幅更惨，以2015年末收盘价为基数计，至2016年6月30日，新城控股暴跌40.31%、华发股份暴跌31.13%、华侨城暴跌26.47%、招商蛇口暴跌30.44%、天健集团暴跌26.46%、荣盛发展暴跌26.9%、嘉宝集团暴跌19.07%、保利地产跌15.69%、金融街跌15.7%。 虽然在2016年3月初还有降准的利好，但依然无法撼动‚行业越繁荣、传统地产股越烦恼‛的铁律。 3) 直至2016年下半年，行业销售累计同比增速见顶、调控政策频频出台之后，传统地产股的股价表现才有改观。  2017年以来，行业虽然降温，但传统地产股的绝对收益和超额收益却十分显著 2017年，行业延续了2016年下半年以来的销售累计同比增速见顶后的降温格局（统计局口径的销售累计同比增速自高点已大幅回落、高频数据更是同比两位数的负增长），而且政策打压不断，但传统地产股的表现却显著好于2016年，特别是好于繁荣阶段的2016年上半年。绝对收益和超额收益显著。 1) 以2016年末收盘价为基数，至2017年6月2日收盘，新城控股上涨51.82%跑赢大盘51.75个百分点、华夏幸福上涨48.66%跑赢大盘48.60个百分点、北辰实业上涨45.56%跑赢大盘45.5个百分点、嘉宝集团上涨43.16%跑赢大盘43.1个百分点、荣盛发展上涨32.61%跑赢大盘27.28个百分点、华侨城上涨25.61%跑赢大盘20.29个百分点、华发股份上涨23.28%跑赢大盘23.22个百分点、招商蛇口上涨22.45%跑赢大盘17.12个百分点、新湖中宝上涨19.47%跑赢大盘19.41个百分点、金融街上涨14.56%跑赢大盘9.23个百分点、天健集团上涨13.66%跑赢大盘8.33个百分点、格力地产上涨10.15%跑赢大盘10.09个百分点、陆家嘴上涨7.82%跑赢大盘7.75个百分点、保利地产上涨6.57%跑赢大盘6.51个百分点、阳光城上涨5.57%跑赢大盘0.236个百分点。 2) 上述品种在2017年的强势表现，印证了《区瑞明地产A股小周期理论框架》的判断。 请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球视野 本土智慧 Page 2  策略观点：重申‚建议机构投资者‘超配’地产龙头白马股‛ 国信区瑞明地产团队重申：‚低估值+ 2017年销售、净利大概率双增长+机构低配‛是2017年‚超配‛新城控股、阳光城（自2017年5月2日才开始推荐）、保利地产、招商蛇口、万科A、华侨城、嘉宝集团、金融街、新湖中宝、陆家嘴、华发股份、滨江集团、华夏幸福、荣盛发展等品种的核心理由，‚棚改货币化‛及‚地图（雄安、大湾区......）‛则起到了锦上添花的作用。 建议对上述组合的总配臵比例在7%左右（WIND口径的房地产行业标配比例是4.44%，而2017年1季报公募股票型基金对地产的配臵比例仅为2%）。 请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球视野 本土智慧 Page 3 相关研究报告： 《房地产-统计局1-4月数据点评：行业降温，蓝筹占优》 ——2017-05-16 《房地产行业梳理——国际比较（一）：‚居者有其屋‛——新加坡模式》 ——2017-05-15 《地产A股投资策略：行业降温，蓝筹占优》 ——2017-05-08 《房地产-2016年报及2017年1季报总结：增长仍是主基调、业绩锁定性较好、存货压力较轻》 ——2017-05-04 《房地产行业周报：‚非热点城市‛销量增幅收窄，‚热点城市‛延续降温态势》 ——2017-04-25 国信证券投资评级 类别 级别 定义 股票 投资评级 买入 预计6个月内，股价表现优于市场指数20%以上 增持 预计6个月内，股价表现优于市场指数10%-20%之间 中性 预计6个月内，股价表现介于市场指数 ±10%之间 卖出 预计6个月内，股价表现弱于市场指数10%以上 行业 投资评级 超配 预计6个月内，行业指数表现优于市场指数10%以上 中性 预计6个月内，行业指数表现介于市场指数 ±10%之间 低配 预计6个月内，行业指数表现弱于市场指数10%以上 分析师承诺 作者保证报告所采用的数据均来自合规渠道，分析逻辑基于本人的职业理解，通过合理判断并得出结论，力求客观、公正，结论不受任何第三方的授意、影响，特此声明。 风险提示 本报告版权归国信证券股份有限公司（以下简称‚我公司‛）所有，仅供我公司客户使用。未经书面许可任何机构和个人不得以任何形式使用、复制或传播。任何有关本报告的摘要或节选都不代表本报告正式完整的观点，一切须以我公司向客户发布的本报告完整版本为准。本报告基于已公开的资料或信息撰写，但我公司不保证该资料及信息的完整性、准确性。本报告所载的信息、资料、建议及推测仅反映我公司于本报告公开发布当日的判断，在不同时期，我公司可能撰写并发布与本报告所载资料、建议及推测不一致的报告。我公司或关联机构可能会持有本报告中所提到的公司所发行的证券头寸并进行交易，还可能为这些公司提供或争取提供投资银行业务服务。我公司不保证本报告所含信息及资料处于最新状态；我公司将随时补充、更新和修订有关信息及资料，但不保证及时公开发布。 本报告仅供参考之用，不构成出售或购买证券或其他投资标的要约或邀请。在任何情况下，本报告中的信息和意见均不构成对任何个人的投资建议。任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺均为无效。投资者应结合自己的投资目标和财务状况自行判断是否采用本报告所载内容和信息并自行承担风险，我公司及雇员对投资者使用本报告及其内容而造成的一切后果不承担任何法律责任。 证券投资咨询业务的说明 本公司具备中国证监会核准的证券投资咨询业务资格。证券投资咨询业务是指取得监管部门颁发的相关资格的机构及其咨询人员为证券投资者或客户提供证券投资的相关信息、分析、预测或建议，并直接或间接收取服务费用的活动。 证券研究报告是证券投资咨询业务的一种基本形式，指证券公司、证券投资咨询机构对证券及证券相关产品的价值、市场走势或者相关影响因素进行分析，形成证券估值、投资评级等投资分析意见，制作证券研究报告，并向客户发布的行为。