房地产行业：实体成交稳定,股票估值回到10倍

行业点评报告 请务必阅读正文后的免责条款部分 1 行业周报（2011年第3周）： 实体成交稳定，股票估值回到10倍 房地产行业研究小组 联系人：黄玉梅 8621-68761616-8288 huangym@tebon.com.cn 德邦证券有限责任公司 上海市福山路500号城建国际中心26楼,200122 http://www.tebon.com.cn 核心观点: 2011年1月10-14日，房地产指数（882118）周涨跌幅-0.51%。涨幅前五，嘉凯城（9.36%）、华远地产（7.84%）、中弘地产（5.95%）、阳光城（5.69%）、st东源（5.13%）。在周末央行提高存款准备金率的消息下，高通胀下流动性收紧预期强烈，周一沪指跌幅-3.03%。又在武汉出台限购令、深沪广部分银行取消首套房贷利率优惠的消息下，地产股跌幅第一 ，达-6.15%。 按照周一收盘的股价计算，当前主流地产股2011年的PE为12倍，地产龙头的估值回到10倍以下。估值优势再次显现，我们认为当前调控相关的政策基本都在之前的预期之中，地产股下跌的空间并不大。但是强势的上涨可能还需等待，我们建议从两个思路选择：一是在较为长期的发展中，脱颖而出的公司，如新湖中宝、华侨城、金融街、世茂股份。二是年报业绩将大幅提升，或存在高比例配送的公司。从每股资本公积和每股留存收益的统计排名来看，关注首开股份、福星股份、保利地产、世贸股份、云南城投。 风险提示：流动性紧缩超预期带来的系统性风险。 一周回顾： 统计局公布2010年房地产运行数据。  销售面积和销售金额创历史新高，从单月来看，量增价稳。2010年，全国商品房销售面积10.43亿平方米，比上年增长10.1%，商品房销售额5.25万亿元，比上年增长18.3%。12月份全国70个城市房屋销售价格同比上涨6.4%，二线城市价格上涨幅度大于一线城市。  全年房地产投资高速增长，预计2011年投资和新开工增速回落。2010年，全国房地产开发投资48267亿元，比上年增长33.2%。房屋新开工面积16.38亿平方米，增长40.7%，新开工面积创历史新高；房地产开发企业房屋施工面积40.55亿平方米，比上年增长26.6%；房屋竣工面积7.60亿平方米，增长4.5%。  开发企业资金来源中，银行贷款收紧明显，来自企业预售资金和外资的比例增加。2010年，房地产开发企业本年资金来源72494亿元，比上年增长25.4%。其中，国内贷款12540亿元，增长10.3%；利用 房地产行业 买入(维持) 2011-01-17 行业点评报告 请务必阅读正文后的免责条款部分 2 外资796亿元，增长66.0%；自筹资金26705亿元，增长48.8%；其他资金32454亿元，增长15.9%。在其他资金中，定金及预收款19020亿元，增长17.3%；个人按揭贷款9211亿元，增长7.6%。 图表 1 2010年房地产成交量增价稳 图表 2 新开工面积同比回落 数据来源:Wind资讯92-1294-1296-1298-1200-1202-1204-1206-1208-1210-1292-12房地产开发投资完成额:累计同比房屋新开工面积:累计同比房屋竣工面积:累计同比-30-3000303060609090120120150150180180 数据来源：wind，德邦证券研究所 数据来源：wind，德邦证券研究所 图表 3 银行贷款收紧明显 数据来源:Wind资讯07-Q408-Q108-Q208-Q308-Q409-Q109-Q209-Q309-Q410-Q110-Q210-Q310-Q407-Q4房地产开发资金来源:国内贷款:累计同比房地产开发资金来源:利用外资:累计同比房地产开发资金来源:自筹资金:累计同比房地产开发资金来源:其他资金:累计同比房地产开发资金来源:各项应付款合计:累计同比-40-40-20-20002020404060608080100100 资料来源：wind，德邦研究 2011年第3周实体成交情况。从跟踪的重点城市成交数据来看（图表4），城市楼市成交量普遍上涨。监测的16 个城市中，10个城市成交量环比上涨，8 个城市涨幅超20%。上周跌幅较大的深圳出现反弹，环比增幅224%。前三周成交波动较大。但是从前三周累计情况来看，与10年相比，整体保持平稳，成交面积前三位为上海、重庆、长沙，其中，上海涨幅最大，达39%；成都跌幅最大，达33%。可售量有所增加，但仍在低位。 行业点评报告 请务必阅读正文后的免责条款部分 3 图表 4 2011年第3周成交数据 单位 （万㎡） 本周成交 面积 上周成交 面积 环比 % 09年周均 成交面积 10年周均 成交面积 09年同期 累计成交 10年同期 累计成交 11年同期 累计成交 同比 % 北京商品住宅 15.01 19.74 -23.96% 26.95 15.83 51.19 52.58 62.95 19.72% 天津商品住宅 22.94 18.58 23.47% 25.73 20.05 27.25 63.7 72.21 13.36% 上海商品住宅 44.07 41.69 5.71% 50.21 29.96 74.04 95.92 133.51 39.19% 杭州商品住宅 16.5 8.71 89.44% 13.79 7.66 18.09 20.16 43.57 116.12% 南京商品住宅 18.98 14.6 30.00% 20.22 10.85 38.59 57.4 45.75 -20.30% 苏州商品住宅 14.71 9.58 53.55% 17.95 10.21 27.87 37.44 36.49 -2.54% 宁波商品住宅 12.61 13.36 -5.61% 13.64 7.18 24.63 27.27 36.93 35.42% 合肥商品住宅 33.57 25.65 30.88% 26.14 18.24 44.24 94.51 71.53 -24.31% 广州商品住宅 21.25 22.47 -5.43% 21.32 17.18 51.3 64.01 66.08 3.23% 深圳商品住宅 11.04 3.4 224.71% 12.42 6.63 42.25 26.22 25.11 -4.23% 重庆商品住宅 34.59 42.36 -18.34% 46.42 42.98 81.44 122.07 125.92 3.15% 成都商品住宅 19.15 24.14 -20.67% 28.48 22.66 49.78 111.67 74.62 -33.18% 西安商品住宅 30.95 13.74 125.25% —— 23.11 —— 39.76 71.76 80.48% 福州商品住宅 3.47 6.22 -44.21% 10.71 4.08 46.5 17.45 15.04 -13.81% 武汉商品住宅 43.95 31.44 39.79% 28.42 27.88 59.07 112.68 107.91 -4.23% 长沙商品住宅 20.31 17.32 17.26% 34.08 29.37 68.31 110.99 114.41 3.08% 合计 363.1 313 16.01% 704.55 1053.83 1103.79 4.74% 数据来源：中国指数研究院，德邦研究 图表 5 2010年8月以来，商品房可售面积（样本城市）的变化 资料来源：中国指数研究院，德邦研究 行业点评报告 请务必阅读正文后的免责条款部分 4 央行上调存款准备率，抑通胀收流动性。央行于14日下午收市后宣布，从2011年1月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，这是继去年6次上调以来，今年第一次上调，也是3个月时间内第四次上调。此次上调后，我国大型金融机构存款准备金率将达到19%的历史高位，中小金融机构的存款准备金率也将高达15.5%。 武汉出台限购令，引发限购调控政策全国推广预期。 继国内15个城市陆续出台房产限购令后，武汉今日加入限购阵营。武汉市在中心城区（江岸、江汉、硚口、汉阳、武昌、青山、洪山）及东湖高新技术开发区、武汉经济技术开发区范围内，对购买新房实施限制。武汉市户籍家庭（夫妻双方及未成年子女）和外来持证（纳税证明或社保缴纳证明）家庭，只能新购买一套新房。 房地产公司业绩预增超预期。从当前业绩预增的公司来看，主流的龙头公司净利同比增幅50%以上，超过市场普遍预期30%-40%的平均增幅。 名称 预警摘要 预告日期 定期报告预计披露日期 深物业A 净利润15,000万元~17,000万元,增长54.75%~75.38% 2010/10/25 2011/4/26 华侨城A 净利润约256,000万元~340,000万元,增长50%~100% 2011/1/12 2011/3/7 阳光股份 净利润约48,167.1万元~54,167.1万元,增长80%~103% 2010/10/29 2011/4/2 阳光城 净利润约48,200万元,增长165.76% 2011/1/14 2011/4/28 津滨发展 净利润约9095.85万元~9922.74万元,增长450%~500% 2010/10/20 2011/3/31 中南建设 净利润约70068万元~87585万元 2010/12/7 2011/4/6 中弘地产 净利润约90,000万元,增长609.90% 2011/1/12 2011/1/22 世荣兆业 增