房地产行业周报： 实体成交平稳,投资板块犹豫

行业点评报告 请务必阅读正文后的免责条款部分 1 行业周报（2011年第2周）： 实体成交平稳，投资板块犹豫 房地产行业研究小组 联系人：黄玉梅 8621-68761616-8288 huangym@tebon.com.cn 德邦证券有限责任公司 上海市福山路500号城建国际中心26楼,200122 http://www.tebon.com.cn 核心观点: 从2011年1月1日开始，地产板块反弹涨幅达6%，但是在周末重庆高端房产税确定出台的消息影响下，地产股本周一行业指数回调-2.19%。我们认为这反映了市场对地产股的信心并不是很充分，市场对地产股的分歧仍然较大。我们的观点是：市场犹豫中（出于对政策调控的担忧），地产股存在阶段性机会，等待利空出尽的时机。维持推荐估值低，业绩确定的冠城大通、滨江集团、首开股份。 （1） 2010年全年土地出让金2.7万亿，同比增长70%，土地供应增加成主要原因（下文）。2011年前2周样本16个城市整体成交同比增长2.7%，实体成交较为平稳。成交价格保持平稳（下文）。土地增加，平抑房价，成交稳定，财政稳定。我们认为这是中央较为乐意见到的调控效果，如果2011年延续，意味着政策调控的风险在减小。 （2） 全国流动性收紧或将在下半年，而由于去年底销售回笼了部分资金，目前开发商的资金状况还算良好。另由于一季度信贷的冲动，上半年资金的状况不会太差。 （3） 元旦期间新闻报道“中央和地产对房产税的分歧”，引发房产税推出延后的猜想，由此上周末重庆、上海房产税试点方案通过的消息显得相对突然。然而房产税的开征在年前就基本在预期之中，是在一季度还是二季度，似乎也只是波动的理由而已。我们认为，房地产税试点的细则超出预期的可能性不大（下文分析）。因此有可能成为地产股阶段性行情的导火索。然而细则如何，同样也会成为股价波动的理由。 一周回顾： 2011年第2周实体成交较为平稳。从跟踪的重点城市成交数据来看（图表1），成交量普遍下跌。监测的16 个城市中，11个城市成交量环比下跌，8 个城市跌幅超20%。长沙、深圳跌幅最大，合肥环比大幅上涨。受到季节和政策传闻的影响，2011年前两周成交出现波动，但是从累计情况来看，前两周整体成交还是略好于2010年前2周。可售面积保持稳定，并没有出现过快的增加（图表2）。开发商对后市的态度保持相对谨慎乐观。 房地产行业 买入(维持) 2011-01-10 行业点评报告 请务必阅读正文后的免责条款部分 2 图表 1 2011年第2周成交数据 单位（万㎡） 本周成交 面积 上周成交 面积 环比 % 09年周均 成交面积 10年周均 成交面积 09年同期 累计成交 10年同期 累计成交 11年同期 累计成交 同比 % 北京商品住宅 19.74 28.2 -30.00% 26.95 15.83 36.39 39.07 47.94 22.70% 天津商品住宅 18.58 30.69 -39.46% 25.73 20.05 17.25 43.14 49.27 14.21% 上海商品住宅 41.69 47.75 -12.69% 50.21 29.96 46.66 63.59 89.44 40.65% 杭州商品住宅 8.71 18.36 -52.56% 13.79 7.66 12.54 14.32 27.07 89.04% 南京商品住宅 14.6 12.17 19.97% 20.22 10.85 22.52 49.04 26.77 -45.41% 苏州商品住宅 9.58 12.2 -21.48% 17.95 10.21 18.89 31.87 21.78 -31.66% 宁波商品住宅 13.36 10.96 21.90% 13.64 7.18 13.14 18.52 24.32 31.32% 合肥商品住宅 25.65 12.31 108.37% 26.14 18.24 28.87 58.16 37.96 -34.73% 广州商品住宅 22.47 22.36 0.49% 21.32 17.18 35.13 29.05 44.83 54.32% 深圳商品住宅 3.4 10.67 -68.13% 12.42 6.63 29.15 17.53 14.07 -19.74% 重庆商品住宅 42.36 48.97 -13.50% 46.42 42.98 53.47 82.61 91.33 10.56% 成都商品住宅 24.14 31.33 -22.95% 28.48 22.66 31.68 100.89 55.47 -45.02% 西安商品住宅 13.74 27.07 -49.24% —— 23.11 —— 19.01 40.81 114.68% 福州商品住宅 6.22 5.35 16.26% 10.71 4.08 37.72 12.44 11.57 -6.99% 武汉商品住宅 31.44 32.52 -3.32% 28.42 27.88 38.61 68.44 63.96 -6.55% 长沙商品住宅 17.32 76.78 -77.44% 34.08 29.37 47 73.56 94.1 27.92% 合计 313 427.69 -26.82% 469.02 721.24 740.69 2.70% 数据来源：中国指数研究院，德邦研究 图表 2 2010年8月以来，商品房可售面积（样本城市）的变化 资料来源：中国指数研究院，德邦研究 行业点评报告 请务必阅读正文后的免责条款部分 3 上周房地产板块表现。2011年1月3-7日，房地产指数（882118）周涨跌幅+5.99%。涨幅前五，金地集团（13.75%）、保利地产（13.31%）、深物业A（12.74%）、招商地产（12.04%）、滨江集团（11.70%）。短期反弹中，住宅开发类公司的弹性相对较大。 周涨跌幅（%） 1个月涨幅（%） 3个月涨幅（%） 住宅开发类（样本公司43家） 5.92% 4.34% 4.29% 商业地产类（样本公司8家） 5.75% 8.76% 9.98% 园区类（样本公司9家） 1.45% 4.22% 13.47% 重庆确定征收高端房产税。 正在召开的重庆市―两会‖传出消息，重庆市市长黄奇帆1月9日在政府工作报告中提出，重庆将加强财税调节，开征高档商品房房产税。高档商品房房产税有望在今年一季度出台文件开征。重庆市市长黄奇帆此前通过媒体表示，主体思路是“低端有保障，中端有市场，高端有遏制”，重点将对高端住房比如别墅等，征收房产税，加以遏制。黄奇帆还表示，重庆将对价格高于市场平均价格3倍的“高价房”收取1%的房产税。 从下图中可以看出，从06-09年重庆住宅投资额中，高档公寓、别墅住宅的投资占比平均为10%，高档公寓、别墅住宅的销售面积平均低于7%。相关指标远远低于北京、上海等地。另外06-09年重庆的别墅项目的成交均价为5500元/㎡，普通住宅的成交均价为2600元/㎡，平均差额为2倍，意味着重庆列入高端房产税征收范围的项目将远远低于10%。 从各方官员的媒体表态来看，房产税征收的初衷已经有最初的“平抑房价”到现在的“调节收入分配”。由此我们认为房产税试点的初期，税率等各项细则超出市场预期的可能性不大。 图表 3 06-09年重庆高端住宅占比 图表 4 重庆高端住宅有限 数据来源：中国指数研究院，德邦证券研究所 数据来源：中国指数研究院，德邦证券研究所 2010年国内土地市场出让金总额达2.7万亿元，同比增幅达70.4％。国土资源部部长徐绍史7日在北京举行的全国国土资源工作会议上指出，“去年全国土地出让成交总价款2.7万亿元人民币，同比增加70.4%”。根据中国指数研究院对比2010年和2009年住宅用地成交面积和成交均价可以看出， 2010年全国120城市 行业点评报告 请务必阅读正文后的免责条款部分 4 住宅用地成交量同比上涨30%，但成交楼面均价同比上涨6%，可见量价齐涨是土地出让金大幅上涨的主要原因，而供应增大是主因。我们认为，增加土地供应、平抑房价，保持实体成交相对平稳，从而稳定财政，是政策的较优选择。 行业点评报告 请务必阅读正文后的免责条款部分 5 投资评级 一、行业评级 推荐 – Attractive： 预期未来6个月行业指数将跑赢沪深300指数 中性 – In-Line： 预期未来6个月行业指数与沪深300指数持平 回避 – Cautious： 预期未来6个月行业指数将跑输沪深300指数 二、股票评级 买入 – Buy： 预期未来6个月股价涨幅≥20% 增持 – Outperform： 预期未来6个月股价涨幅为10%-20% 中性 – Neutral： 预期未来6个月股价涨幅为-10% - +10% 减持 – Sell： 预期未来6个月股价跌幅>10% 特别声明 本报告中的信息均来源于已公开的资料，我公司对报告中信息的准确性及完整性不作任何保证，不保证该