房地产行业动态：Q1TOP50房企鲸吞67%土地 4月地产投资9.3%或为上游价格因素

敬请参阅最后一页特别声明 -1- 证券研究报告 2017年5月16日 房地产 Q1TOP50房企鲸吞67%土地 4月地产投资9.3%或为价格因素 行业动态 ◆2017Q1 TOP50房企拿地67%，TOP100房企卖房65% 经历2014年房地产寒冬，部分房企抓住“隆冬时节”大幅“储备面粉”（土地），利用2015-2016年信贷宽松加大杠杆获取土地，土地资源向TOP50房企快速集中，截止2017年Q1末统计，TOP3、TOP10、TOP30和TOP50房企的拿地份额分别为15.77%、38.12%、59.29%和67.12%。 土地资源自2014年起集中度快速提高，在经历了约18-24个月的开发周期后，2016年传导至销售市场，2016年房地产销售集中度快速提升，截止2017年Q1末统计，TOP3、TOP10、TOP30、TOP50和TOP100房企的拿地份额分别为17.59%、31.79%、48.49%、56.37%和65.34%。 ◆新开工/在建不温不火，4月投资增速9.3%续新高或为上游价格传导 2017年1-4月份，全国房地产开发投资27732亿元，同比名义增长9.3%，增速提高0.2个百分点；2016年6月以来上海实施房地产金融宏观审慎管理后，银监会、证监会、交易所等机构持续发布政策文件，限制房地产行业资金流向，持续攀升的住宅投资增速在本月出现首次回落，住宅投资18671亿元，增长10.6%，增速回落0.6个百分点。 同期新开工面积增速收窄0.5%，施工面积增速持平，表现不温不火，我们认为4月全国房地产投资增速9.3%续创新高的主要原因是上游大宗产品的涨价持续传导至房地产投资端，出现了新开工增速收窄/施工增速不变情况下而投资增速持续攀升的情况，目前暂维持房地产投资弱景气格局至Q2末的观点不变。后续如上游大宗商品价格出现明显回落，则房地产投资增速下降不可避免。 ◆全国商品房销售面积和销售金额增速持续收窄 2017年1-4月全国商品房销售面积累计增速15.7%，收窄3.8%，其中4月单月增速7.7%，收窄6.9%；全国商品房销售金额累计增速20.1%，收窄5%，其中4月单月增速10.0%，收窄14.4%； 自2015年初全国商品房销售大幅上涨以来，销售金额累计增速持续高于销售面积累计增速，房价上涨因素不可忽视； 4月的单月销售面积和销售金额增速均出现了大幅收窄，国家出台的房地产调控政策开始显现威力，后续预计全国商品房销售增速将持续收窄，2017年Q2销售面积和销售金额增速或分别降至10%和15%附近。 ◆地产板块调整时间较长，建议适当关注稳健的龙头房企 在政策持续高压，房地产行业整体形势严峻，房企集中度加快提高的大前提下，对房地产板块保持相对谨慎态度，同时由于地产板块已调整了相对长的一段时间，建议可以适当关注部分土地储备丰富的稳健型龙头房企，如保利、首开、陆家嘴等。 中性（维持） 分析师 陈浩武 ((执业证书编号：S0930510120013 ) 021-22169050 chenhaowu@ebscn.com 联系人 何缅南 021-22169170 hemiannan@ebscn.com 行业与上证指数对比图 -10%-5%0%5%10%04-1605-1607-1608-1610-1612-1601-1703-17房地产沪深300 相关研报 Q1地产投资创二年新高 行业弱景气格局或延续至Q2末 ····································· 2017-04-17 短期内地产投资超预期获印证 销售结构变化形成增速反差 ····································· 2017-03-20 拿地备货抢份额 多重因素或致2017二线地产投资超预期 ····································· 2017-03-05 2017-05-16 房地产 敬请参阅最后一页特别声明 -2- 证券研究报告 1、2017Q1 TOP50房企拿了67%的土地 我们统计了2011年至2017年Q1 间 TOP3、TOP10、TOP30和TOP50房企的拿地份额。 表1 2011-2017Q1 TO3/10/30/50 房企拿地份额变化表 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017Q1 TOP3 2.69% 5.44% 5.54% 3.01% 6.44% 8.43% 15.77% TOP10 5.57% 9.52% 11.89% 6.91% 14.07% 20.98% 38.12% TOP30 9.65% 14.01% 20.27% 12.62% 25.19% 36.38% 59.29% TOP50 11.78% 16.16% 24.08% 15.28% 30.00% 44.04% 67.26% 资料来源：中指数据库 国家统计局 光大证券研究所整理 数据清晰表明，在2014年之前土地资源集中度变化相对不大：  TOP3房企在2011-2014年的拿地份额在2.7%-5.5%之间；  TOP10房企在2011-2014年的拿地份额在5.6%-11.9%之间；  TOP30房企在2011-2014年的拿地份额在9.7%-12.6%之间；  TOP50房企在2011-2014年的拿地份额在11.8%-24.1%之间； 经历了2014年房地产寒冬之后，房企的土地获取情况出现了较大变化，部分房企抓住“地产寒冬”时机大幅“储备面粉”（土地），利用2015年-2016年信贷宽松加大杠杆获取土地，土地资源向TOP50房企快速集中，截止2017年Q1末统计，TOP3、TOP10、TOP30和TOP50房企的拿地份额分别为15.77%、38.12%、59.29%和67.12%。 以恒大、碧桂园和万科为首的TOP50龙头房企在土地市场所向披靡，2017年Q1将超过67%的土地资源收入囊中。 图1：2011-2017Q1 TO3/10/30/50 房企拿地份额变化走势图 资料来源：中指数据库 光大证券研究所整理 2017-05-16 房地产 敬请参阅最后一页特别声明 -3- 证券研究报告 2、2017Q1 TOP100房企卖了65%的房子 同样，我们统计了2011年至2017年Q1间 TOP3、TOP10、TOP30、TOP50和TOP100房企的销售份额变化。 表2 2011-2017Q1 TO3/10/30/50/100 房企销售份额变化表 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017Q1 TOP3 4.77% 5.45% 5.73% 7.47% 7.67% 8.88% 17.59% TOP10 10.75% 12.76% 13.72% 16.92% 17.05% 18.72% 31.79% TOP30 17.40% 20.62% 21.96% 26.09% 26.60% 29.39% 48.49% TOP50 20.90% 24.57% 26.23% 30.94% 32.07% 35.29% 56.37% TOP100 37.78% 40.05% 44.81% 65.34% 资料来源：中指数据库 国家统计局 光大证券研究所整理 数据清晰表明，2016年之前房企销售份额集中度提高较为平缓：  TOP3房企2011-2015年末的销售份额从4.77%提高到8.88%；  TOP10房企2011-2015年末的销售份额从10.75%提高到18.72%；  TOP30房企2011-2015年末的销售份额从17.40%提高到29.39%；  TOP50房企2011-2015年末的销售份额从20.90%提高到35.29%；  TOP100房企2013末-2015末的销售份额从37.78%提高到44.81%。 由于土地资源自2014年起集中度快速提高，在经历了约18-24个月的开发周期后，2016年传导至房地产销售市场。 2016年房地产销售集中度快速提升，截止2017年Q1末统计，TOP3、TOP10、TOP30、TOP50和TOP100房企的销售份额分别为17.59%、31.79%、48.49%、56.37%和65.34%。 图2：2011-2017Q1 TO3/10/30/50/100 房企销售份额变化走势图 资料来源：中指数据库 光大证券研究所整理 2017-05-16 房地产 敬请参阅最后一页特别声明 -4- 证券研究报告 3、投资增速9.3%续创新高或为上游价格传导 2017年1-4月份，全国房地产开发投资27732亿元，同比名义增长9.3%，增速比1-3月份提高0.2个百分点。其中，住宅投资18671亿元，增长10.6%，增速回落0.6个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为67.3%。 图3：2017年4月房地产开发投资和住宅开发投资累计同比变化（%） 数据来源:Wind资讯 房地产开发投资完成额:住宅:累计同比房地产开发投资完成额:累计同比(右轴)13-1214-1215-1216-1213-12036912151821%%036912151821%% 资料来源： 3.1、资金限流政策一览，住宅投资增速4月首现回落 值得我们关注的是，2016年6月以来上海实施房地产金融宏观审慎管理后，银监会、证监会、交易所等机构持续发布政策文件，限制房地产行业资金流向，2016年7月来持续攀升的住宅投资增速在本月出现了首次回落。 图4：2016年6月起机构发布限制资金流向房地产政策一览 资料来源：光大证券研究所整理 2017-05-16 房地产 敬请参阅最后一页特别声明 -5- 证券研究报告 3.2、新开工与施工增速不温不火，投资增速新高或为上游大宗价格传导 2017年1-4月新开工累计增速为11.1,%，收窄0.5%，其中4月单月增速为10.1%，收窄3%；施工面积654054万平方米，同比增长3.1%，增速与1-3月份持平； 图5：全国房屋施工面积和新开工面积累计同比 数据来源:Wind资讯 房屋施工面积:累计同比房屋新开工面积:累计同比13-1214-1215-1216-1213-12-28-28-21-21-14-14-7-7007714142121%%%% 资料来源：WIND 自2016年供给侧改革全面加强后，水泥和螺纹钢价格持续攀升，全国水泥价格指数从2016年初的77左右一路上涨至目前的110，上涨幅度超过42.8%；全国螺纹钢(HRB400 20MM)价格从2016年初的约1910元/吨上涨到2017年初的超过3700元/吨，涨幅惊人。 图6：全国螺纹钢(HRB400 20MM)价格和水泥价格指数 数据来源:Wind资讯 价格:螺纹钢:HRB400 20mm:全国水泥价格指数:全国(右轴)15-09-3015-11-3016-01-3116-03-3116-05-3116-07-3116-09-3016-11-3017-01-3117-03-3115-09-3018002100240027003000330036003900元/吨元/吨8084889296100104108点点3,935.001,903.00110.1077.76 资料来源：WIND 我们认为2017年4月份全国房地产投资增速9.3%续创新高的主要原因是上游大宗产品的涨价持续传导至房地产投资端，出现了新开工增速收窄/施工增速不变情况下而投资增速持续攀升的情况。目前暂维持房地产投资弱景气格局至Q2末的观点不变，后续如上游大宗商品价格出现明显回落，则房地产投资增速下降不可避免。 2017-05-16 房地产 敬请参阅最后一页特别声明 -6- 证券研究报告 3.3、全国商品房销售面积和销售金额增速持续收窄 2017年1-4月全国商品房销售面积累计增速15.7%，收窄3.8%，其中4