国元(香港)—公司研究 深圳控股(00604.HK) 2010-07-09 公司对管理层授出认股权 投资评级：买入投资要点： 公司对管理层授出认股权：深圳控股在6月28日公布对于公司管理层授出约9386万股的认股权，所授出的认股权的行使价格为2.39港元/股，其中授予公司的4位董事总共为2032万份认股权，并且规定在授出认股权满2年-3年，最高可行使40%；在授出满3年-4年，最高可行使70%；在授出满4年-5年，最高可行使100%。 2010年1-5月份销售17亿元：深圳控股在2010年1-5月份销售约为17.3亿元，销售面积为17.1万平米，公司2010年的销售计划为46.5万平米，计划销售金额预计为51亿元。由于受制与国家宏观调控的因素，公司在2010年5月份的淡月销售并不尽如人意，单月销售面积为1.8万平米，销售金额为1.9亿元。但公司现在内部的整改将会在下半年加快推盘计划和品牌建设，并且经过整改后公司将会加快开发速度，加快资金的流转速度。我们认为在2010年4季度时，当房价开始下滑后，楼盘的销售将会加速，并且加上深圳特区扩容的刺激因素，我们依旧看好公司在深圳地区的销售。 维持买入评级，目标价3.53港元：按照公司的土地储备，每股资产毛值为8.3港元，公司的投资物业我们按照10%的收益率计算，每股资产毛值为1.09港元，公司的参股的路劲基建(1098.HK)和沿海家园(1124.HK),我们按照当天收市价计算，资产毛值分别为0.35和0.08港元，因此深圳控股资产毛值为每股9.77港元，资产净值为每股8.42港元。由于现在受制于国家的房地产政策调控，公司未来的销售将会有一定程度的放缓，因此我们根据公司资产毛值的50%的折扣，给予深圳控股12月目标价3.53港元，与现价相比有47.1%的上涨空间，现价较公司的8.42港元的资产净值有70%的折让，目标价对应的2009-2011年的PE为7.2、2.9和2.3倍，维持买入评级。 盈利摘要 年结日：31/122007A2008A20092010E2011E收入(百万港元)3,3434,0815,38710,31513,114变动(%)46.4%22.1%32.0%91.5%27.1%净利润(百万港币)1,7158739882,4303,128摊薄每股收益(港仙)55.427.029.572.693.5变动(%)81.0%-51.2%9.2%146.0%28.8%市盈率(倍)3.87.87.22.92.3每股股息(港仙)29.610.912.229.037.4息率(%)14.0%5.2%5.8%13.8%17.7%资 料来源: 公司资料, 国元证券(香港)预测 更新报告：2010-07-09 目标价：HK$ 3.53 现价：HK$ 2.40 预期升幅：+47.1% 股本数据 股本(亿股) 35.3 市值(亿港元) 85 52周高/低（HK$） 4.19/0.74每股净值(港元) 8.42 所属行业： 房地产 主要股东 深业(集团) 47.42% UBS AG 5.05% 52周行情图 012345Jul-09Oct-09Jan-10Apr-10 资料来源: Bloomberg 相关报告 深圳控股首发报告-20100105 国元证券(香港)研究部 电话：(852) 3769 6888 (86) 755-2151 9169 电邮：lijing@gyzq.com.hk 国元证券(香港)有限公司 www.gyzq.com.hk 深圳控股(604.HK) 公司对管理层授出认股权 深圳控股在 6 月 28 日公布对于公司管理层授出约 9386 万股的认股权，所授出的认股权的行使价格为 2.39 港元/股，其中授予公司的 4 位董事总共为 2032 万份认股权，并且规定在授出认股权满 2 年-3 年，最高可行使 40%；在授出满 3年-4 年，最高可行使 70%；在授出满 4 年-5 年，最高可行使 100%。 图表 1：授出认股权证详情 董事姓名 于公司职位 获授予认股权数目 郭立民 执行董事、董事长 6,300,000 徐汝心 执行董事、总裁 5,986,000 牟勇 执行董事 4,016,000 刘伟进 执行董事 4,016,000 资料来源：公司资料 2010 年 1-5 月份销售 17 亿元 深圳控股在 2010 年 1-5 月份销售约为 17.3 亿元，销售面积为 17.1 万平米，公司 2010 年的销售计划为 46.5 万平米，计划销售金额预计为 51 亿元。由于受制与国家宏观调控的因素，公司在 2010 年 5 月份的淡月销售并不尽如人意，单月销售面积为 1.8 万平米，销售金额为 1.9 亿元。但公司现在内部的整改将会在下半年加快推盘计划和品牌建设，并且经过整改后公司将会加快开发速度，加快资金的流转速度。我们认为在 2010 年 4 季度时，当房价开始下滑后，楼盘的销售将会加速，并且加上深圳特区扩容的刺激因素，我们依旧看好公司在深圳地区的销售。 维持买入评级，目标价 3.53 港元： 按照公司的土地储备，每股资产毛值为 8.3 港元，公司的投资物业我们按照10%的收益率计算，每股资产毛值为 1.09 港元，公司的参股的路劲基建(1098.HK)和沿海家园(1124.HK),我们按照当天收市价计算，资产毛值分别为0.35 和 0.08 港元，因此深圳控股资产毛值为每股 9.77 港元，资产净值为每股 8.42 港元。由于现在受制于国家的房地产政策调控，公司未来的销售将会有一定程度的放缓，因此我们根据公司资产毛值的 50%的折扣，给予深圳控股 12 月目标价 3.53 港元，与现价相比有 47.1%的上涨空间，现价较公司的8.42 港元的资产净值有 70%的折让，目标价对应的 2009-2011 年的 PE 为7.2、2.9 和 2.3 倍，维持买入评级。 图表 2：NAV 估值情况 2 深圳控股(604.HK) NAV/share(RMB m)(HK$ m)(HK$)% of NAV备注土地储备DCF with W ACC8.3%广东19,41322,0616.5976.8%湖北1,3451,5280.465.3%湖南1,8112,0590.627.2%江苏5936740.202.3%安徽1,2301,3970.424.9%其他5466200.192.2%投资物业3,2193,6581.0912.7%收益率10%路劲基建(27.38%)1,0991,2490.374.3%按照当日市值计算沿海家园(22.60%)2362680.080.9%按照当日市值计算总计29,25733,2469.94115.8%净负债(3,989)(4,532)(1.35)-15.8%2009年预测值NAV25,26828,7148.58100.0%股份3,3463,346NAV每股7.558.58资料来源：国元香港， 3 深圳控股(604.HK) 主要财务报表 损益表财务分析<百万港元>, 财务年度截至<十二月>2007年实际2008年实际2009年预测2010年预测2011年预测2007年实际2008年实际2009年预测2010年预测2011年预测营业额3,3434,0815,38710,31513,114增长率(%)-房地产业务2,0152,5293,6848,57211,337收入46.422.132.091.527.1-其他1,3281,5521,7031,7431,777经营利润61.4-35.72.9149.025.1销售成本-2,008-2,368-3,590-5,158-6,557盈利分析(%)毛利1,3351,7131,7965,1586,557毛利39.942.033.350.050.0其他收入696334245257270经营利润70.237.028.837.536.9行政费用-636-766-752-1,750-2,201净利润51.321.418.323.623.9公平值变动953230265205216其他 (%)经营利润2,3481,5111,5543,8704,842有效税率29.139.332.733.031.3利息支出-275-219-216-345-363流动比率229.2190.1206.7206.3208.1联营公司收入436433348366384派息比率53.440.540.040.040.0税前利润2,5101,7251,6863,8904,863ROE17.48.28.017.019.1税项-729-677-551-1,284-1,523ROA6.73.13.26.97.9税后利润1,7801,0481,1342,6063,340估值少数股东权益66175147176211P/Sales (x)2.21.91.50.80.6净利润1,7158739882,4303,128PE (x)4.38.98.13.32.6P/Cas h flow (x)1.61.71.21.01.1每股收益 (港仙)55.4227.0429.5272.6193.49息率 (%)12.3%4.6%5.1%12.1%15.6%每股派息 (港仙)29.6210.9512.1929.0437.40资产负债表现金流量表<百万港元>, 财务年度截至<十二月><百万港元>, 财务年度截至<十二月>2007年实际2008年实际2009年预测2010年预测2011年预测2007年实际2008年实际2009年预测2010年预测2011年预测现金及现金等价物4,6904,5716,4347,6517,373经营利润4861223465671,056应收帐款306705533560588折旧-78-90-90-90-90存货7,68310,83211,24713,66617,858经营资产变动-4,047-4,409-2,725-4,109-5,869其他流动资产1,0073709299911,039税项-412318307-770-225无形资产097889797其他13,2115,8224,4457,5299,190其他固定资产4,5721,4491,8591,8721,886经营现金流9,1601,7642,2833,1264,061联营公司3,3544,8994,9705,2195,480固定资产3,9154,7985,0165,2505,497资本支出-3922,839-326-38-31资产总额25,52627,71931,07735,30639,816联营公司投资-902-1,545-71-249-261其他00000短期负债3,5535,5933,4313,5943,766投资现金流-1,2941,294-397-286-292应付帐款1,3362,1984,6786,3417,992其他流动负债2,8688731,1491,1491,149新增股份001,11600长期借款6,0906,8747,7048,0908,494债务变动-2,254-2,6141,285-548-576递延税项453622703653653派息-916-353-408-972-1,251其他长期负债00000其他-6-2094700负债总额14,30116,16017,66519,82722,053融资现金流-3,177-3,1772,039-1,520-1,827股东权益9,84910,69212,39014,28116,354现金变动4,690-1193,9251,3201,942少数股东权益1,3768671,0221,1981,409汇对改变00000总权益11,22511,55913,41215,47917,763期初现金4,2124,6904,5718,4969,816期末现金4,6904,5718,4969,81611,758净