长城地产周刊第五十四期：等待市场风险进一步释放

房地产行业 行业周报 2010年7月5日 等待市场风险进一步释放 ――长城地产周刊第五十四期（2010.6.28－7.04） 长城证券有限责任公司 GREATWALL SECURITIES CO.LTD 行业表现 051015202530354045-50%-40%-30%-20%-10%0%10%20%09-0709-0809-0909-1009-1109-1210-0110-0210-0310-0410-0510-06成交金额房地产(申万)上证综合指数 1M 3M 6M YTD 房地产 -5.3% -33% -32.2% -33.5% 上证指数 -8.2% -25.8% -27.7% -28.5% 相关报告 静待楼市僵局打破----长城地产周刊第五十三期（2010.6.21-6.27） 2010年6月 楼市相持阶段 地产股难有系统行情――长城地产周刊第五十二期（2010.5.24－5.30）2010年5月 成交量继续下滑——长城地产周刊第五十一期（2010.5.3－5.9） 2010年5月 销量步入冰点，静待房价松动——长城地产周刊第五十期（2010.5.3－5.9） 2010年5月 成交锐减，新政初现成效——长城地产周刊第四十九期（2010.4.19－4.25） 2010年4月 政策严厉程度超出预期——长城地产周刊第四十八期（2010.4.12－4.18） 2010年4月 房价继续攀升，政策风声鹤唳——长城地产周刊第四十七期（2010.4.5－4.12） 2010年4月 市场与政策博弈决定未来走向――长城地产周刊第四十六期（2010.3.29－4.4） 2010年4月 市场加速回升――长城地产周刊第四十五期（2010.3.29－4.4） 2010年3月 市场回暖在持续――长城地产周刊第四十四期（2010.3.15－3.22） 2010年3月 两会过后 云淡风轻——长城地产周刊第四十三期（2010.3.8－3.14） 2010年3月 要点：  新房市场：房价涨跌互现，成交量与上周持平。  销量：本周各地楼市成交量有涨有跌。重点城市成交量总体较上周变动不大，下跌1%, 比08年均值高6%，比09年均值低50%。  价格：继上周房价上涨之后，本周重点城市和一线城市房价指数下跌，分别下跌0.2%和7.1%；二线城市房价上涨4.7%。  库存：本周一线城市和二线城市库存指数都微幅上升，但由于四周移动平均销量上涨，导致消化周期缩短。  未来成交展望：我们注意到部分活跃的城市，以深圳、上海、杭州为代表，在5月份楼市新政出台后销量极度萎缩，6月份在预期政策基本落地后，销量反而出现了环比上升的态势。预计未来重点城市整体销量仍以筑底为主，随着未来市场新增供应增加，价格松动范围将渐次扩大，销量有望逐步回升。  二手房市场：销量有涨有跌，价格普遍上涨。本周北京、深圳的二手房成交量出现了上涨，天津、杭州的二手房成交量都略有下跌；房价方面，天津和杭州都有所上涨，天津上涨1%，杭州上涨2%。  投资建议：等待市场风险进一步释放 上周，我们走访了深圳关内外七个楼盘和部分上市公司。从我们调研了解的情况看，市场人气没有想象的弱，最近两周看盘和销售量有所上升。原因在于，前期观望的自住需求，在政策利空出尽而售价没有受到太大影响的情况下，选择兑现需求。其次，深圳目前总体库存还是比较紧张，调研项目普遍可售量并不多。第三，近期价格经过合理调整或较预期有合理调整的项目（如以低于周边楼盘10-20%的价格入市的新盘），成交量小幅回升，客户不再是一味的观望等待。销售价格未调整或者调整幅度较小的项目，成交速度依然缓慢（销售率低的主要是体量过大或者定价高于预期的项目）。第四，目前新房和二手房成交结构都以90平米以下的小户型为主。 我们预计，随着三四季度楼市供应的增加，开发商将面临更大的降价压力。而房价整体水平的下移，有助于激发更多需求的释放。我们认为，房价的企稳和销量的回升，将给地产股带来有利的投资机会。从目前形势看，这种局面的形成将更多地依赖市场本身的调整来完成，而政策在年内明显放松仍然是小概率事件。 独立声明 作者保证报告所采用的数据均来自合规渠道，分析逻辑基于本人的职业理解，通过合理判断并得出结论，力求客观、公正，结论不受任何第三方的授意、影响，特此声明。 投资评级：中性（维持） 分析师 刘 昆：  (86-755) 83516214  liuk@cgws.com 执业证书编号：S1070209040312 万 知: (86-10)88366060-8780  wanz@cgws.com 2 长城证券有限责任公司 GREATWALL SECURITIES CO.,LTD 长城地产周刊第五十四期（2010.6.28－7.04） 正 文 目 录 一、长城视点 ......................................................................................................................... 3 二、楼市动态 ......................................................................................................................... 3 2.1 二手房成交综述 ........................................................................................................................ 3 2.2 新房成交综述 ............................................................................................................................ 5 2.3 各地新房成交纵览 .................................................................................................................... 8 三、土地市场 ....................................................................................................................... 17 3.1 本周土地市场（住宅） .......................................................................................................... 17 3 长城证券有限责任公司 GREATWALL SECURITIES CO.,LTD 长城地产周刊第五十四期（2010.6.28-7.04） 期（2010.5.10－5.17） ） 一、长城视点 新房市场：房价涨跌互现，成交量有涨有跌 销量：本周各地楼市成交量有涨有跌。重点城市成交量总体下跌1%, 比08年均值高6%，比09年均值低50%。一线城市成交量总体回暖，环比上涨13%；二线城市环比下跌7%。 价格：继上周房价上涨之后，本周重点城市和一线城市房价指数下跌，其中一线城市下跌7%，重点城市下跌0.2%，比09年均值上涨28.6%，较08年均值上涨41%；二线城市房价上涨4.7%。 库存：本周一线城市存货指数上涨1.7%，达到97；二线城市存货指数微涨0.5%，达到107。近四周的移动平均销量上涨，使得重点城市库存消化指数略有下跌，本周下跌2%，达到197。 未来成交展望：预计下一阶段楼市成交量将有窄幅震荡，市场将处于进一步观望态势，短期房价也会随之进行横盘整理。 二手房市场：销量有涨有跌，价格普遍上涨 本周北京、深圳的二手房成交量都出现了上涨，天津、杭州的二手房成交量都略有下跌；房价方面，天津和杭州都有所上涨，天津上涨1%，杭州上涨2%。 投资建议：等待市场风险的进一步释放 上周，我们走访了深圳关内外七个楼盘和部分上市公司。从我们调研了解的情况看，市场人气没有想象的弱，最近两周看盘和销售量有所上升。原因在于，前期观望的自住需求，在政策利空出尽而售价没有受到太大影响的情况下，选择兑现需求。其次，深圳目前总体库存还是比较紧张，调研项目普遍可售量并不多。第三，近期价格经过合理调整或较预期有合理调整的项目（如以低于周边楼盘10-20%的价格入市的新盘），成交量小幅回升，客户不再是一味的观望等待。销售价格未调整或者调整幅度较小的项目，成交速度依然缓慢（销售率低的主要是体量过大或者定价高于预期的项目）。第四，目前新房和二手房成交结构都以90平米以下的小户型为主。 我们预计，随着三四季度楼市供应的增加，开发商将面临更大的降价压力。而房价整体水平的下移，有助于激发更多需求的释放。我们认为，房价的企稳和销量的回升，将给地产股带来有利的投资机会。从目前形势看，这种局面的形成将更多地依赖市场本身的调整来完成，而政策在年内明显放松仍然是小概率事件。 二、楼市动态 2.1 二手房成交综述 销量有涨有跌，价格普遍上涨 4 长城证券有限责任公司 GREATWALL SECURITIES CO.,LTD 长城地产周刊第五十四期（2010.6.28-7.04） 期（2010.5.10－5.17） ） 销量：最近一周，四大城市二手房成交量有涨有跌，其中北京涨幅最大，天津跌幅最大。具体数据为：北京2671套，环比6%，同比-54%；深圳1654套，环比4%，同比-51%；天津1052套，环比-7%，同比-52%；杭州258套，环比0%，同比-76%。 价格：天津和杭州都略有上涨。近两个月以来，天津房价以横盘震荡为主，杭州房价则表现出冲高回落态势。具体数据为：天津6813元/平，环比1%；杭州19848元/平，环比2%。 图1：北京07年至今二手房成交套数 图2：深圳08年至今二手房成交套数 0 2000 4000 6000 8000 10000 01-0101-1501-2902-1202-2603-1203-2604-0904-2305-0705-2106-0406-1807-0207-1607-3008-1308-2709-1009-2410-0810-2211-0511-1912-0312-172007年2008年2009年2010年 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 8000 10-01-0110-01-2210-02-1210-03-0510-03-2610-04-1610-05-0710-05-2810-06-1810-07-0910-07-3010-08-2010-09-1010-10-0110-10-2210-11-1210-12-0310-12-242008年2009年2010年 图3：天津07年至今二手房成交套数 图4：杭州08年至今二手房成交套数 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 01-0101-1501-2902-1202-2603-1203-2604-0904-2305-0705-2106-0406-1807-0207-1607-3008-1308-2709-1009-2410-0810-2211-0511-1912-0312-172007年200