策略周报：地产调控施压之际结构性机会仍存

1重要提示：请务必阅读尾页分析师承诺和重要声明。  主要观点： 我们的判断 在地产调控政策出台之后，随着部分城市房地产市场成交量出现明显下滑，调控政策的阶段性目标基本实现，地产调控政策会进入到阶段性的观察期。不过虽然政策压力有所减弱，但房地产税收政策的出台似乎是必然的，政策面对市场的压力仍然存在。综合判断，下周市场将呈现弱势震荡格局。 我们的策略 基于对市场弱势震荡的判断，一直以来建议的灵活波段操作仍然有效。由于房地产行业会继续受到政策面的压制，本着趋利避害的原则，建议规避房地产及其相关性较强的行业及大盘股，可关注与房地产相关性稍弱的行业及小盘股，经济结构调整带来的新兴战略产业、产业整合区域经济等结构性机会仍会成为市场热点。不过由于市场处在弱势震荡期间，热点的持续性不强，在操作上建议增加灵活性。行业配置方面，建议超配电力设备、医药生物、电子元器件、IT设备及服务、餐饮旅游和农林牧渔行业，对房地产、建筑建材和钢铁行业建议低配。本周调低了与房地产行业相关性较强的建筑建材行业的配置评级，但同时也建议关注保障性住房建设计划出台后带来的反弹机会。 我们的逻辑 管理层之所以能够果断地对房地产市场“痛下杀手”的主要原因在于管理层认为高房价是未来通胀风险的主要推手，因此，遏制高房价应该是地产调控的主要目标。由于房地产市场的销量情况领先于房价而变化，因此将销量作为考察地产调控政策有效性的阶段性指标是合理的。从几个一、二线主要城市在调控前后的销量情况看，除武汉的销量略有上升外，上海、北京和南京的销量基本稳定，而深圳、杭州、重庆和青岛的销量在调控政策出台后出现大幅回落。已经出台的地产调控政策基本取得了阶段性成果，由于房价相对于销量的滞后特征，后期将进入到地产调控政策的阶段性观察期。虽然政策压力会略有减缓，但这并不意味着政策压力的完全释放，对税收政策的担忧将使得观察期内市场继续承受来自政策面的压力。在对地产实施调控的同时，经济结构调整的步伐会有所加快。在市场受制于地产调控政策之际，与结构调整相关的战略性新兴产业、产业整合和区域经济等领域仍存在较大的结构性机会。 日期：2010年4月23日 李剑峰 021-53519888*1972 lijianfeng86@hotmail.com 执业证书编号：S0870208090140 报告编号 LJF10-W0009 相关报告 《2010年春季投资策略报告：从“转型”到“转折”》 《2010年投资策略报告：新经济 新财富 新动力》 报告首发日期：2010年4月23日 地产调控施压之际结构性机会仍存 研究报告/投资策略/策略周报 研究报告/投资策略/策略周报 22010年4月23日 一、地产调控：观察期内压力仍存 1、地产调控剑指高房价 在上周的国务院常务会议明确下阶段宏观调控核心以及定调“过热”和“通胀”的同时（对此我们在上周的周报中已有详细分析，在此不再赘述），管理层迅速出台了一系列针对房地产市场的调控政策，政策出台的时间和力度应该说是超预期的。我们认为，管理层之所以能够果断地对房地产市场“痛下杀手”的主要原因在于管理层认为高房价是未来通胀风险的主要推手，因此，遏制高房价应该是地产调控的主要目标。 虽然一季度的数据显示，当前中国经济存在“过热”迹象，但基于消费平稳增长和出口弱势复苏的判断，投资仍然是年内中国经济保持增长的最重要的力量。由于房地产投资对总投资具有重要推动作用，因此，我们认为，地产调控导致的房地产投资大幅下滑应该不会是管理层想要的结果。 由此产生的两方面问题需要关注：第一，从历史上看，房价与房地产投资之间具有较强的相关性，由于管理层不希望房地产投资大幅下滑，因此，在调控重压下可能出现的房价回落导致的房地产投资萎缩的风险值得关注。第二，一方面是调控政策剑指高房价，另一方面又不希望出现房地产投资大幅下滑的局面，那么，加快保障性住房建设以弥补可能出现的房地产投资下滑的缺口可能会成为后续重要的地产政策看点。 图1 投资仍然是中国经济增长最重要力量 数据来源:Wind资讯05-1206-1207-1208-1209-1205-12 出口金额:累计同比 城镇固定资产投资完成额:累计同比 社会消费品零售总额:累计同比-18-909182736数据来源：Wind，上海证券研究所 研究报告/投资策略/策略周报 32010年4月23日 图2 房地产投资与总投资关系密切 数据来源:Wind资讯00-1201-1202-1203-1204-1205-1206-1207-1208-1209-1200-12 城镇固定资产投资完成额:累计同比 房地产开发投资完成额:累计同比0714212835424956数据来源：Wind，上海证券研究所 2、地产调控或进入阶段性观察期 如上所述，遏制高房价是此次地产调控的主要原因。从上海的情况看，到目前为止，地产调控对房价的遏制作用并不明显。虽然内外环间的房价略有下降，但内环以内的房价维持了前期的快速上涨态势。因为地产调控政策的实施才不过一周时间，所以，据此就认为当前调控无效、会再度出台新的调控政策的观点还有失片面。 由于房地产市场的销量情况领先于房价而变化，因此将销量作为考察地产调控政策有效性的阶段性指标是合理的。从几个一、二线主要城市在调控前后的销量情况看，除武汉的销量略有上升外，上海、北京和南京的销量基本稳定，而深圳、杭州、重庆和青岛的销量在调控政策出台后出现大幅回落。 由此可见，已经出台的地产调控政策基本取得了阶段性成果，由于房价相对于销量的滞后特征，我们认为后期将进入到地产调控政策的阶段性观察期，以观察能否达到遏制房价的主要目标，而目前就出台进一步严厉调控政策可能性并不太大。 研究报告/投资策略/策略周报 42010年4月23日 图3 调控前后的上海房价 数据来源：Wind，上海证券研究所 图4 房地产销量领先于房价和投资变化 数据来源:Wind资讯00-1201-1202-1203-1204-1205-1206-1207-1208-1209-1200-12 商品房销售面积:累计同比 房屋新开工面积:累计同比 房地产开发投资完成额:累计同比 房屋销售价格指数:商品房(右轴)-20-1001020304050607098100102104106108110112数据来源：Wind，上海证券研究所 图5 上海地产销售情况 图6 北京地产销售情况 数据来源：Wind，上海证券研究所 研究报告/投资策略/策略周报 52010年4月23日 图7 深圳地产销售情况 图8 杭州地产销售情况 数据来源：Wind，上海证券研究所 图9 南京地产销售情况 图10 武汉地产销售情况 数据来源：Wind，上海证券研究所 图11 重庆地产销售情况 图12 青岛地产销售情况 数据来源：Wind，上海证券研究所 研究报告/投资策略/策略周报 62010年4月23日 3、观察期内政策压力仍存 虽然地产调控将进入到阶段性的观察期，政策压力会略有减缓，但这并不意味着政策压力的完全释放。通过对国务院常务会议精神的解读，我们认为，房地产的税收政策出台是必然的，不确定的只是出台的时间和政策细节。对税收政策的担忧将使得观察期内市场继续承受来自政策面的压力，而且伴随着消息面的变化，市场会阶段性的感受到政策预期的巨大压力。 二、避害：房地产行业调整的市场影响 1、房地产行业调整的行业影响 在地产调控政策重压下，房地产行业无疑会首当其冲受到打击，而受房地产行业调整的影响，其他行业也会受到拖累。根据2005年以来的日间数据分析，我们发现，其他行业的市场表现与房地产行业之间具有较强的相关性，房地产行业出现调整后其他行业也不会有上佳表现。其中，受影响较大的行业包括金融服务、公用事业、交运设备和建筑建材行业，而受影响较小的行业包括医药生物、农林牧渔、信息设备和电子元器件行业。基于避害的考虑，在房地产行业继续承受政策压力的时期，应该规避那些与房地产行业表现相关性更强的行业，而配置那些与房地产行业表现相关性较弱的行业。 图13 房地产行业与其他行业表现具有相关性 0200040006000800010000120002005-01-042005-03-112005-05-162005-07-122005-09-072005-11-102006-01-102006-03-172006-05-222006-07-182006-09-132006-11-162007-01-172007-03-222007-05-252007-07-232007-09-182007-11-212008-01-212008-03-252008-05-262008-07-232008-09-192008-11-242009-01-222009-03-272009-05-272009-07-272009-09-222009-11-262010-01-252010-03-30房地产农林牧渔采掘化工黑色金属有色金属建筑建材机械设备电子元器件交运设备信息设备家用电器食品饮料纺织服装轻工制造医药生物公用事业交通运输金融服务商业贸易餐饮旅游信息服务综合行业数据来源：Wind，上海证券研究所 研究报告/投资策略/策略周报 72010年4月23日 表1 房地产行业走势与其他行业的相关性分析 行业 相关系数 行业 相关系数 金融服务 0.9778 公用事业 0.9746 交运设备 0.9710 建筑建材 0.9700 有色金属 0.9700 采掘 0.9700 商业贸易 0.9647 综合 0.9645 餐饮旅游 0.9628 机械设备 0.9620 纺织服装 0.9613 化工 0.9600 轻工制造 0.9546 信息服务 0.9532 食品饮料 0.9474 交通运输 0.9402 家用电器