2019 年9月销售数据点评：销售持续稳增，全年超计划无虞

证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 未经许可，禁止转载 证 券 研 究报告 首开股份（600376）2019年9月销售数据点评 强推（维持） 销售持续稳增，全年超计划无虞 目标价：12.67元 当前价：8.64元 事件： 10月11日，首开股份公布9月销售数据，9月实现签约金额104.1亿元，同比+15.6%；实现签约面积30.9万平方米，同比-4.4%；1-9月累计实现签约金额691.3亿元，同比+31.8%，累计实现签约面积241.4万方，同比+21.2%。 点评：  9月销售104亿、同比+16%，累计691亿、同比+32%，全年超千亿计划无虞 9月公司实现签约金额104.1亿元，环比+36.2%，同比+15.6%，涨幅较上月下降4.6pct，低于克尔瑞主流50房企9月单月平均同比+31.6%；实现签约面积30.9万平米，环比-1.5%，同比-4.4%，较上月下降37.4pct；销售均价33,641元/平米，环比+38.2%，同比+20.9%。1-9月公司累计实现签约金额691.3亿元，同比+31.8%，完成年初销售计划68.4%；累计实现签约面积241.4万平方米，同比+21.2%；累计销售均价28,637元/平米，较18年均价上涨7.3%。鉴于公司土储76%位于市场需求较强的一二线城市，同时考虑3Q19销售额691亿元+18Q4销售额483亿元=1,174亿元，预计全年大概率超全年千亿销售计划。  9月拿地额/销售额6%，属下半年首次拿地，1-9月拿地153亿，同比+24% 9月公司在保定获取1个项目，对应新增建面15.2万平米，同比-39.6%；对应总地价6.4亿元，同比-72.4%，拿地额占比销售额6.1%，属公司下半年以来首次拿地；平均楼面价4,192元/平米，较18年拿地均价-77.8%。1-9月公司共获9个项目，新增规划面积163.2万方，同比+81.6%；对应地价153.1亿元，同比+24.2%；平均楼面地价9,378元/平米，同比-31.6%；拿地额占比销售额22.1%，拿地均价占比销售均价32.7%。公司1-9月拿地整体较为稳健，并同时注重成本可控。  北京国改重要标的，积极探索多元化激励机制、京内国资整合优势突出 18年以来，北京市政府接连出台国改三年行动计划及配套文件，北方华创股权激励计划获批，电子城股权激励草案出台，北京国改推进速度明显加快。而一方面，首开股份曾先后推出过两轮现金激励方案，属于国企中较早探索多元化激励机制的企业，可以说公司天生具备市场化改革基因；另一方面，公司在总资产、净资产、营业收入和净利润等各项指标上面均遥遥领先于其他北京国资房企，赋予其在14家北京国资房企的横向整合中拥有明显优势，近期首开集团合并房地集团也或预示整合的开始，公司有望进一步扩充京内优质土储。  投资建议：销售持续稳增，全年超计划无虞，维持“强推”评级 公司作为北京市属国资房企，在北京国改加快背景下，依靠较为丰富的激励计划经验及京内国资整合中的显著优势，将是京国改重要标的；公司自2007年重组上市之后积极变革，深耕北京、并积极京外扩张，推动销售快增，成为国内首家千亿地方国资房企；目前公司布局以强一二线为主，并属北京土储之王，一二线成交复苏赋予其较强销售弹性。近期大股东首开集团计划增持公司总股份的1-2%，充分彰显对当前价值认可及未来信心。我们维持公司19-21年每股收益1.55、1.79、2.05元，对应19/20PE为5.6/4.8倍，NAV折价达56%,18A/19E股息率高达4.6%和7.2%，维持目标价12.67元，维持“强推”评级。  风险提示：房地产市场调控政策超预期收紧以及行业资金超预期收紧。 主要财务指标 2018A 2019E 2020E 2021E 主营收入(百万) 39,736 47,524 56,870 68,086 同比增速(%) 8 20 20 20 归母净利润(百万) 3,167 4,001 4,619 5,289 同比增速(%) 34 26 15 15 每股盈利(元) 1.23 1.55 1.79 2.05 市盈率(倍) 7.0 5.6 4.8 4.2 市净率(倍) 0.7 0.7 0.6 0.6 资料来源：公司公告，华创证券预测 注：股价为2019年10月11日收盘价 证券分析师：袁豪 电话：021-20572536 邮箱：yuanhao@hcyjs.com 执业编号：S0360516120001 联系人：鲁星泽 电话：021-20572575 邮箱：luxingze@hcyjs.com 总股本(万股) 257,957 已上市流通股(万股) 257,957 总市值(亿元) 222.87 流通市值(亿元) 222.87 资产负债率(%) 81.4 每股净资产(元) 11.5 12个月内最高/最低价 10.03/5.75 《首开股份（600376）2019年7月销售数据点评：销售持续高增，高股息具备吸引力》 2019-08-08 《首开股份（600376）2019年中报点评：业绩超预期大增50%，大股东增持彰显信心》 2019-08-30 《首开股份（600376）8月销售数据点评：销售稳定增长，高股息具备吸引力》 2019-09-09 -5%19%43%67%18/1018/1219/0219/0419/0619/082018-10-15～2019-10-11沪深300首开股份相关研究报告 市场表现对比图(近12个月) 公司基本数据 华创证券研究所 公司研究 房地产开发 2019年10月13日 首开股份（600376）2019年9月销售数据点评 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 2 图表 1、首开股份销售金额及同比增速 资料来源：公司公告，华创证券 图表 2、公司及控股子公司、合作项目月度销售金额 资料来源：公司公告，华创证券 图表 3、首开股份1-9月拿地详情 月度 城市 建筑面积 总地价 楼面价 2019-02 苏州 202,291 218,585 10,805 2019-02 苏州 227,302 406,155 17,868 2019-05 温州 536,975 248,974 4,637 2019-05 福州 31,199 71,800 23,014 (40.0)(20.0)0.020.040.060.080.00.020.040.060.080.0100.0120.0140.0160.0180.01-2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月(亿元)2018年2019年同比（右轴）(%)0.020.040.060.080.0100.0120.0140.0160.0180.0(亿元)公司及控股子公司合作项目 首开股份（600376）2019年9月销售数据点评 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 3 月度 城市 建筑面积 总地价 楼面价 2019-05 珠海 47,807 35,000 7,321 2019-06 北京 145,327 410,000 28,212 2019-06 北京 59,230 59,300 10,012 2019-06 宁波 230,139 17,402 756 2019-09 保定 152,206 63,800 4,192 合计 1,632,478 1,531,016 9,378 资料来源：公司公告，华创证券 首开股份（600376）2019年9月销售数据点评 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 4 附录：财务预测表 资产负债表 利润表 单位：百万元 2018 2019E 2020E 2021E 单位：百万元 2018 2019E 2020E 2021E 货币资金 32,739 39,156 46,856 56,096 营业收入 39,736 47,524 56,870 68,086 应收票据 0 0 0 0 营业成本 26,725 30,201 38,238 46,022 应收账款 47,415 56,708 67,860 81,243 税金及附加 3,807 4,569 5,480 6,574 预付账款 5,732 6,477 8,201 9,871 销售费用 1,334 1,595 1,909 2,285 存货 164,062 171,088 187,672 204,257 管理费用 1,105 1,321 1,581 1,893 其他流动资产 4,614 0 0 0 财务费用 1,838 2,172 2,515 2,886 流动资产合计 254,562 273,429 310,590 351,467 资产减值损失 645 0 0 0 其他长期投资 10,571 10,224 9,889 9,567 公允价值变动收益 0 0 0 0 长期股权投资 20,176 20,176 20,176 20,176 投资收益 1,416 1,700 1,700 1,700 固定资产 839 727 616 505 其他收益 0 0 0 0 在建工程 3 3 3 3 营业利润 5,716 9,365 8,846 10,126 无形资产 105 101 97 93 营业外收入 129 0 0 0 其他非流动资产 5,154 6,165 7,378 8,834 营业外支出 25 25 25 25 非流动资产合计 36,849 37,396 38,159 39,178 利润总额 5,820 9,340 8,821 10,101 资产合计 291,411 310,826 348,749 390,645 所得税 1,837 2,989 2,823 3,232 短期借款 888 1,004 1,271 1,530 净利润 3,984 6,351 5,998 6,868 应付票据 423 478 605 728 少数股东损益 817 2,350 1,380 1,580 应付账款 8,324 9,406 11,910 14,334 归属母公司净利润 3,167 4,001 4,619 5,289 预收款项 63,144 75,520 90,372 108,193 NOPLAT 4,625 6,690 6,570 7,692 其他应付款 4,790 5,648 6,657 7,862 EPS(摊薄)（元） 1.23 1.55 1.79 2.05 一年内到期的非流动负债 35,115 35,116 35,118 35,119 其他流动负债 41,973 42,966 58,393 74,181 主要财务比率 流动负债合计 154,656 170,137 204,324 241,949 2018 2019E 2020E 2021E 长期借款 53,155 53,155 53,155 53,155 成长能力 应付债券 29,811 29,811 29,811 29,811 营业收入增长率 8% 20% 20% 20% 其他非流动负债 EBIT增长率 16% 45% -2% 17% 非流动负债合计 83,087 83,089 83,093 83,098 归母净利